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社 區 芝 麻 官 業 委 會 成 立 _ 業 委 會 投 票 選 舉 _ 業 主 電 子 投 票 系 統 首 頁 產 品 業 委 會 研 究 院 案 例 招 商 合 作 關 于 我 們 登 錄 助 力 全 國 業 主 委 員 會 成 立 成 為 業 主 委 員 會 的 行 業 服 務 專 家 申 請 試 用 了 解 詳 情 簡 單 、 安 全 、 穩 定 、 高 效 操 作 便 捷 三 分 鐘 ， 教 你 線 上 輕 松 成 立 業 主 委 員 會 ? ? 數 據 安 全 從 源 頭 保 障 業 主 隱 私 ， 依 法 保 護 業 主 信 息 極 致 穩 定 具 有 向 下 兼 容 靈 活 擴 展 的 軟 件 架 構 ， 高 內 聚 、 低 耦 合 高 效 提 供 高 性 能 的 海 量 數 據 的 處 理 能 力 和 計 算 能 力 “ 社 區 芝 麻 官 ” 強 化 基 層 互 聯 網 治 理 成 立 業 委 會 我 們 更 專 業 業 委 會 成 立 政 府 監 管 輿 情 監 督 線 上 議 事 物 業 工 作 公 告 公 示 了 解 詳 情 改 變 成 立 業 委 會 格 局 現 狀 了 解 詳 情 街 道 工 作 線 上 一 鍵 發 送 覆 蓋 轄 區 所 有 小 區 ， 長 期 可 看 、 可 查 物 業 工 作 物 業 工 作 上 傳 小 程 序 ， 全 體 居 民 均 可 知 曉 ， 使 工 作 有 理 解 、 有 尊 重 社 區 工 作 既 可 單 小 區 信 息 通 知 ， 也 可 以 轄 區 覆 蓋 通 知 ， 工 作 動 態 上 傳 小 程 序 ， 增 進 居 民 理 解 業 委 會 工 作 小 區 事 宜 居 民 參 與 討 論 、 共 同 監 督 ， 避 免 業 委 會 亂 用 權 力 ， 業 委 會 工 作 上 傳 ， 方 便 居 民 掌 握 線 上 成 立 業 委 會 新 建 小 區 0 1 委 員 報 名 0 3 0 2 業 主 認 證 0 4 資 格 審 查 業 主 投 票 0 5 結 果 公 示 0 7 0 6 電 子 簽 名 0 8 業 委 會 辦 公 社 區 工 作 更 簡 單 提 升 業 委 會 成 立 效 率 通 過 互 聯 網 技 術 ， 將 成 立 業 主 委 員 會 的 各 項 流 程 從 線 下 搬 到 線 上 ， 擺 脫 地 域 限 制 ， 讓 業 主 不 再 反 復 跑 腿 ， 極 大 的 提 升 業 主 委 員 會 成 立 推 進 效 率 強 化 街 道 、 居 委 會 監 督 指 導 “ 自 治 ” 不 等 于 “ 隨 意 治 ” ， 通 過 社 區 、 街 道 的 多 級 審 核 機 制 ， 對 業 主 委 員 會 工 作 采 用 線 上 審 核 機 制 ， 有 效 防 止 小 區 自 治 失 敗 加 強 街 道 、 居 委 會 宣 傳 效 果 黨 建 宣 傳 、 垃 圾 分 類 、 疫 情 防 控 線 上 宣 傳 ， 打 破 小 區 宣 傳 欄 的 地 域 限 制 ， 加 強 宣 傳 效 果 拓 寬 輿 情 監 督 渠 道 通 過 小 程 序 收 集 業 主 建 議 ， 線 上 受 理 業 主 投 訴 。 減 少 群 眾 跑 路 ， 升 級 便 民 服 務 的 同 時 ， 做 到 輿 情 能 發 現 ， 問 題 能 掌 控 政 策 支 持 《 青 島 市 物 業 管 理 條 例 》 青 島 市 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 公 ? ? ? 告 ? ? ? ? 《 青 島 市 物 業 管 理 條 例 》 ， 業 經 青 島 市 第 十 六 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 二 十 七 次 會 議 修 訂 ， 并 報 經 山 東 省 第 十 三 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 二 十 五 次 會 議 批 準 ， 現 予 公 布 ， 自 2 0 2 1 年 5 月 1 日 起 施 行 。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 青 島 市 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2 0 2 1 年 1 月 2 8 日 ? 山 東 省 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 關 于 批 準 《 青 島 市 物 業 管 理 條 例 》 的 ? 決 ? 定 2 0 2 1 年 1 月 2 8 日 山 東 省 第 十 三 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 二 十 五 次 會 議 通 過 ? 山 東 省 第 十 三 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 二 十 五 次 會 議 經 過 審 查 ， 決 定 批 準 《 青 島 市 物 業 管 理 條 例 》 ， 由 青 島 市 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 公 布 施 行 。 ? ? ? ? ? ? 青 島 市 物 業 管 理 條 例 （ 2 0 2 0 年 1 1 月 1 8 日 青 島 市 第 十 六 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 二 十 七 次 會 議 修 訂 ） ? 目 　 　 錄 　 　 第 一 章 　 總 則 　 　 第 二 章 　 物 業 管 理 區 域 和 共 有 物 業 　 　 第 三 章 　 業 主 、 業 主 大 會 和 業 主 委 員 會 　 　 　 　 第 一 節 　 業 主 　 　 　 　 第 二 節 　 業 主 大 會 　 　 　 　 第 三 節 　 業 主 委 員 會 　 　 第 四 章 　 前 期 物 業 管 理 　 　 第 五 章 　 物 業 服 務 　 　 第 六 章 　 物 業 的 使 用 與 維 護 　 　 第 七 章 　 法 律 責 任 　 　 第 八 章 　 附 則 第 一 章 　 總 　 　 則 　 　 第 一 條 　 為 了 規 范 物 業 管 理 活 動 ， 維 護 業 主 、 物 業 使 用 人 、 物 業 服 務 人 的 合 法 權 益 ， 改 善 生 活 和 工 作 環 境 ， 根 據 有 關 法 律 、 法 規 規 定 ， 結 合 本 市 實 際 ， 制 定 本 條 例 。 　 　 第 二 條 　 本 市 行 政 區 域 內 的 物 業 管 理 以 及 相 關 監 督 管 理 活 動 ， 適 用 本 條 例 。 　 　 本 條 例 所 稱 物 業 管 理 ， 是 指 業 主 通 過 自 行 管 理 或 者 委 托 物 業 服 務 人 的 形 式 ， 對 物 業 管 理 區 域 內 的 建 筑 物 及 其 配 套 設 施 設 備 和 相 關 場 地 進 行 維 修 、 養 護 ， 管 理 、 維 護 環 境 衛 生 和 相 關 秩 序 的 活 動 。 　 　 本 條 例 所 稱 物 業 服 務 人 ， 包 括 物 業 服 務 企 業 和 其 他 管 理 人 。 　 　 第 三 條 　 物 業 管 理 實 行 業 主 自 治 、 專 業 服 務 與 政 府 監 督 管 理 和 指 導 相 結 合 的 原 則 。 　 　 第 四 條 　 市 、 區 ( 市 ） 人 民 政 府 應 當 將 物 業 管 理 納 入 社 區 建 設 和 社 會 治 理 體 系 ， 并 將 物 業 服 務 業 納 入 本 級 服 務 業 發 展 規 劃 ， 建 立 與 物 業 管 理 工 作 相 適 應 的 保 障 機 制 ， 完 善 政 策 扶 持 措 施 ， 促 進 和 諧 社 區 建 設 與 物 業 服 務 業 發 展 。 　 　 第 五 條 　 市 、 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 負 責 本 行 政 區 域 內 物 業 管 理 活 動 的 監 督 管 理 工 作 。 　 　 城 市 管 理 、 發 展 改 革 、 公 安 、 房 屋 、 民 政 、 財 政 、 自 然 資 源 和 規 劃 、 水 務 管 理 、 生 態 環 境 、 市 場 監 管 、 應 急 管 理 、 園 林 和 林 業 、 綜 合 執 法 等 相 關 部 門 ， 按 照 各 自 職 責 ， 做 好 物 業 管 理 相 關 工 作 。 　 　 第 六 條 　 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 負 責 組 織 、 指 導 本 轄 區 業 主 大 會 成 立 和 業 主 委 員 會 選 舉 、 換 屆 工 作 ， 監 督 業 主 大 會 和 業 主 委 員 會 依 法 履 行 職 責 ， 協 調 處 理 物 業 管 理 中 的 重 要 問 題 和 事 項 。 　 　 居 （ 村 ） 民 委 員 會 負 責 指 導 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 依 法 開 展 業 主 自 治 管 理 ， 調 解 物 業 管 理 糾 紛 ， 協 助 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 開 展 社 區 管 理 、 社 區 服 務 中 與 物 業 管 理 有 關 的 工 作 。 　 　 第 七 條 　 建 立 健 全 黨 組 織 領 導 下 的 物 業 管 理 黨 建 機 制 ， 發 揮 黨 建 引 領 作 用 。 　 　 第 八 條 　 建 立 完 善 和 解 、 調 解 、 行 政 復 議 、 仲 裁 、 訴 訟 等 途 徑 構 成 的 多 元 糾 紛 解 決 機 制 ， 化 解 物 業 管 理 糾 紛 。 　 　 第 九 條 　 支 持 市 、 區 （ 市 ） 物 業 管 理 行 業 協 會 依 法 制 定 和 組 織 實 施 自 律 性 規 范 ， 實 行 自 律 管 理 ， 調 解 行 業 糾 紛 ， 維 護 企 業 合 法 權 益 ， 推 動 行 業 健 康 有 序 發 展 。 　 　 第 十 條 　 鼓 勵 采 用 新 技 術 、 新 方 法 ， 促 進 互 聯 網 與 物 業 管 理 深 度 融 合 ， 提 升 物 業 管 理 質 量 和 服 務 水 平 ， 推 動 物 業 服 務 向 智 能 、 綠 色 方 向 發 展 。 第 二 章 　 物 業 管 理 區 域 和 共 有 物 業 　 　 第 十 一 條 　 物 業 管 理 區 域 的 劃 分 ， 應 當 綜 合 考 慮 建 設 用 地 宗 地 范 圍 、 共 用 設 施 設 備 、 建 筑 物 規 模 和 類 型 、 社 區 建 設 等 因 素 。 　 　 分 期 開 發 建 設 或 者 兩 個 以 上 建 設 單 位 開 發 建 設 的 物 業 ， 其 配 套 設 施 設 備 是 共 用 的 ， 應 當 劃 定 為 一 個 物 業 管 理 區 域 ； 配 套 設 施 設 備 能 夠 分 割 并 獨 立 使 用 的 ， 可 以 劃 定 為 不 同 的 物 業 管 理 區 域 。 　 　 第 十 二 條 　 建 設 單 位 辦 理 商 品 房 預 售 許 可 或 者 商 品 房 現 售 備 案 前 ， 應 當 向 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 申 請 劃 分 物 業 管 理 區 域 。 　 　 物 業 主 管 部 門 應 當 自 受 理 申 請 之 日 起 二 十 日 內 ， 在 征 求 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 、 房 地 產 開 發 主 管 部 門 等 單 位 的 意 見 后 進 行 劃 分 登 記 ， 并 告 知 建 設 單 位 。 建 設 單 位 應 當 將 劃 定 的 物 業 管 理 區 域 向 物 業 買 受 人 明 示 。 　 　 第 十 三 條 　 物 業 管 理 區 域 劃 定 后 ， 相 關 業 主 委 員 會 或 者 專 有 部 分 面 積 占 比 百 分 之 二 十 以 上 的 業 主 且 人 數 占 比 百 分 之 二 十 以 上 的 業 主 ， 可 以 向 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 提 出 調 整 物 業 管 理 區 域 的 申 請 。 　 　 物 業 管 理 區 域 確 需 調 整 的 ， 物 業 主 管 部 門 可 以 按 照 本 條 例 的 相 關 規 定 重 新 進 行 劃 分 ， 但 應 當 經 物 業 管 理 區 域 內 業 主 按 照 本 條 例 第 三 十 條 、 第 三 十 一 條 的 規 定 共 同 決 定 。 　 　 第 十 四 條 　 物 業 管 理 區 域 內 的 以 下 部 分 屬 于 業 主 共 有 ： 　 　 （ 一 ） 道 路 、 綠 地 ， 但 是 屬 于 城 鎮 公 共 道 路 、 城 鎮 公 共 綠 地 或 者 明 示 屬 于 個 人 的 綠 地 除 外 ； 　 　 （ 二 ） 建 筑 物 的 基 礎 、 承 重 結 構 、 外 墻 、 屋 頂 等 基 本 結 構 部 分 ， 通 道 、 樓 梯 、 大 堂 等 公 共 通 行 部 分 ， 消 防 、 公 共 照 明 等 附 屬 設 施 設 備 ， 避 難 層 、 設 備 層 或 者 設 備 間 等 ； 　 　 （ 三 ） 物 業 服 務 用 房 和 其 他 公 共 場 所 、 公 用 設 施 ； 　 　 （ 四 ） 法 律 、 法 規 規 定 或 者 物 業 買 賣 合 同 依 法 約 定 的 其 他 共 有 部 分 。 　 　 第 十 五 條 　 物 業 服 務 用 房 由 建 設 單 位 無 償 提 供 ， 并 應 當 符 合 下 列 配 置 要 求 ： 　 　 （ 一 ） 建 筑 面 積 按 照 建 設 工 程 項 目 總 建 筑 面 積 的 千 分 之 五 配 置 ， 最 少 不 低 于 一 百 平 方 米 ； 　 　 （ 二 ） 具 備 水 、 電 、 采 光 、 通 風 等 正 常 使 用 功 能 。 　 　 業 主 委 員 會 辦 公 用 房 從 物 業 服 務 用 房 中 調 劑 ， 其 建 筑 面 積 不 低 于 二 十 平 方 米 。 　 　 第 十 六 條 　 業 主 對 其 建 筑 物 專 有 部 分 享 有 占 有 、 使 用 、 收 益 和 處 分 的 權 利 ； 對 專 有 部 分 以 外 的 共 有 部 分 享 有 共 有 和 共 同 管 理 的 權 利 ， 并 承 擔 相 應 的 義 務 ， 不 得 以 放 棄 權 利 為 由 不 履 行 義 務 。 　 　 業 主 行 使 權 利 不 得 危 及 建 筑 物 的 安 全 ， 不 得 損 害 其 他 業 主 的 合 法 權 益 。 第 三 章 　 業 主 、 業 主 大 會 和 業 主 委 員 會 第 一 節 　 業 　 　 主 　 　 第 十 七 條 　 物 業 管 理 區 域 內 不 動 產 權 屬 證 書 或 者 不 動 產 登 記 簿 記 載 的 所 有 權 人 是 業 主 ； 未 記 載 的 不 動 產 共 有 人 能 夠 證 明 其 為 所 有 權 人 的 ， 應 當 認 定 為 業 主 。 　 　 除 前 款 規 定 外 ， 符 合 下 列 條 件 之 一 的 ， 應 當 認 定 為 業 主 ： 　 　 （ 一 ） 因 征 收 或 者 人 民 法 院 、 仲 裁 機 構 的 生 效 法 律 文 書 取 得 建 筑 物 專 有 部 分 所 有 權 的 組 織 或 者 個 人 ; 　 　 （ 二 ） 因 繼 承 取 得 建 筑 物 專 有 部 分 所 有 權 的 個 人 ; 　 　 （ 三 ） 因 合 法 建 造 取 得 建 筑 物 專 有 部 分 所 有 權 的 組 織 或 者 個 人 ; 　 　 （ 四 ） 其 他 符 合 法 律 、 法 規 規 定 的 組 織 或 者 個 人 。 　 　 尚 未 依 法 辦 理 所 有 權 登 記 ， 但 基 于 買 賣 、 贈 與 等 旨 在 轉 移 所 有 權 的 法 律 行 為 已 經 合 法 占 有 建 筑 物 專 有 部 分 的 組 織 或 者 個 人 ， 可 以 認 定 為 業 主 。 　 　 一 個 專 有 部 分 按 一 人 計 算 業 主 。 建 設 單 位 尚 未 出 售 和 雖 已 出 售 但 尚 未 交 付 的 專 有 部 分 ， 以 及 同 一 買 受 人 擁 有 一 個 以 上 專 有 部 分 的 ， 按 一 人 計 算 業 主 。 　 　 第 十 八 條 　 業 主 在 物 業 管 理 活 動 中 ， 享 有 下 列 權 利 ： 　 　 （ 一 ） 要 求 物 業 服 務 人 按 照 物 業 服 務 合 同 的 約 定 提 供 服 務 ； 　 　 （ 二 ） 提 議 召 開 業 主 大 會 會 議 ， 并 就 物 業 管 理 的 有 關 事 項 提 出 建 議 ； 　 　 （ 三 ） 提 出 制 定 和 修 改 管 理 規 約 、 業 主 大 會 議 事 規 則 的 建 議 ； 　 　 （ 四 ） 參 加 業 主 大 會 會 議 ， 行 使 投 票 權 ； 　 　 （ 五 ） 選 舉 業 主 委 員 會 成 員 ， 并 享 有 被 選 舉 權 ； 　 　 （ 六 ） 監 督 業 主 大 會 籌 備 組 、 業 主 委 員 會 的 工 作 ； 　 　 （ 七 ） 監 督 物 業 服 務 人 履 行 物 業 服 務 合 同 ； 　 　 （ 八 ） 對 共 有 部 分 使 用 、 收 益 享 有 知 情 權 、 監 督 權 ； 　 　 （ 九 ） 監 督 房 屋 專 項 維 修 資 金 的 管 理 和 使 用 ； 　 　 （ 十 ） 法 律 、 法 規 規 定 的 其 他 權 利 。 　 　 第 十 九 條 　 業 主 在 物 業 管 理 活 動 中 ， 應 當 履 行 下 列 義 務 ： 　 　 （ 一 ） 遵 守 管 理 規 約 、 業 主 大 會 議 事 規 則 ； 　 　 （ 二 ） 遵 守 物 業 管 理 區 域 物 業 使 用 、 公 共 秩 序 和 環 境 衛 生 維 護 以 及 突 發 事 件 應 對 等 方 面 的 制 度 ； 　 　 （ 三 ） 執 行 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 依 法 作 出 的 決 定 ； 　 　 （ 四 ） 按 時 交 納 物 業 費 、 房 屋 專 項 維 修 資 金 等 費 用 ； 　 　 （ 五 ） 配 合 物 業 服 務 人 實 施 物 業 管 理 ； 　 　 （ 六 ） 履 行 房 屋 安 全 使 用 責 任 ； 　 　 （ 七 ） 法 律 、 法 規 規 定 的 其 他 義 務 。 第 二 節 　 業 主 大 會 　 　 第 二 十 條 　 一 個 物 業 管 理 區 域 依 法 成 立 一 個 業 主 大 會 ， 并 選 舉 產 生 業 主 委 員 會 。 業 主 大 會 由 物 業 管 理 區 域 內 全 體 業 主 組 成 。 　 　 物 業 管 理 區 域 內 業 主 人 數 較 少 且 經 全 體 業 主 一 致 同 意 決 定 不 成 立 業 主 大 會 的 ， 由 全 體 業 主 共 同 履 行 業 主 大 會 職 責 。 必 要 時 ， 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 應 當 給 予 指 導 。 　 　 第 二 十 一 條 　 符 合 下 列 條 件 之 一 的 ， 應 當 召 開 首 次 業 主 大 會 會 議 ： 　 　 （ 一 ） 已 交 付 業 主 的 專 有 部 分 面 積 占 比 百 分 之 五 十 以 上 的 ； 　 　 （ 二 ） 已 交 付 業 主 的 人 數 占 比 百 分 之 五 十 以 上 的 ； 　 　 （ 三 ） 自 首 套 物 業 交 付 業 主 之 日 起 滿 二 年 且 已 交 付 業 主 的 人 數 占 比 百 分 之 二 十 五 以 上 的 。 　 　 第 二 十 二 條 　 達 到 召 開 首 次 業 主 大 會 會 議 條 件 的 ， 建 設 單 位 或 者 前 期 物 業 服 務 企 業 應 當 在 物 業 管 理 區 域 內 公 示 ， 并 向 物 業 所 在 地 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 書 面 報 告 。 書 面 報 告 應 當 包 含 物 業 建 筑 面 積 、 物 業 出 售 并 交 付 時 間 、 業 主 名 冊 等 內 容 。 　 　 達 到 召 開 首 次 業 主 大 會 會 議 條 件 的 ， 專 有 部 分 面 積 占 比 百 分 之 五 以 上 或 者 人 數 占 比 百 分 之 五 以 上 的 業 主 ， 可 以 向 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 提 出 成 立 業 主 大 會 籌 備 組 的 申 請 。 　 　 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 應 當 自 收 到 前 兩 款 規 定 的 報 告 或 者 申 請 之 日 起 三 十 日 內 組 建 業 主 大 會 籌 備 組 ， 也 可 以 根 據 物 業 管 理 區 域 實 際 情 況 主 動 組 織 成 立 籌 備 組 。 　 　 建 設 單 位 、 前 期 物 業 服 務 企 業 未 按 照 規 定 報 告 情 況 的 ， 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 可 以 向 不 動 產 登 記 機 構 查 詢 業 主 姓 名 和 房 屋 面 積 ， 不 動 產 登 記 機 構 應 當 及 時 提 供 。 　 　 第 二 十 三 條 　 籌 備 組 由 七 人 以 上 單 數 組 成 ， 其 中 業 主 所 占 比 例 不 得 低 于 籌 備 組 總 人 數 的 二 分 之 一 ， 其 他 成 員 由 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 、 社 區 黨 組 織 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 和 建 設 單 位 、 前 期 物 業 服 務 企 業 等 派 員 擔 任 。 建 設 單 位 、 前 期 物 業 服 務 企 業 無 法 參 加 或 者 拒 不 參 加 的 ， 不 影 響 籌 備 組 成 立 。 　 　 籌 備 組 組 長 由 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 代 表 擔 任 。 籌 備 組 中 的 業 主 代 表 ， 可 以 由 業 主 自 薦 或 者 居 （ 村 ） 民 委 員 會 推 薦 產 生 ， 由 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 確 定 ； 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 不 得 擔 任 業 主 代 表 ： 　 　 （ 一 ） 違 章 搭 建 建 筑 物 和 構 筑 物 、 拒 付 物 業 費 或 者 有 其 他 違 反 臨 時 管 理 規 約 、 侵 害 業 主 合 法 權 益 行 為 且 未 改 正 的 ； 　 　 （ 二 ） 本 人 、 配 偶 及 其 直 系 親 屬 與 提 供 服 務 的 物 業 服 務 人 有 利 害 關 系 的 ； 　 　 （ 三 ） 有 法 律 、 法 規 規 定 的 其 他 不 宜 擔 任 業 主 代 表 的 情 形 的 。 　 　 籌 備 組 應 當 自 成 立 之 日 起 三 日 內 ， 將 成 員 名 單 在 物 業 管 理 區 域 內 公 示 。 　 　 第 二 十 四 條 　 籌 備 組 應 當 開 展 以 下 籌 備 工 作 ： 　 　 （ 一 ） 確 認 業 主 身 份 ， 確 定 業 主 在 首 次 業 主 大 會 會 議 上 的 投 票 權 數 ； 　 　 （ 二 ） 確 定 首 次 業 主 大 會 會 議 召 開 的 時 間 、 地 點 、 方 式 和 內 容 ； 　 　 （ 三 ） 擬 定 管 理 規 約 、 業 主 大 會 議 事 規 則 草 案 ； 　 　 （ 四 ） 提 出 首 屆 業 主 委 員 會 成 員 候 選 人 條 件 、 名 單 和 選 舉 辦 法 ； 　 　 （ 五 ） 召 開 首 次 業 主 大 會 會 議 的 其 他 準 備 工 作 。 　 　 對 前 款 規 定 的 內 容 ， 籌 備 組 應 當 于 首 次 業 主 大 會 會 議 召 開 十 五 日 前 在 物 業 管 理 區 域 內 公 示 。 業 主 對 公 示 內 容 有 異 議 的 ， 籌 備 組 應 當 在 首 次 業 主 大 會 會 議 召 開 前 作 出 答 復 。 　 　 籌 備 組 應 當 自 成 立 之 日 起 六 十 日 內 組 織 召 開 首 次 業 主 大 會 會 議 ； 確 需 延 長 時 間 的 ， 經 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 批 準 ， 可 以 延 長 三 十 日 。 　 　 第 二 十 五 條 　 首 次 業 主 大 會 會 議 應 當 通 過 管 理 規 約 、 業 主 大 會 議 事 規 則 ， 選 舉 產 生 業 主 委 員 會 。 業 主 委 員 會 選 舉 產 生 之 日 起 ， 籌 備 組 自 行 解 散 。 　 　 業 主 大 會 自 首 次 業 主 大 會 會 議 召 開 之 日 起 成 立 。 　 　 第 二 十 六 條 　 業 主 大 會 成 立 后 ， 業 主 委 員 會 可 以 向 物 業 所 在 地 的 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 申 請 業 主 大 會 統 一 社 會 信 用 代 碼 。 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 應 當 按 照 國 家 有 關 規 定 ， 發 放 統 一 社 會 信 用 代 碼 證 書 。 　 　 業 主 大 會 憑 社 會 信 用 代 碼 證 書 以 及 其 他 規 定 材 料 可 以 開 設 銀 行 賬 戶 。 　 　 第 二 十 七 條 　 業 主 大 會 會 議 分 為 定 期 會 議 和 臨 時 會 議 ， 按 照 業 主 大 會 議 事 規 則 的 規 定 召 開 ， 由 業 主 委 員 會 負 責 召 集 。 　 　 業 主 大 會 會 議 可 以 采 用 集 體 討 論 、 書 面 征 求 意 見 或 者 互 聯 網 的 形 式 召 開 。 鼓 勵 和 引 導 業 主 采 用 互 聯 網 形 式 召 開 業 主 大 會 會 議 。 　 　 市 物 業 主 管 部 門 應 當 建 立 電 子 投 票 系 統 ， 供 物 業 管 理 各 方 免 費 使 用 。 　 　 第 二 十 八 條 　 業 主 人 數 較 多 的 ， 可 以 以 幢 、 單 元 、 樓 層 等 為 單 位 ， 推 選 業 主 代 表 參 加 業 主 大 會 會 議 。 業 主 代 表 在 參 加 會 議 前 ， 應 當 就 業 主 大 會 擬 討 論 的 事 項 征 求 其 所 代 表 的 業 主 意 見 。 需 要 投 票 表 決 的 ， 業 主 填 寫 書 面 意 見 并 經 本 人 簽 字 確 認 后 ， 由 業 主 代 表 在 投 票 時 代 為 提 交 。 　 　 第 二 十 九 條 　 召 開 業 主 大 會 會 議 的 ， 業 主 委 員 會 應 當 于 會 議 召 開 十 五 日 前 通 知 全 體 業 主 ， 將 會 議 議 題 以 及 具 體 內 容 、 時 間 、 地 點 、 方 式 等 在 物 業 管 理 區 域 內 公 示 ， 并 報 物 業 所 在 地 的 居 （ 村 ） 民 委 員 會 。 居 （ 村 ） 民 委 員 會 應 當 派 代 表 列 席 會 議 。 　 　 業 主 大 會 會 議 未 能 及 時 召 開 ， 或 者 業 主 委 員 會 不 履 行 召 集 職 責 的 , 經 業 主 申 請 , 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 應 當 責 令 業 主 委 員 會 限 期 組 織 召 開 ; 逾 期 仍 未 召 開 的 , 由 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 組 織 業 主 召 開 業 主 大 會 會 議 。 　 　 業 主 大 會 會 議 不 得 就 已 公 示 議 題 以 外 的 事 項 進 行 表 決 。 　 　 第 三 十 條 　 下 列 事 項 由 業 主 大 會 作 出 決 定 ： 　 　 （ 一 ） 制 定 和 修 改 管 理 規 約 、 業 主 大 會 議 事 規 則 ； 　 　 （ 二 ） 選 舉 業 主 委 員 會 、 延 長 業 主 委 員 會 任 期 或 者 增 補 、 更 換 業 主 委 員 會 成 員 ； 　 　 （ 三 ） 選 聘 、 續 聘 、 解 聘 物 業 服 務 人 ; 　 　 （ 四 ） 管 理 和 使 用 房 屋 專 項 維 修 資 金 ； 　 　 （ 五 ） 籌 集 房 屋 專 項 維 修 資 金 ； 　 　 （ 六 ） 申 請 改 建 、 重 建 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 ； 　 　 （ 七 ） 改 變 共 有 部 分 的 用 途 或 者 利 用 共 有 部 分 從 事 經 營 活 動 ； 　 　 （ 八 ） 確 定 業 主 委 員 會 成 員 津 貼 或 者 補 助 的 來 源 、 支 付 標 準 ， 確 定 需 要 由 全 體 業 主 公 攤 費 用 的 收 取 標 準 ； 　 　 （ 九 ） 確 定 或 者 變 更 物 業 服 務 事 項 、 服 務 標 準 和 收 費 方 案 ； 　 　 （ 十 ） 制 定 共 有 部 分 經 營 收 益 等 共 有 資 金 使 用 與 管 理 辦 法 ； 　 　 （ 十 一 ） 改 變 或 者 撤 銷 業 主 委 員 會 作 出 的 與 業 主 大 會 決 定 相 抵 觸 的 決 定 ； 　 　 （ 十 二 ） 有 關 共 有 和 共 同 管 理 權 利 的 其 他 重 大 物 業 管 理 事 項 。 　 　 未 成 立 業 主 大 會 的 ， 前 款 所 列 事 項 由 全 體 業 主 共 同 決 定 。 　 　 第 三 十 一 條 　 業 主 大 會 或 者 業 主 共 同 決 定 事 項 ， 應 當 由 專 有 部 分 面 積 占 比 三 分 之 二 以 上 的 業 主 且 人 數 占 比 三 分 之 二 以 上 的 業 主 參 與 表 決 。 決 定 本 條 例 第 三 十 條 第 一 款 第 五 項 至 第 七 項 規 定 的 事 項 ， 應 當 經 參 與 表 決 專 有 部 分 面 積 四 分 之 三 以 上 的 業 主 且 參 與 表 決 人 數 四 分 之 三 以 上 的 業 主 同 意 ； 決 定 該 款 其 他 事 項 ， 應 當 經 參 與 表 決 專 有 部 分 面 積 過 半 數 的 業 主 且 參 與 表 決 人 數 過 半 數 的 業 主 同 意 。 　 　 第 三 十 二 條 　 管 理 規 約 應 當 對 有 關 物 業 的 使 用 、 維 護 、 管 理 ， 業 主 的 共 同 利 益 ， 業 主 應 當 履 行 的 義 務 ， 違 反 管 理 規 約 應 當 承 擔 的 責 任 等 事 項 依 法 作 出 約 定 。 管 理 規 約 對 全 體 業 主 具 有 約 束 力 。 　 　 業 主 大 會 議 事 規 則 應 當 就 業 主 大 會 的 議 事 方 式 、 表 決 程 序 、 議 題 提 出 以 及 確 定 方 式 、 業 主 投 票 權 確 定 辦 法 和 業 主 委 員 會 的 組 成 、 任 期 、 換 屆 以 及 成 員 的 條 件 、 增 補 、 更 換 等 事 項 依 法 作 出 規 定 。 　 　 管 理 規 約 和 業 主 大 會 議 事 規 則 應 當 弘 揚 社 會 主 義 核 心 價 值 觀 ， 不 得 違 反 法 律 、 法 規 ， 不 得 違 背 公 序 良 俗 ， 不 得 損 害 國 家 利 益 和 社 會 公 共 利 益 ， 不 得 含 有 對 部 分 業 主 顯 失 公 平 的 內 容 。 　 　 管 理 規 約 和 業 主 大 會 議 事 規 則 應 當 自 通 過 之 日 起 三 日 內 予 以 公 示 ， 相 關 材 料 由 業 主 委 員 會 保 管 。 第 三 節 　 業 主 委 員 會 　 　 第 三 十 三 條 　 業 主 委 員 會 是 業 主 大 會 的 執 行 機 構 ， 接 受 業 主 大 會 和 業 主 的 監 督 ， 并 履 行 下 列 職 責 ： 　 　 （ 一 ） 召 集 業 主 大 會 會 議 ， 向 業 主 大 會 報 告 工 作 ； 　 　 （ 二 ） 執 行 業 主 大 會 的 決 定 ； 　 　 （ 三 ） 代 表 業 主 與 業 主 大 會 選 聘 的 物 業 服 務 人 簽 訂 物 業 服 務 合 同 ； 　 　 （ 四 ） 及 時 了 解 業 主 、 物 業 使 用 人 的 意 見 和 建 議 ， 督 促 業 主 支 付 物 業 費 ， 監 督 和 協 助 物 業 服 務 人 履 行 物 業 服 務 合 同 ； 　 　 （ 五 ） 監 督 管 理 規 約 的 實 施 ， 對 業 主 、 物 業 使 用 人 違 反 管 理 規 約 的 行 為 進 行 制 止 ； 　 　 （ 六 ） 組 織 和 監 督 房 屋 專 項 維 修 資 金 的 籌 集 和 使 用 ； 　 　 （ 七 ） 負 責 共 有 部 分 經 營 收 益 等 共 有 資 金 的 日 常 管 理 和 使 用 ； 　 　 （ 八 ） 制 作 和 保 管 會 議 記 錄 、 共 有 部 分 檔 案 、 會 計 憑 證 和 賬 簿 、 財 務 報 表 等 有 關 文 件 ； 　 　 （ 九 ） 協 調 解 決 因 物 業 使 用 、 維 護 和 管 理 產 生 的 糾 紛 ； 　 　 （ 十 ） 擬 訂 需 要 提 交 業 主 大 會 決 定 事 項 的 方 案 ； 　 　 （ 十 一 ） 法 律 、 法 規 規 定 或 者 業 主 大 會 授 予 的 其 他 職 責 。 　 　 第 三 十 四 條 　 業 主 委 員 會 成 員 候 選 人 通 過 業 主 自 薦 或 者 聯 名 推 薦 ， 以 及 社 區 黨 組 織 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 推 薦 等 方 式 產 生 。 　 　 業 主 委 員 會 成 員 候 選 人 應 當 為 本 物 業 管 理 區 域 具 有 完 全 民 事 行 為 能 力 的 自 然 人 業 主 或 者 組 織 業 主 授 權 的 自 然 人 代 表 。 　 　 引 導 和 支 持 業 主 中 的 黨 員 積 極 參 選 業 主 委 員 會 成 員 ， 通 過 法 定 程 序 擔 任 業 主 委 員 會 成 員 。 　 　 第 三 十 五 條 　 業 主 委 員 會 由 業 主 大 會 會 議 選 舉 產 生 ， 由 三 人 以 上 單 數 組 成 ， 每 屆 任 期 不 超 過 五 年 ， 成 員 可 以 連 選 連 任 。 業 主 委 員 會 的 具 體 人 數 和 任 期 由 業 主 大 會 議 事 規 則 確 定 。 　 　 物 業 管 理 區 域 分 期 開 發 的 ， 可 以 在 分 期 開 發 期 間 成 立 業 主 大 會 、 選 舉 產 生 業 主 委 員 會 。 后 期 開 發 物 業 交 付 使 用 后 ， 應 當 調 整 業 主 委 員 會 成 員 。 　 　 第 三 十 六 條 　 業 主 委 員 會 應 當 自 選 舉 產 生 之 日 起 三 日 內 召 開 會 議 ， 在 業 主 委 員 會 成 員 中 推 選 業 主 委 員 會 主 任 和 副 主 任 ， 并 自 推 選 完 成 之 日 起 三 日 內 ， 在 物 業 管 理 區 域 內 公 示 業 主 委 員 會 的 辦 公 地 點 、 辦 公 電 話 、 工 作 制 度 以 及 主 任 、 副 主 任 、 委 員 名 單 等 信 息 。 　 　 第 三 十 七 條 　 業 主 委 員 會 應 當 自 選 舉 產 生 之 日 起 三 十 日 內 ， 向 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 備 案 。 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 應 當 出 具 備 案 證 明 ， 并 將 相 關 信 息 推 送 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 ， 由 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 出 具 印 章 刻 制 證 明 。 　 　 第 三 十 八 條 　 業 主 委 員 會 會 議 應 當 有 過 半 數 成 員 出 席 ， 作 出 決 定 應 當 經 全 體 成 員 過 半 數 同 意 。 業 主 委 員 會 應 當 在 會 議 結 束 后 三 日 內 ， 將 會 議 情 況 以 及 確 定 事 項 在 物 業 管 理 區 域 內 公 示 。 　 　 第 三 十 九 條 　 業 主 委 員 會 及 其 成 員 應 當 遵 守 法 律 、 法 規 和 管 理 規 約 ， 誠 實 守 信 、 勤 勉 盡 責 ， 不 得 有 下 列 行 為 ： 　 　 （ 一 ） 挪 用 、 侵 占 房 屋 專 項 維 修 資 金 和 共 有 部 分 經 營 收 益 等 共 有 資 金 ； 　 　 （ 二 ） 利 用 職 務 便 利 索 取 、 收 受 建 設 單 位 、 物 業 服 務 人 以 及 有 利 害 關 系 業 主 提 供 的 利 益 或 者 報 酬 ； 　 　 （ 三 ） 利 用 職 務 便 利 減 免 物 業 費 、 停 車 費 等 相 關 費 用 ； 　 　 （ 四 ） 篡 改 、 隱 匿 、 毀 棄 保 管 的 文 件 、 物 品 ； 　 　 （ 五 ） 違 規 泄 露 業 主 信 息 ； 　 　 （ 六 ） 其 他 損 害 業 主 共 同 利 益 或 者 可 能 影 響 其 公 正 履 行 職 責 的 行 為 。 　 　 第 四 十 條 　 業 主 委 員 會 成 員 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 其 成 員 資 格 自 情 形 發 生 之 日 起 自 然 終 止 , 由 業 主 委 員 會 在 物 業 管 理 區 域 內 公 示 ， 并 報 業 主 大 會 備 案 ： 　 　 （ 一 ） 不 再 是 本 物 業 管 理 區 域 內 業 主 的 ; 　 　 （ 二 ） 以 書 面 形 式 向 業 主 委 員 會 提 出 辭 職 的 ; 　 　 （ 三 ） 因 健 康 等 原 因 無 法 履 行 職 責 的 。 　 　 業 主 委 員 會 成 員 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 由 業 主 大 會 決 定 終 止 其 成 員 資 格 ： 　 　 （ 一 ） 拒 不 履 行 業 主 委 員 會 成 員 職 責 的 ； 　 　 （ 二 ） 存 在 本 條 例 第 二 十 三 條 第 二 款 、 第 三 十 九 條 規 定 情 形 的 ； 　 　 （ 三 ） 法 律 、 法 規 以 及 管 理 規 約 、 業 主 大 會 議 事 規 則 規 定 的 其 他 情 形 。 　 　 業 主 委 員 會 成 員 有 前 款 規 定 情 形 之 一 ， 業 主 委 員 會 未 提 請 業 主 大 會 決 定 的 ， 由 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 督 促 業 主 委 員 會 提 請 業 主 大 會 終 止 有 關 成 員 資 格 。 在 成 員 資 格 被 終 止 前 ， 業 主 委 員 會 應 當 停 止 該 成 員 履 行 職 責 ， 并 予 以 公 示 。 　 　 第 四 十 一 條 　 業 主 委 員 會 成 員 人 數 不 足 時 ， 可 以 按 照 業 主 大 會 議 事 規 則 完 成 增 補 。 業 主 委 員 會 成 員 人 數 不 足 總 數 二 分 之 一 時 ， 應 當 召 開 業 主 大 會 會 議 ， 重 新 選 舉 業 主 委 員 會 。 　 　 業 主 委 員 會 任 期 屆 滿 六 十 日 前 ， 應 當 召 開 業 主 大 會 會 議 進 行 換 屆 選 舉 ， 或 者 決 定 延 長 本 屆 業 主 委 員 會 任 期 。 經 業 主 大 會 決 定 延 長 本 屆 業 主 委 員 會 任 期 的 ， 延 長 期 限 不 得 超 過 五 年 。 　 　 第 四 十 二 條 　 未 按 照 規 定 進 行 新 一 屆 業 主 委 員 會 選 舉 或 者 延 長 本 屆 業 主 委 員 會 任 期 的 ， 業 主 委 員 會 應 當 書 面 報 告 物 業 所 在 地 的 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） ， 由 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 組 織 成 立 換 屆 小 組 ； 業 主 委 員 會 未 按 照 規 定 報 告 的 ， 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 應 當 督 促 其 履 行 職 責 并 組 織 成 立 換 屆 小 組 。 　 　 換 屆 小 組 由 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 、 社 區 黨 組 織 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 和 業 主 代 表 ， 參 照 本 條 例 第 二 十 三 條 的 規 定 組 成 。 　 　 換 屆 小 組 應 當 在 業 主 委 員 會 任 期 屆 滿 前 ， 組 織 召 開 業 主 大 會 會 議 ， 選 舉 產 生 新 一 屆 業 主 委 員 會 。 　 　 第 四 十 三 條 　 業 主 委 員 會 應 當 自 新 一 屆 業 主 委 員 會 選 舉 產 生 后 十 日 內 ， 將 其 保 管 的 有 關 財 務 憑 證 、 會 議 紀 要 等 檔 案 資 料 、 印 章 以 及 其 他 屬 于 業 主 大 會 所 有 的 文 件 、 財 物 全 部 移 交 新 一 屆 業 主 委 員 會 。 　 　 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 組 織 換 屆 小 組 進 行 換 屆 的 ， 業 主 委 員 會 應 當 自 換 屆 小 組 成 立 后 十 日 內 ， 將 前 款 規 定 的 文 件 、 財 物 移 交 換 屆 小 組 。 業 主 大 會 依 法 需 要 使 用 上 述 文 件 、 財 物 的 ， 換 屆 小 組 應 當 及 時 提 供 。 換 屆 小 組 應 當 在 新 一 屆 業 主 委 員 會 選 舉 完 成 后 十 日 內 ， 將 其 保 管 的 文 件 、 財 物 移 交 新 一 屆 業 主 委 員 會 ， 并 自 行 解 散 。 　 　 業 主 委 員 會 未 按 照 規 定 移 交 有 關 文 件 、 財 物 的 ， 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 應 當 督 促 其 移 交 ； 拒 不 移 交 的 ， 由 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 按 照 本 條 例 第 八 十 二 條 規 定 召 集 物 業 管 理 聯 席 會 議 協 調 解 決 。 　 　 新 一 屆 業 主 委 員 會 選 舉 產 生 后 ， 按 照 規 定 向 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 備 案 。 　 　 第 四 十 四 條 　 業 主 大 會 或 者 業 主 委 員 會 的 決 定 對 業 主 具 有 法 律 約 束 力 。 　 　 業 主 委 員 會 應 當 自 業 主 大 會 或 者 業 主 委 員 會 的 決 定 作 出 之 日 起 三 日 內 將 決 定 予 以 公 示 ， 并 應 當 定 期 向 全 體 業 主 通 報 工 作 情 況 。 　 　 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 作 出 的 決 定 違 反 法 律 、 法 規 的 ， 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 應 當 責 令 限 期 改 正 或 者 撤 銷 其 決 定 ， 并 向 全 體 業 主 公 示 。 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 作 出 的 決 定 侵 害 業 主 合 法 權 益 的 , 受 侵 害 的 業 主 可 以 請 求 人 民 法 院 予 以 撤 銷 。 第 四 章 　 前 期 物 業 管 理 　 　 第 四 十 五 條 　 住 宅 物 業 （ 含 同 一 物 業 管 理 區 域 內 的 非 住 宅 物 業 ） 的 建 設 單 位 應 當 通 過 招 投 標 的 方 式 ， 選 聘 物 業 服 務 企 業 實 施 前 期 物 業 管 理 。 但 投 標 人 少 于 三 個 或 者 住 宅 物 業 建 筑 面 積 小 于 三 萬 平 方 米 的 ， 經 物 業 所 在 地 的 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 批 準 ， 建 設 單 位 可 以 采 用 協 議 方 式 選 聘 物 業 服 務 企 業 實 施 前 期 物 業 管 理 。 　 　 第 四 十 六 條 　 建 設 單 位 應 當 與 其 選 聘 的 物 業 服 務 企 業 簽 訂 書 面 前 期 物 業 服 務 合 同 。 　 　 前 期 物 業 服 務 合 同 約 定 的 服 務 期 限 屆 滿 前 , 業 主 委 員 會 或 者 業 主 與 新 物 業 服 務 人 訂 立 的 物 業 服 務 合 同 生 效 的 ， 前 期 物 業 服 務 合 同 終 止 。 　 　 第 四 十 七 條 　 建 設 單 位 應 當 在 銷 售 物 業 之 前 ， 制 定 臨 時 管 理 規 約 。 建 設 單 位 制 定 的 臨 時 管 理 規 約 ， 不 得 侵 害 物 業 買 受 人 的 合 法 權 益 。 　 　 建 設 單 位 應 當 在 物 業 銷 售 前 將 臨 時 管 理 規 約 向 物 業 買 受 人 明 示 ， 并 予 以 說 明 。 物 業 買 受 人 在 與 建 設 單 位 簽 訂 物 業 買 賣 合 同 時 ， 應 當 對 遵 守 臨 時 管 理 規 約 予 以 書 面 承 諾 。 　 　 第 四 十 八 條 　 建 設 單 位 應 當 在 辦 理 商 品 房 預 售 許 可 或 者 商 品 房 現 售 備 案 前 ， 將 前 期 物 業 服 務 合 同 、 臨 時 管 理 規 約 、 住 宅 小 區 配 套 建 筑 和 設 施 設 備 的 清 單 及 其 產 權 歸 屬 等 資 料 報 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 備 案 ， 并 在 商 品 房 銷 售 時 將 上 述 資 料 作 為 買 賣 合 同 約 定 內 容 。 　 　 第 四 十 九 條 　 建 設 單 位 與 前 期 物 業 服 務 企 業 應 當 對 物 業 管 理 區 域 內 的 建 筑 物 及 其 配 套 設 施 設 備 和 相 關 場 地 進 行 承 接 查 驗 ， 確 認 現 場 查 驗 結 果 ， 形 成 查 驗 記 錄 ， 并 向 業 主 公 示 查 驗 的 結 果 。 　 　 對 于 承 接 查 驗 發 現 的 問 題 ， 建 設 單 位 應 當 在 三 十 日 內 予 以 整 改 ， 或 者 委 托 前 期 物 業 服 務 企 業 整 改 。 　 　 第 五 十 條 　 建 設 單 位 應 當 在 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 的 監 督 下 ， 向 前 期 物 業 服 務 企 業 移 交 物 業 服 務 用 房 和 下 列 資 料 ： 　 　 （ 一 ） 物 業 管 理 區 域 劃 分 相 關 文 件 ； 　 　 （ 二 ） 竣 工 總 平 面 圖 ， 單 體 建 筑 、 結 構 、 設 備 的 竣 工 圖 ， 配 套 設 施 、 地 下 管 線 工 程 竣 工 圖 等 竣 工 驗 收 資 料 ； 　 　 （ 三 ） 設 施 設 備 的 安 裝 、 使 用 和 維 護 保 養 等 技 術 資 料 ； 　 　 （ 四 ） 物 業 質 量 保 修 文 件 和 物 業 使 用 說 明 文 件 ； 　 　 （ 五 ） 業 主 名 冊 ； 　 　 （ 六 ） 物 業 管 理 必 需 的 其 他 資 料 。 　 　 第 五 十 一 條 　 前 期 物 業 服 務 合 同 生 效 之 日 至 出 售 房 屋 交 付 之 日 當 月 發 生 的 物 業 費 ， 由 建 設 單 位 承 擔 。 出 售 房 屋 交 付 之 日 次 月 至 前 期 物 業 服 務 合 同 終 止 之 日 當 月 發 生 的 物 業 費 ， 由 業 主 按 照 物 業 買 賣 合 同 的 約 定 承 擔 。 　 　 第 五 十 二 條 　 前 期 物 業 管 理 中 的 物 業 服 務 事 項 ， 本 章 未 作 規 定 的 ， 適 用 本 條 例 第 五 章 的 規 定 。 第 五 章 　 物 業 服 務 　 　 第 五 十 三 條 　 業 主 可 以 自 行 管 理 物 業 ， 也 可 以 委 托 物 業 服 務 人 管 理 ； 委 托 物 業 服 務 企 業 提 供 物 業 服 務 的 ， 一 個 物 業 管 理 區 域 應 當 選 定 一 個 物 業 服 務 企 業 提 供 物 業 服 務 。 　 　 電 梯 、 消 防 等 具 有 專 業 技 術 要 求 的 設 施 設 備 的 維 修 和 養 護 ， 應 當 由 符 合 資 質 的 專 業 機 構 或 者 人 員 實 施 。 　 　 第 五 十 四 條 　 物 業 服 務 人 可 以 聘 請 專 業 性 服 務 組 織 或 者 其 他 第 三 人 提 供 專 項 服 務 ， 但 不 得 將 該 物 業 管 理 區 域 全 部 物 業 服 務 一 并 委 托 給 其 他 單 位 或 者 個 人 ， 或 者 將 全 部 物 業 服 務 支 解 后 分 別 轉 委 托 給 第 三 人 。 　 　 第 五 十 五 條 　 業 主 大 會 選 聘 物 業 服 務 人 ， 應 當 簽 訂 書 面 物 業 服 務 合 同 ， 約 定 服 務 事 項 、 服 務 質 量 、 服 務 費 用 的 標 準 和 收 取 辦 法 、 房 屋 專 項 維 修 資 金 的 使 用 、 物 業 服 務 用 房 的 管 理 和 使 用 、 服 務 期 限 、 服 務 交 接 等 事 項 。 物 業 服 務 人 應 當 在 簽 訂 物 業 服 務 合 同 之 日 起 十 日 內 ， 將 物 業 服 務 合 同 報 物 業 所 在 地 的 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 備 案 ， 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 應 當 將 相 關 信 息 推 送 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 。 　 　 市 物 業 主 管 部 門 應 當 發 布 住 宅 小 區 物 業 服 務 指 導 標 準 ， 明 確 物 業 服 務 內 容 。 物 業 服 務 合 同 對 物 業 服 務 事 項 、 服 務 質 量 約 定 不 明 確 的 ， 參 照 物 業 服 務 指 導 標 準 執 行 。 　 　 市 物 業 主 管 部 門 應 當 會 同 有 關 部 門 、 協 會 制 定 物 業 服 務 合 同 示 范 文 本 ， 并 向 社 會 公 布 。 　 　 第 五 十 六 條 　 物 業 服 務 人 應 當 按 照 物 業 服 務 合 同 的 約 定 ， 規 范 、 文 明 提 供 物 業 服 務 ， 及 時 向 業 主 、 物 業 使 用 人 告 知 安 全 、 合 理 使 用 物 業 的 注 意 事 項 ， 聽 取 業 主 的 意 見 和 建 議 ， 接 受 業 主 評 價 和 監 督 ， 并 及 時 答 復 業 主 對 物 業 服 務 情 況 提 出 的 詢 問 。 　 　 物 業 服 務 人 、 業 主 委 員 會 可 以 根 據 物 業 服 務 合 同 約 定 ， 組 織 全 體 業 主 對 物 業 服 務 質 量 進 行 評 價 ， 并 做 好 評 價 結 果 的 運 用 。 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 、 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 應 當 對 服 務 質 量 評 價 進 行 指 導 。 　 　 第 五 十 七 條 　 物 業 服 務 人 應 當 積 極 參 與 社 區 建 設 和 社 會 治 理 ， 配 合 有 關 主 管 部 門 、 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 做 好 物 業 管 理 相 關 工 作 。 　 　 執 法 機 關 進 入 物 業 管 理 區 域 依 法 執 行 公 務 時 ， 物 業 服 務 人 應 當 配 合 ， 不 得 阻 撓 。 　 　 第 五 十 八 條 　 物 業 服 務 人 應 當 遵 守 安 全 生 產 、 公 共 衛 生 、 治 安 、 消 防 、 防 災 管 理 等 有 關 公 共 安 全 法 律 、 法 規 的 規 定 ， 制 定 物 業 管 理 區 域 安 全 防 范 應 急 預 案 ， 在 相 關 部 門 指 導 下 做 好 物 業 管 理 區 域 的 安 全 管 理 工 作 。 　 　 發 生 安 全 事 故 或 者 其 他 突 發 事 件 時 ， 物 業 服 務 人 應 當 及 時 采 取 應 急 措 施 ， 并 按 照 規 定 向 有 關 主 管 部 門 或 者 專 營 單 位 報 告 ， 協 助 做 好 相 關 工 作 。 　 　 第 五 十 九 條 　 突 發 事 件 應 對 期 間 , 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 負 責 落 實 市 、 區 ( 市 ) 人 民 政 府 依 法 采 取 的 各 項 應 急 措 施 ; 指 導 物 業 服 務 人 開 展 相 應 級 別 的 應 對 工 作 , 并 給 予 物 資 和 資 金 支 持 。 　 　 物 業 服 務 人 應 當 按 照 要 求 服 從 政 府 統 一 指 揮 , 在 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 指 導 下 ， 依 法 積 極 配 合 居 （ 村 ） 民 委 員 會 落 實 應 急 預 案 和 各 項 應 急 措 施 。 　 　 對 于 物 業 服 務 人 執 行 政 府 依 法 實 施 的 應 急 措 施 和 其 他 管 理 措 施 ， 業 主 、 物 業 使 用 人 應 當 依 法 予 以 配 合 。 　 　 第 六 十 條 　 物 業 服 務 人 應 當 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 設 置 公 示 欄 ， 如 實 公 示 、 及 時 更 新 下 列 信 息 ： 　 　 （ 一 ） 營 業 執 照 、 聯 系 方 式 以 及 物 業 服 務 投 訴 電 話 ； 　 　 （ 二 ） 物 業 服 務 事 項 和 服 務 標 準 、 收 費 標 準 和 方 式 等 ； 　 　 （ 三 ） 電 梯 、 消 防 等 具 有 專 業 技 術 要 求 的 設 施 設 備 日 常 維 修 保 養 單 位 名 稱 、 資 質 、 聯 系 方 式 、 維 保 方 案 和 應 急 處 置 方 案 等 ； 　 　 （ 四 ） 物 業 服 務 合 同 履 行 情 況 ； 　 　 （ 五 ） 業 主 共 有 部 分 經 營 收 益 代 管 情 況 ； 　 　 （ 六 ） 其 他 應 當 公 示 的 信 息 。 　 　 第 六 十 一 條 　 物 業 服 務 人 及 其 工 作 人 員 不 得 有 下 列 行 為 ： 　 　 （ 一 ） 挪 用 、 侵 占 共 有 部 分 經 營 收 益 等 共 有 資 金 ； 　 　 （ 二 ） 擅 自 改 變 物 業 服 務 用 房 等 共 有 物 業 用 途 ； 　 　 （ 三 ） 違 規 泄 露 業 主 信 息 或 者 將 業 主 信 息 用 于 與 物 業 服 務 無 關 的 活 動 ； 　 　 （ 四 ） 其 他 違 反 相 關 規 定 、 損 害 業 主 利 益 的 行 為 。 　 　 第 六 十 二 條 　 物 業 服 務 收 費 按 照 國 家 、 省 有 關 規 定 執 行 。 　 　 物 業 服 務 收 費 實 行 市 場 調 節 價 的 ， 應 當 遵 循 合 理 、 公 開 以 及 費 用 與 服 務 質 量 相 符 的 原 則 ， 由 物 業 服 務 合 同 雙 方 根 據 物 業 服 務 事 項 范 圍 、 服 務 標 準 等 因 素 在 物 業 服 務 合 同 中 約 定 。 市 物 業 主 管 部 門 可 以 會 同 市 價 格 主 管 部 門 制 定 物 業 服 務 收 費 參 考 價 格 ， 并 向 社 會 公 布 。 　 　 物 業 服 務 人 不 得 擅 自 調 整 物 業 服 務 收 費 標 準 。 　 　 第 六 十 三 條 　 業 主 應 當 按 照 物 業 服 務 合 同 約 定 的 付 費 方 式 和 標 準 ， 按 時 足 額 支 付 物 業 費 。 物 業 服 務 人 已 經 按 照 約 定 和 有 關 規 定 提 供 服 務 的 ， 業 主 不 得 以 未 接 受 或 者 無 需 接 受 相 關 服 務 為 由 拒 絕 支 付 物 業 費 。 　 　 業 主 逾 期 不 支 付 物 業 費 的 ， 業 主 委 員 會 應 當 督 促 其 支 付 ， 物 業 服 務 人 可 以 催 告 其 在 合 理 期 限 內 支 付 ； 合 理 期 限 屆 滿 仍 不 支 付 的 ， 物 業 服 務 人 可 以 提 起 訴 訟 或 者 申 請 仲 裁 。 符 合 條 件 的 ， 可 以 向 人 民 法 院 申 請 支 付 令 。 　 　 第 六 十 四 條 　 物 業 服 務 合 同 約 定 的 物 業 服 務 期 限 屆 滿 前 ， 業 主 依 法 共 同 決 定 續 聘 或 者 另 聘 物 業 服 務 人 的 ， 應 當 將 決 定 書 面 告 知 原 物 業 服 務 人 。 原 物 業 服 務 人 接 受 續 聘 的 ， 雙 方 應 當 在 合 同 期 限 屆 滿 前 續 訂 物 業 服 務 合 同 。 　 　 物 業 服 務 期 限 屆 滿 前 ， 物 業 服 務 人 決 定 不 再 續 簽 物 業 服 務 合 同 的 ， 應 當 在 物 業 服 務 合 同 期 限 屆 滿 九 十 日 前 書 面 通 知 業 主 或 者 業 主 委 員 會 ， 但 是 合 同 對 通 知 期 限 另 有 約 定 的 除 外 。 　 　 第 六 十 五 條 　 物 業 服 務 期 限 屆 滿 后 , 業 主 沒 有 依 法 作 出 續 聘 或 者 另 聘 物 業 服 務 人 的 決 定 , 物 業 服 務 人 繼 續 提 供 物 業 服 務 的 , 原 物 業 服 務 合 同 繼 續 有 效 , 但 是 服 務 期 限 為 不 定 期 。 　 　 當 事 人 可 以 隨 時 解 除 不 定 期 物 業 服 務 合 同 , 但 是 應 當 提 前 六 十 日 書 面 通 知 對 方 。 　 　 第 六 十 六 條 　 物 業 服 務 合 同 終 止 的 , 原 物 業 服 務 人 應 當 在 約 定 期 限 或 者 三 十 日 內 退 出 物 業 服 務 區 域 , 配 合 新 物 業 服 務 人 做 好 交 接 工 作 ， 如 實 告 知 物 業 的 使 用 和 管 理 狀 況 ， 并 將 下 列 資 金 、 資 料 和 物 品 移 交 給 業 主 委 員 會 、 決 定 自 行 管 理 的 業 主 或 者 其 指 定 的 人 ： 　 　 （ 一 ） 本 條 例 第 五 十 條 規 定 的 資 料 ； 　 　 （ 二 ） 物 業 服 務 用 房 、 業 主 共 有 的 場 地 和 設 施 設 備 ； 　 　 （ 三 ） 物 業 服 務 期 間 形 成 的 共 有 部 分 檔 案 以 及 改 造 、 維 修 、 運 行 、 保 養 記 錄 ； 　 　 （ 四 ） 利 用 業 主 共 有 部 分 經 營 的 相 關 資 料 、 代 管 的 共 有 資 金 和 預 收 的 物 業 費 等 財 物 ； 　 　 （ 五 ） 其 他 應 當 移 交 的 資 金 、 資 料 和 物 品 。 　 　 原 物 業 服 務 人 違 反 前 款 規 定 的 ， 不 得 請 求 業 主 支 付 物 業 服 務 合 同 終 止 后 的 物 業 費 ； 造 成 業 主 損 失 的 ， 應 當 賠 償 損 失 。 　 　 第 六 十 七 條 　 原 物 業 服 務 人 不 得 以 業 主 欠 交 物 業 費 、 對 業 主 共 同 決 定 有 異 議 等 為 由 拒 絕 辦 理 交 接 ， 不 得 以 任 何 理 由 阻 撓 新 物 業 服 務 人 進 場 服 務 。 　 　 原 物 業 服 務 人 拒 不 移 交 有 關 資 金 、 資 料 和 物 品 的 ， 或 者 拒 不 退 出 物 業 管 理 區 域 的 ， 業 主 委 員 會 可 以 向 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 、 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 報 告 ， 或 者 依 法 向 人 民 法 院 提 起 訴 訟 。 物 業 所 在 地 的 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 、 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 應 當 加 強 對 物 業 服 務 人 交 接 工 作 的 監 督 協 調 。 　 　 原 物 業 服 務 人 應 當 在 辦 理 交 接 至 退 出 物 業 管 理 區 域 期 間 ， 維 持 正 常 的 物 業 管 理 秩 序 。 　 　 第 六 十 八 條 　 物 業 管 理 區 域 突 發 失 管 狀 態 時 ， 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 應 當 組 織 確 定 應 急 物 業 服 務 人 ， 提 供 垃 圾 清 運 、 電 梯 運 行 等 維 持 業 主 基 本 生 活 服 務 事 項 的 應 急 服 務 。 　 　 提 供 應 急 物 業 服 務 的 ， 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 應 當 將 服 務 事 項 、 服 務 期 限 、 服 務 費 用 等 相 關 內 容 在 物 業 管 理 區 域 內 公 示 。 應 急 物 業 服 務 期 限 不 超 過 六 個 月 ， 費 用 由 全 體 業 主 承 擔 。 　 　 應 急 物 業 服 務 期 間 ， 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 應 當 組 織 業 主 共 同 決 定 選 聘 新 物 業 服 務 人 ， 協 調 新 選 聘 物 業 服 務 人 和 應 急 物 業 服 務 人 做 好 交 接 。 　 　 第 六 十 九 條 　 市 、 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 應 當 建 立 物 業 服 務 企 業 和 物 業 服 務 項 目 經 理 信 用 信 息 檔 案 ， 記 錄 涉 及 物 業 管 理 的 違 法 行 為 、 行 政 處 罰 決 定 等 有 關 信 息 。 　 　 市 物 業 主 管 部 門 應 當 根 據 物 業 服 務 合 同 以 及 相 關 職 責 履 行 、 投 訴 處 理 和 日 常 檢 查 等 情 況 ， 對 物 業 服 務 企 業 實 施 信 用 分 類 管 理 ， 建 立 激 勵 和 懲 戒 制 度 。 具 體 辦 法 由 市 物 業 主 管 部 門 制 定 。 　 　 第 七 十 條 　 業 主 或 者 業 主 大 會 決 定 對 物 業 實 施 自 行 管 理 的 ， 應 當 在 居 （ 村 ） 民 委 員 會 指 導 下 制 定 自 行 管 理 方 案 ， 明 確 管 理 的 事 項 、 標 準 、 費 用 和 期 限 等 內 容 ， 并 將 有 關 自 行 管 理 情 況 定 期 在 物 業 管 理 區 域 內 公 示 。 第 六 章 　 物 業 的 使 用 與 維 護 　 　 第 七 十 一 條 　 業 主 、 物 業 使 用 人 應 當 依 照 法 律 、 法 規 和 規 章 的 規 定 以 及 管 理 規 約 的 約 定 ， 按 照 規 劃 用 途 安 全 、 合 理 使 用 物 業 。 　 　 第 七 十 二 條 　 業 主 裝 飾 裝 修 房 屋 的 , 應 當 事 先 告 知 物 業 服 務 人 ； 未 實 行 物 業 管 理 的 ， 應 當 告 知 房 屋 所 在 地 居 ( 村 ) 民 委 員 會 。 裝 修 時 ， 應 當 遵 守 物 業 服 務 人 、 居 ( 村 ) 民 委 員 會 提 示 的 合 理 注 意 事 項 , 并 配 合 其 進 行 必 要 的 現 場 檢 查 。 　 　 業 主 不 得 違 反 法 律 、 法 規 以 及 管 理 規 約 ， 將 住 宅 改 變 為 經 營 性 用 房 。 業 主 將 住 宅 改 變 為 經 營 性 用 房 的 ， 除 遵 守 法 律 、 法 規 以 及 管 理 規 約 外 ， 應 當 經 有 利 害 關 系 的 業 主 一 致 同 意 。 　 　 第 七 十 三 條 　 業 主 、 物 業 使 用 人 應 當 按 照 規 定 時 間 和 地 點 分 類 投 放 生 活 垃 圾 。 業 主 委 員 會 應 當 督 促 業 主 、 物 業 使 用 人 進 行 生 活 垃 圾 分 類 。 　 　 物 業 服 務 人 應 當 按 照 規 定 設 置 、 清 洗 維 護 生 活 垃 圾 分 類 收 集 容 器 、 設 施 或 者 分 類 收 集 點 ， 明 確 不 同 種 類 生 活 垃 圾 的 投 放 時 間 和 方 式 ， 對 生 活 垃 圾 分 類 投 放 進 行 指 導 。 　 　 第 七 十 四 條 　 物 業 服 務 人 應 當 對 物 業 管 理 區 域 內 的 電 梯 、 消 防 設 施 、 消 防 通 道 等 重 要 設 施 設 備 和 重 點 部 位 加 強 日 常 巡 查 和 定 期 養 護 ， 對 發 現 的 安 全 隱 患 及 時 進 行 處 理 并 設 置 警 示 標 志 ； 采 取 必 要 的 安 全 保 障 措 施 ， 防 止 從 建 筑 物 中 拋 擲 物 品 或 者 從 建 筑 物 上 墜 落 物 品 。 　 　 第 七 十 五 條 　 物 業 管 理 區 域 內 規 劃 用 于 停 放 汽 車 的 車 位 、 車 庫 ， 其 歸 屬 由 當 事 人 通 過 出 售 、 附 贈 、 出 租 等 方 式 約 定 ， 并 應 當 首 先 滿 足 本 物 業 管 理 區 域 業 主 的 需 要 。 　 　 建 設 單 位 應 當 在 房 屋 預 售 或 者 現 售 時 ， 將 本 物 業 管 理 區 域 用 于 出 售 、 附 贈 、 出 租 的 車 位 、 車 庫 的 數 量 和 位 置 予 以 公 示 。 　 　 第 七 十 六 條 　 物 業 管 理 區 域 內 依 法 配 建 的 人 民 防 空 工 程 ， 應 當 按 照 設 計 文 件 在 實 地 標 注 。 　 　 人 民 防 空 工 程 平 時 用 作 停 車 位 的 ， 應 當 首 先 滿 足 本 物 業 管 理 區 域 業 主 的 需 要 。 　 　 人 民 防 空 工 程 平 時 用 作 停 車 位 的 ， 應 當 保 持 人 民 防 空 功 能 ， 由 停 車 位 使 用 費 收 取 方 負 責 維 護 管 理 ， 也 可 以 委 托 物 業 服 務 人 進 行 維 護 管 理 ； 有 損 壞 人 民 防 空 工 程 主 體 結 構 和 設 施 設 備 等 影 響 戰 時 使 用 效 能 情 形 的 ， 維 護 管 理 人 應 當 及 時 向 人 民 防 空 主 管 部 門 報 告 。 　 　 第 七 十 七 條 　 利 用 物 業 管 理 區 域 內 業 主 共 有 的 道 路 或 者 其 他 場 地 設 置 車 位 的 ， 不 得 占 用 消 防 通 道 等 救 援 通 道 。 　 　 第 七 十 八 條 　 建 設 單 位 、 物 業 服 務 人 等 利 用 業 主 的 共 有 部 分 產 生 的 收 入 ， 在 扣 除 管 理 費 等 合 理 成 本 之 后 ， 屬 于 業 主 共 有 。 　 　 業 主 委 員 會 應 當 將 共 有 部 分 經 營 收 益 單 獨 列 賬 ， 并 將 收 支 情 況 定 期 在 物 業 管 理 區 域 內 公 示 。 前 期 物 業 管 理 期 間 未 成 立 業 主 委 員 會 的 ， 共 有 部 分 經 營 收 益 可 以 由 前 期 物 業 服 務 企 業 代 為 收 取 并 公 示 。 　 　 全 體 業 主 的 共 有 部 分 經 營 收 益 主 要 用 于 補 充 房 屋 專 項 維 修 資 金 ， 也 可 以 按 照 業 主 大 會 的 決 定 使 用 。 　 　 第 七 十 九 條 　 房 屋 專 項 維 修 資 金 的 籌 集 、 管 理 和 使 用 ， 按 照 國 家 、 省 、 市 有 關 規 定 執 行 。 　 　 業 主 委 員 會 、 物 業 服 務 人 應 當 定 期 將 房 屋 專 項 維 修 資 金 的 籌 集 、 使 用 情 況 在 物 業 管 理 區 域 內 公 示 。 　 　 第 八 十 條 　 住 宅 小 區 內 供 水 、 供 電 、 供 氣 、 供 熱 、 通 信 、 有 線 電 視 、 寬 帶 數 據 傳 輸 等 專 業 經 營 單 位 ， 應 當 按 照 規 定 承 擔 設 施 設 備 的 維 修 、 養 護 、 更 新 等 責 任 及 相 關 費 用 。 　 　 專 業 經 營 單 位 對 專 業 經 營 設 施 設 備 進 行 維 修 、 養 護 、 更 新 時 ， 業 主 、 物 業 服 務 人 應 當 予 以 配 合 。 　 　 專 業 經 營 單 位 可 以 將 專 業 經 營 設 施 設 備 的 維 護 、 保 養 等 事 宜 委 托 給 物 業 服 務 人 承 擔 ， 物 業 服 務 人 可 以 按 照 委 托 合 同 向 專 業 經 營 單 位 收 取 報 酬 。 　 　 專 業 經 營 設 施 設 備 的 維 護 、 保 養 等 費 用 ， 不 得 從 房 屋 專 項 維 修 資 金 中 列 支 。 　 　 第 八 十 一 條 　 對 配 套 設 施 不 齊 全 、 環 境 質 量 較 差 的 舊 住 宅 區 ， 市 、 區 （ 市 ） 人 民 政 府 應 當 組 織 進 行 改 造 整 治 ， 并 制 定 政 策 鼓 勵 和 支 持 業 主 自 主 開 展 改 造 提 升 ， 加 裝 電 梯 ， 逐 步 完 善 配 套 基 礎 設 施 和 公 共 服 務 設 施 。 　 　 舊 住 宅 區 改 造 整 治 時 ， 由 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 會 同 區 （ 市 ） 物 業 主 管 部 門 確 定 物 業 管 理 區 域 ， 組 織 業 主 成 立 業 主 大 會 ， 由 業 主 大 會 決 定 自 行 管 理 或 者 委 托 物 業 服 務 人 管 理 物 業 。 業 主 大 會 成 立 前 的 物 業 管 理 ， 由 居 （ 村 ） 民 委 員 會 組 織 實 施 。 　 　 第 八 十 二 條 　 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 應 當 建 立 物 業 管 理 聯 席 會 議 制 度 。 物 業 管 理 聯 席 會 議 由 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 負 責 召 集 ， 居 （ 村 ） 民 委 員 會 、 公 安 派 出 所 、 業 主 委 員 會 或 者 業 主 代 表 、 物 業 服 務 人 、 專 業 經 營 單 位 和 物 業 、 房 屋 、 城 市 管 理 、 綜 合 執 法 等 部 門 參 加 。 　 　 聯 席 會 議 主 要 協 調 下 列 事 項 ： 　 　 （ 一 ） 業 主 委 員 會 、 物 業 服 務 人 在 換 屆 、 退 出 以 及 交 接 工 作 中 出 現 的 問 題 ； 　 　 （ 二 ） 物 業 管 理 區 域 內 發 生 的 突 發 事 件 ； 　 　 （ 三 ） 物 業 管 理 與 社 區 管 理 的 銜 接 和 配 合 ； 　 　 （ 四 ） 舊 住 宅 區 改 造 整 治 中 的 重 要 事 項 ； 　 　 （ 五 ） 需 要 協 調 的 其 他 物 業 管 理 事 項 。 　 　 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 與 物 業 、 房 屋 、 公 安 、 城 市 管 理 、 綜 合 執 法 等 部 門 之 間 應 當 建 立 健 全 信 息 共 享 機 制 ， 互 相 通 報 物 業 管 理 信 息 。 　 　 第 八 十 三 條 　 物 業 、 房 屋 、 城 市 管 理 、 公 安 、 園 林 和 林 業 、 水 務 管 理 、 生 態 環 境 、 市 場 監 管 、 綜 合 執 法 等 部 門 ， 應 當 按 照 法 定 職 責 ， 加 強 物 業 管 理 區 域 內 物 業 服 務 、 房 屋 使 用 安 全 、 市 容 環 衛 、 治 安 、 消 防 、 綠 化 、 環 保 、 物 業 收 費 等 的 監 督 管 理 ， 及 時 查 處 違 法 行 為 。 　 　 第 八 十 四 條 　 對 物 業 管 理 區 域 內 任 意 棄 置 垃 圾 、 排 放 污 染 物 或 者 噪 聲 、 違 反 規 定 飼 養 動 物 、 違 章 搭 建 、 侵 占 通 道 等 損 害 他 人 合 法 權 益 的 行 為 ， 業 主 大 會 或 者 業 主 委 員 會 有 權 依 照 法 律 、 法 規 以 及 管 理 規 約 ， 請 求 行 為 人 停 止 侵 害 、 排 除 妨 礙 、 消 除 危 險 、 恢 復 原 狀 、 賠 償 損 失 。 業 主 或 者 其 他 行 為 人 拒 不 履 行 相 關 義 務 的 ， 有 關 當 事 人 可 以 向 有 關 行 政 主 管 部 門 報 告 或 者 投 訴 。 　 　 對 物 業 管 理 區 域 內 違 反 有 關 房 屋 使 用 安 全 、 市 容 環 衛 、 治 安 、 消 防 、 環 保 等 法 律 、 法 規 的 行 為 ， 物 業 服 務 人 應 當 及 時 采 取 合 理 措 施 制 止 、 向 有 關 行 政 主 管 部 門 報 告 并 協 助 處 理 。 　 　 有 關 行 政 主 管 部 門 在 接 到 物 業 服 務 人 、 業 主 或 者 有 關 當 事 人 的 報 告 或 者 投 訴 后 , 應 當 及 時 依 法 處 理 。 ? 第 七 章 　 法 律 責 任 　 　 第 八 十 五 條 　 業 主 委 員 會 未 履 行 本 條 例 規 定 相 關 職 責 損 害 業 主 合 法 權 益 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 責 令 限 期 履 行 ； 逾 期 未 履 行 的 ， 通 告 全 體 業 主 ， 必 要 時 組 織 召 開 業 主 大 會 會 議 決 定 有 關 事 項 。 　 　 第 八 十 六 條 　 業 主 委 員 會 成 員 違 反 法 律 、 法 規 或 者 管 理 規 約 ， 挪 用 、 侵 占 、 擅 自 處 分 業 主 共 有 財 產 ， 篡 改 、 隱 匿 、 毀 棄 保 管 的 文 件 、 物 品 ， 違 規 泄 露 業 主 信 息 ， 或 者 侵 害 業 主 合 法 權 益 ， 給 業 主 造 成 損 失 的 ， 應 當 承 擔 相 應 賠 償 責 任 ； 構 成 違 反 治 安 管 理 行 為 的 ， 由 公 安 機 關 依 法 給 予 治 安 管 理 處 罰 ； 構 成 犯 罪 的 ， 依 法 追 究 刑 事 責 任 。 　 　 第 八 十 七 條 　 違 反 本 條 例 規 定 ， 建 設 單 位 有 下 列 行 為 之 一 的 ， 由 物 業 主 管 部 門 責 令 限 期 改 正 ； 逾 期 未 改 正 的 ， 按 照 下 列 規 定 予 以 處 罰 ： 　 　 （ 一 ） 拒 不 移 交 物 業 服 務 用 房 的 ， 處 五 萬 元 以 上 二 十 萬 元 以 下 罰 款 ； 　 　 （ 二 ） 在 房 屋 預 售 或 者 現 售 時 ， 未 將 本 物 業 管 理 區 域 用 于 出 售 、 附 贈 、 出 租 的 車 位 、 車 庫 的 數 量 和 位 置 予 以 公 示 的 ， 處 一 萬 元 以 上 五 萬 元 以 下 罰 款 。 　 　 第 八 十 八 條 　 物 業 服 務 合 同 終 止 后 ， 物 業 服 務 人 拒 不 退 出 物 業 管 理 區 域 或 者 不 移 交 有 關 資 金 、 資 料 和 物 品 的 ， 由 物 業 主 管 部 門 責 令 限 期 改 正 ; 逾 期 未 改 正 的 ， 對 物 業 服 務 人 予 以 通 報 ， 處 一 萬 元 以 上 十 萬 元 以 下 罰 款 。 物 業 服 務 人 有 違 反 治 安 管 理 行 為 的 ， 由 公 安 機 關 依 法 給 予 治 安 管 理 處 罰 。 　 　 第 八 十 九 條 　 違 反 本 條 例 規 定 ， 物 業 服 務 人 有 下 列 行 為 之 一 的 ， 由 物 業 主 管 部 門 予 以 處 罰 ； 構 成 犯 罪 的 ， 依 法 追 究 刑 事 責 任 ： 　 　 （ 一 ） 擅 自 撤 離 物 業 管 理 區 域 、 停 止 物 業 服 務 的 ， 處 一 萬 元 以 上 五 萬 元 以 下 罰 款 ； 　 　 （ 二 ） 挪 用 、 侵 占 共 有 部 分 經 營 收 益 以 及 代 管 的 其 他 共 有 資 金 的 ， 依 法 追 回 ， 給 予 警 告 ， 并 處 被 挪 用 或 者 侵 占 資 金 金 額 兩 倍 的 罰 款 。 　 　 第 九 十 條 　 物 業 主 管 部 門 、 街 道 辦 事 處 （ 鎮 人 民 政 府 ） 和 其 他 有 關 部 門 及 其 工 作 人 員 違 反 本 條 例 規 定 ， 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 由 上 級 機 關 或 者 有 關 機 關 責 令 改 正 ， 對 直 接 負 責 的 主 管 人 員 和 其 他 直 接 責 任 人 員 依 法 給 予 處 分 ； 構 成 犯 罪 的 ， 依 法 追 究 刑 事 責 任 ： 　 　 （ 一 ） 未 按 照 規 定 劃 分 物 業 管 理 區 域 的 ; 　 　 （ 二 ） 未 按 照 規 定 籌 備 、 組 織 召 開 業 主 大 會 會 議 的 ； 　 　 （ 三 ） 未 按 照 規 定 辦 理 業 主 委 員 會 備 案 或 者 組 織 業 主 委 員 會 換 屆 的 ； 　 　 （ 四 ） 未 按 照 規 定 召 集 或 者 參 加 物 業 管 理 聯 席 會 議 的 ； 　 　 （ 五 ） 發 現 違 法 行 為 或 者 接 到 違 法 行 為 報 告 、 投 訴 不 及 時 處 理 的 ； 　 　 （ 六 ） 其 他 不 依 法 履 行 職 責 、 濫 用 職 權 、 玩 忽 職 守 、 徇 私 舞 弊 的 行 為 。 　 　 第 九 十 一 條 　 違 反 本 條 例 其 他 規 定 的 , 由 物 業 、 市 場 監 管 、 公 安 、 生 態 環 境 、 城 市 管 理 、 應 急 管 理 、 園 林 和 林 業 等 部 門 , 依 照 相 關 法 律 、 法 規 的 規 定 予 以 處 罰 。 　 　 本 章 規 定 的 行 政 處 罰 ， 按 照 相 對 集 中 行 政 處 罰 權 的 有 關 規 定 由 綜 合 執 法 部 門 實 施 的 ， 依 照 其 規 定 。 第 八 章 　 附 　 　 則 　 　 第 九 十 二 條 　 本 條 例 規 定 的 公 示 ， 應 當 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 公 開 張 貼 ， 也 可 以 同 時 通 過 互 聯 網 信 息 平 臺 發 布 ， 時 間 不 少 于 三 日 。 　 　 第 九 十 三 條 　 本 條 例 自 2 0 2 1 年 5 月 1 日 起 施 行 。 民 法 典 中 業 委 會 相 關 條 例 第 二 百 七 十 七 條 業 主 可 以 設 立 業 主 大 會 ， 選 舉 業 主 委 員 會 。 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 成 立 的 具 體 條 件 和 程 序 ， 依 照 法 律 、 法 規 的 規 定 。 地 方 人 民 政 府 有 關 部 門 、 居 民 委 員 會 應 當 對 設 立 業 主 大 會 和 選 舉 業 主 委 員 會 給 予 指 導 和 協 助 。 第 二 百 七 十 八 條 下 列 事 項 由 業 主 共 同 決 定 ： （ 一 ） 制 定 和 修 改 業 主 大 會 議 事 規 則 ； （ 二 ） 制 定 和 修 改 管 理 規 約 ； （ 三 ） 選 舉 業 主 委 員 會 或 者 更 換 業 主 委 員 會 成 員 ； （ 四 ） 選 聘 和 解 聘 物 業 服 務 企 業 或 者 其 他 管 理 人 ； 4 7 （ 五 ） 使 用 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 的 維 修 資 金 ； （ 六 ） 籌 集 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 的 維 修 資 金 ； （ 七 ） 改 建 、 重 建 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 ； （ 八 ） 改 變 共 有 部 分 的 用 途 或 者 利 用 共 有 部 分 從 事 經 營 活 動 ； （ 九 ） 有 關 共 有 和 共 同 管 理 權 利 的 其 他 重 大 事 項 。 業 主 共 同 決 定 事 項 ， 應 當 由 專 有 部 分 面 積 占 比 三 分 之 二 以 上 的 業 主 且 人 數 占 比 三 分 之 二 以 上 的 業 主 參 與 表 決 。 決 定 前 款 第 六 項 至 第 八 項 規 定 的 事 項 ， 應 當 經 參 與 表 決 專 有 部 分 面 積 四 分 之 三 以 上 的 業 主 且 參 與 表 決 人 數 四 分 之 三 以 上 的 業 主 同 意 。 決 定 前 款 其 他 事 項 ， 應 當 經 參 與 表 決 專 有 部 分 面 積 過 半 數 的 業 主 且 參 與 表 決 人 數 過 半 數 的 業 主 同 意 ? 第 二 百 八 十 條 業 主 大 會 或 者 業 主 委 員 會 的 決 定 ， 對 業 主 具 有 法 律 約 束 力 。 業 主 大 會 或 者 業 主 委 員 會 作 出 的 決 定 侵 害 業 主 合 法 權 益 的 ， 受 侵 害 的 業 主 可 以 請 求 人 民 法 院 予 以 撤 銷 。 第 二 百 八 十 一 條 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 的 維 修 資 金 ， 屬 于 業 主 共 有 。 經 業 主 共 同 決 定 ， 可 以 用 于 電 梯 、 屋 頂 、 外 墻 、 無 障 礙 設 施 等 共 有 部 分 的 維 修 、 更 新 和 改 造 。 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 的 維 修 資 金 的 籌 集 、 使 用 情 況 應 當 定 期 公 布 。 緊 急 情 況 下 需 要 維 修 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 的 ， 業 主 大 會 或 者 業 主 委 員 會 可 以 依 法 申 請 使 用 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 的 維 修 資 金 第 二 百 八 十 六 條 業 主 應 當 遵 守 法 律 、 法 規 以 及 管 理 規 約 ， 相 關 行 為 應 當 符 合 節 約 資 源 、 保 護 生 態 環 境 的 要 求 。 對 于 物 業 服 務 企 業 或 者 其 他 管 理 人 執 行 政 府 依 法 實 施 的 應 急 處 置 措 施 和 其 他 管 理 措 施 ， 業 主 應 當 依 法 予 以 配 合 。 業 主 大 會 或 者 業 主 委 員 會 ， 對 任 意 棄 置 垃 圾 、 排 放 污 染 物 或 者 噪 聲 、 違 反 規 定 飼 養 動 物 、 違 章 搭 建 、 侵 占 通 道 、 拒 付 物 業 費 等 損 害 他 人 合 法 權 益 的 行 為 ， 有 權 依 照 法 律 、 法 規 以 及 管 理 規 約 ， 請 求 行 為 人 停 止 侵 害 、 排 除 妨 礙 、 消 除 危 險 、 恢 復 原 狀 、 賠 償 損 失 。 業 主 或 者 其 他 行 為 人 拒 不 履 行 相 關 義 務 的 ， 有 關 當 事 人 可 以 向 有 關 行 政 主 管 部 門 報 告 或 者 投 訴 ， 有 關 行 政 主 管 部 門 應 當 依 法 處 理 。 ? 第 九 百 三 十 九 條 建 設 單 位 依 法 與 物 業 服 務 人 訂 立 的 前 期 物 業 服 務 合 同 ， 以 及 業 主 委 員 會 與 業 主 大 會 依 法 選 聘 的 物 業 服 務 人 訂 立 的 物 業 服 務 合 同 ， 對 業 主 具 有 法 律 約 束 力 。 第 九 百 四 十 條 建 設 單 位 依 法 與 物 業 服 務 人 訂 立 的 前 期 物 業 服 務 合 同 約 定 的 服 務 期 限 屆 滿 前 ， 業 主 委 員 會 或 者 業 主 與 新 物 業 服 務 人 訂 立 的 物 業 服 務 合 同 生 效 的 ， 前 期 物 業 服 務 合 同 終 止 。 ? 第 九 百 四 十 三 條 物 業 服 務 人 應 當 定 期 將 服 務 的 事 項 、 負 責 人 員 、 質 量 要 求 、 收 費 項 目 、 收 費 標 準 、 履 行 情 況 ， 以 及 維 修 資 金 使 用 情 況 、 業 主 共 有 部 分 的 經 營 與 收 益 情 況 等 以 合 理 方 式 向 業 主 公 開 并 向 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 報 告 。 ? 第 九 百 四 十 七 條 物 業 服 務 期 限 屆 滿 前 ， 業 主 依 法 共 同 決 定 續 聘 的 ， 應 當 與 原 物 業 服 務 人 在 合 同 期 限 屆 滿 前 續 訂 物 業 服 務 合 同 。 物 業 服 務 期 限 屆 滿 前 ， 物 業 服 務 人 不 同 意 續 聘 的 ， 應 當 在 合 同 期 限 屆 滿 前 九 十 日 書 面 通 知 業 主 或 者 業 主 委 員 會 ， 但 是 合 同 對 通 知 期 限 另 有 約 定 的 除 外 。 ? 第 九 百 四 十 八 條 物 業 服 務 期 限 屆 滿 后 ， 業 主 沒 有 依 法 作 出 續 聘 或 者 另 聘 物 業 服 務 人 的 決 定 ， 物 業 服 務 人 繼 續 提 供 物 業 服 務 的 ， 原 物 業 服 務 合 同 繼 續 有 效 ， 但 是 服 務 期 限 為 不 定 期 。 當 事 人 可 以 隨 時 解 除 不 定 期 物 業 服 務 合 同 ， 但 是 應 當 提 前 六 十 日 書 面 通 知 對 方 。 第 九 百 四 十 九 條 物 業 服 務 合 同 終 止 的 ， 原 物 業 服 務 人 應 當 在 約 定 期 限 或 者 合 理 期 限 內 退 出 物 業 服 務 區 域 ， 將 物 業 服 務 用 房 、 相 關 設 施 、 物 業 服 務 所 必 需 的 相 關 資 料 等 交 還 給 業 主 委 員 會 、 決 定 自 行 管 理 的 業 主 或 者 其 指 定 的 人 ， 配 合 新 物 業 服 務 人 做 好 交 接 工 作 ， 并 如 實 告 知 物 業 的 使 用 和 管 理 狀 況 。 原 物 業 服 務 人 違 反 前 款 規 定 的 ， 不 得 請 求 業 主 支 付 物 業 服 務 合 同 終 止 后 的 物 業 費 ； 造 成 業 主 損 失 的 ， 應 當 賠 償 損 失 。 ? ? ? 《 廣 西 壯 族 自 治 區 物 業 管 理 條 例 》 廣 西 壯 族 自 治 區 物 業 管 理 條 例 （ 2 0 0 1 年 5 月 2 6 日 廣 西 壯 族 自 治 區 第 九 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 二 十 四 次 會 議 通 過 ? 根 據 2 0 0 4 年 6 月 3 日 廣 西 壯 族 自 治 區 第 十 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 八 次 會 議 《 關 于 修 改 〈 廣 西 壯 族 自 治 區 物 業 管 理 條 例 〉 的 決 定 》 第 一 次 修 正 ? 2 0 1 2 年 1 1 月 3 0 日 廣 西 壯 族 自 治 區 第 十 一 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 三 十 一 次 會 議 第 一 次 修 訂 ? 根 據 2 0 1 6 年 1 1 月 3 0 日 廣 西 壯 族 自 治 區 第 十 二 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 二 十 六 次 會 議 《 關 于 廢 止 和 修 改 部 分 地 方 性 法 規 的 決 定 》 第 二 次 修 正 ? 2 0 2 0 年 7 月 2 4 日 廣 西 壯 族 自 治 區 第 十 三 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 十 七 次 會 議 第 二 次 修 訂 ） 廣 西 壯 族 自 治 區 人 大 常 委 會 公 告 （ 十 三 屆 第 3 3 號 ） 《 廣 西 壯 族 自 治 區 物 業 管 理 條 例 》 已 由 廣 西 壯 族 自 治 區 第 十 三 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 十 七 次 會 議 于 2 0 2 0 年 7 月 2 4 日 修 訂 通 過 ， 現 予 公 布 ， 自 2 0 2 1 年 1 月 1 日 起 施 行 。 廣 西 壯 族 自 治 區 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 2 0 2 0 年 7 月 2 4 日 目 ? 錄 第 一 章 ? 總 ? 則 第 二 章 ? 業 主 、 業 主 大 會 及 業 主 委 員 會 第 一 節 ? 業 ? 主 第 二 節 ? 業 主 大 會 第 三 節 ? 業 主 委 員 會 第 三 章 ? 前 期 物 業 管 理 第 四 章 ? 物 業 管 理 服 務 第 五 章 ? 物 業 使 用 與 維 護 第 六 章 ? 監 督 管 理 第 七 章 ? 法 律 責 任 第 八 章 ? 附 ? 則 第 一 章 ? 總 ? 則 第 一 條 ? 為 了 規 范 物 業 管 理 活 動 ， 維 護 業 主 、 物 業 服 務 人 以 及 物 業 管 理 各 方 的 合 法 權 益 ， 保 障 物 業 的 依 法 、 安 全 、 合 理 使 用 ， 促 進 社 會 和 諧 ， 根 據 《 中 華 人 民 共 和 國 民 法 典 》 和 國 務 院 《 物 業 管 理 條 例 》 等 法 律 、 行 政 法 規 的 規 定 ， 結 合 本 自 治 區 實 際 ， 制 定 本 條 例 。 第 二 條 ? 本 自 治 區 行 政 區 域 內 的 物 業 管 理 活 動 及 其 監 督 管 理 ， 適 用 本 條 例 。 本 條 例 所 稱 物 業 管 理 ， 是 指 對 物 業 管 理 區 域 內 的 房 屋 及 配 套 設 施 設 備 和 相 關 場 地 進 行 維 修 、 養 護 、 清 潔 、 綠 化 、 巡 查 ， 經 營 管 理 業 主 共 有 部 分 ， 采 取 合 理 措 施 保 護 業 主 的 人 身 和 財 產 安 全 ， 維 護 物 業 管 理 區 域 內 的 相 關 秩 序 等 活 動 。 經 業 主 共 同 決 定 ， 可 以 委 托 物 業 服 務 企 業 或 者 其 他 物 業 管 理 人 進 行 管 理 ， 也 可 以 由 業 主 自 行 管 理 。 第 三 條 ? 物 業 管 理 應 當 遵 循 公 開 、 公 平 、 公 正 、 誠 信 、 市 場 競 爭 、 依 法 管 理 的 原 則 ， 推 動 物 業 管 理 專 業 化 、 智 能 化 、 法 治 化 、 綠 色 化 發 展 。 第 四 條 ? 物 業 管 理 實 行 以 街 道 、 鄉 鎮 黨 組 織 為 領 導 ， 業 主 自 治 、 專 業 服 務 、 政 府 有 關 主 管 部 門 監 督 管 理 和 指 導 相 結 合 的 治 理 機 制 ， 發 揮 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 以 及 居 （ 村 ） 民 委 員 會 對 物 業 管 理 的 指 導 和 監 督 作 用 ， 推 動 物 業 管 理 工 作 創 新 。 第 五 條 ? 縣 級 以 上 人 民 政 府 應 當 將 物 業 管 理 納 入 本 級 現 代 服 務 業 發 展 規 劃 、 城 鄉 建 設 和 社 區 治 理 體 系 ， 建 立 物 業 管 理 資 金 投 入 、 考 核 激 勵 和 綜 合 協 調 機 制 ， 部 署 、 推 進 和 協 調 轄 區 內 物 業 管 理 各 項 工 作 。 第 六 條 ? 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 負 責 本 行 政 區 域 內 物 業 管 理 活 動 的 監 督 管 理 工 作 ， 指 導 和 監 督 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 實 施 與 物 業 管 理 相 關 的 行 政 管 理 工 作 。 縣 級 以 上 人 民 政 府 發 展 改 革 、 財 政 、 民 政 、 公 安 、 自 然 資 源 （ 城 鄉 規 劃 ） 、 市 場 監 督 管 理 、 應 急 管 理 及 消 防 救 援 、 司 法 行 政 、 生 態 環 境 、 衛 生 健 康 、 人 民 防 空 、 城 市 管 理 綜 合 行 政 執 法 等 有 關 主 管 部 門 按 照 各 自 職 責 和 本 條 例 的 規 定 共 同 做 好 對 物 業 管 理 活 動 的 相 關 監 督 管 理 工 作 。 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 按 照 規 定 職 責 ， 指 導 、 監 督 本 轄 區 內 物 業 管 理 活 動 。 居 （ 村 ） 民 委 員 會 依 法 協 助 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 開 展 物 業 管 理 相 關 工 作 。 第 七 條 ? 鼓 勵 物 業 服 務 人 加 入 物 業 服 務 行 業 組 織 。 物 業 服 務 行 業 組 織 應 當 依 法 加 強 行 業 自 律 管 理 ， 組 織 業 務 培 訓 ， 規 范 行 業 行 為 ， 提 高 行 業 服 務 水 平 ， 維 護 市 場 秩 序 和 公 平 競 爭 ， 促 進 物 業 服 務 人 和 從 業 人 員 依 法 經 營 、 誠 信 服 務 ， 推 動 物 業 服 務 行 業 健 康 發 展 。 物 業 服 務 行 業 組 織 應 當 接 受 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 的 指 導 和 監 督 ， 協 助 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 開 展 物 業 服 務 監 督 管 理 工 作 。 第 二 章 ? 業 主 、 業 主 大 會 及 業 主 委 員 會 第 一 節 ? 業 ? 主 第 八 條 ? 本 條 例 所 稱 業 主 ， 是 指 物 業 管 理 區 域 內 不 動 產 登 記 簿 記 載 的 房 屋 的 所 有 權 人 。 尚 未 依 法 辦 理 房 屋 所 有 權 登 記 ， 但 是 符 合 下 列 條 件 之 一 的 ， 認 定 為 業 主 ： （ 一 ） 因 人 民 法 院 、 仲 裁 機 構 的 生 效 法 律 文 書 或 者 人 民 政 府 的 征 收 決 定 取 得 建 筑 物 專 有 部 分 所 有 權 的 單 位 或 者 個 人 ； （ 二 ） 因 繼 承 取 得 建 筑 物 專 有 部 分 所 有 權 的 單 位 或 者 個 人 ； （ 三 ） 因 合 法 建 造 取 得 建 筑 物 專 有 部 分 所 有 權 的 單 位 或 者 個 人 ； （ 四 ） 基 于 與 建 設 單 位 之 間 的 房 屋 買 賣 民 事 法 律 行 為 ， 已 經 合 法 占 有 建 筑 物 專 有 部 分 的 單 位 或 者 個 人 ； （ 五 ） 符 合 法 律 、 法 規 規 定 的 其 他 單 位 或 者 個 人 。 第 九 條 ? 業 主 在 物 業 管 理 活 動 中 ， 享 有 下 列 權 利 ： （ 一 ） 按 照 物 業 服 務 合 同 的 約 定 ， 接 受 物 業 服 務 人 提 供 的 服 務 ； （ 二 ） 提 議 召 開 業 主 大 會 會 議 、 業 主 小 組 會 議 ， 并 就 物 業 管 理 的 有 關 事 項 提 出 建 議 ； （ 三 ） 提 出 制 定 和 修 改 管 理 規 約 、 業 主 大 會 議 事 規 則 的 建 議 ； （ 四 ） 參 加 業 主 大 會 會 議 、 業 主 小 組 會 議 ， 行 使 投 票 權 ； （ 五 ） 推 選 業 主 代 表 ， 選 舉 業 主 委 員 會 委 員 、 業 主 監 督 委 員 會 委 員 ， 并 享 有 被 選 舉 權 ； （ 六 ） 監 督 業 主 大 會 籌 備 組 、 業 主 委 員 會 的 工 作 ； （ 七 ） 監 督 物 業 服 務 人 履 行 物 業 服 務 合 同 ； （ 八 ） 對 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 和 相 關 場 地 使 用 情 況 享 有 知 情 權 和 監 督 權 ； （ 九 ） 監 督 物 業 專 項 維 修 資 金 和 公 共 收 益 的 管 理 和 使 用 ； （ 十 ） 法 律 、 法 規 規 定 的 其 他 權 利 。 業 主 行 使 權 利 不 得 危 及 建 筑 物 的 安 全 ， 不 得 損 害 其 他 業 主 的 合 法 權 益 。 第 十 條 ? 業 主 在 物 業 管 理 活 動 中 ， 履 行 下 列 義 務 ： （ 一 ） 遵 守 臨 時 管 理 規 約 、 管 理 規 約 、 業 主 大 會 議 事 規 則 ； （ 二 ） 遵 守 物 業 管 理 區 域 內 物 業 共 用 部 位 和 共 用 設 施 設 備 的 使 用 、 公 共 秩 序 、 消 防 安 全 、 環 境 衛 生 的 維 護 和 應 對 突 發 事 件 等 方 面 的 制 度 ； （ 三 ） 執 行 業 主 大 會 的 決 定 和 業 主 大 會 授 權 業 主 委 員 會 作 出 的 決 定 ； （ 四 ） 按 照 國 家 和 自 治 區 有 關 規 定 交 納 物 業 專 項 維 修 資 金 ； （ 五 ） 按 照 物 業 服 務 合 同 約 定 支 付 物 業 費 ； （ 六 ） 履 行 其 承 擔 的 房 屋 使 用 安 全 責 任 ； （ 七 ） 配 合 物 業 服 務 人 實 施 物 業 管 理 ， 向 物 業 服 務 人 、 業 主 委 員 會 提 供 聯 系 地 址 、 通 訊 方 式 ； （ 八 ） 法 律 、 法 規 規 定 的 其 他 義 務 。 業 主 對 建 筑 物 專 有 部 分 以 外 的 共 有 部 分 ， 享 有 權 利 ， 承 擔 義 務 ； 不 得 以 放 棄 權 利 為 由 不 履 行 義 務 。 第 二 節 ? 業 主 大 會 第 十 一 條 ? 一 個 物 業 管 理 區 域 成 立 一 個 業 主 大 會 ， 業 主 大 會 由 物 業 管 理 區 域 內 全 體 業 主 組 成 。 業 主 大 會 自 首 次 業 主 大 會 會 議 審 議 通 過 管 理 規 約 和 業 主 大 會 議 事 規 則 之 日 起 成 立 。 第 十 二 條 ? 物 業 管 理 區 域 的 劃 分 遵 循 規 劃 在 先 、 有 利 于 實 施 物 業 管 理 的 原 則 ， 綜 合 考 慮 建 設 用 地 宗 地 范 圍 、 物 業 類 型 、 建 筑 物 規 模 、 共 用 設 施 設 備 、 自 然 界 限 、 社 區 建 設 等 因 素 確 定 。 新 建 物 業 項 目 內 住 宅 和 非 住 宅 等 不 同 物 業 類 型 ， 具 有 獨 立 的 配 套 設 施 設 備 并 能 夠 獨 立 管 理 的 ， 可 以 分 別 劃 分 為 獨 立 的 物 業 管 理 區 域 。 已 經 投 入 使 用 且 形 成 二 個 以 上 獨 立 院 落 或 者 封 閉 區 域 的 ， 在 明 確 附 屬 設 施 設 備 管 理 、 維 護 責 任 和 不 影 響 使 用 功 能 的 情 況 下 ， 可 以 分 別 劃 分 為 獨 立 的 物 業 管 理 區 域 。 第 十 三 條 ? 新 建 物 業 項 目 的 土 地 使 用 權 出 讓 、 劃 撥 前 ， 人 民 政 府 自 然 資 源 （ 城 鄉 規 劃 ） 主 管 部 門 應 當 征 求 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 劃 分 物 業 管 理 區 域 的 意 見 。 物 業 管 理 區 域 劃 分 意 見 應 當 在 土 地 出 讓 合 同 、 劃 撥 文 件 中 予 以 確 定 ， 并 向 社 會 公 布 。 新 建 物 業 項 目 的 建 設 單 位 在 辦 理 銷 售 手 續 前 ， 應 當 向 物 業 所 在 地 的 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 提 出 劃 分 物 業 管 理 區 域 的 書 面 申 請 。 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 應 當 自 收 到 申 請 之 日 起 十 個 工 作 日 內 ， 會 同 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 按 照 本 條 例 第 十 二 條 的 規 定 劃 分 物 業 管 理 區 域 。 建 設 單 位 應 當 將 確 定 的 物 業 管 理 區 域 在 銷 售 場 所 顯 著 位 置 以 圖 文 形 式 予 以 公 示 。 公 示 的 內 容 包 括 ： （ 一 ） 物 業 管 理 區 域 的 四 至 范 圍 ； （ 二 ） 地 上 地 下 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 名 稱 、 位 置 和 面 積 ； （ 三 ） 規 劃 車 位 數 量 和 位 置 ； （ 四 ） 物 業 服 務 用 房 的 位 置 和 面 積 ； （ 五 ） 人 民 防 空 工 程 位 置 和 面 積 ； （ 六 ） 需 要 公 示 的 其 他 場 所 和 設 施 設 備 。 業 主 可 以 向 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 等 有 關 主 管 部 門 申 請 查 詢 本 條 第 三 款 規 定 的 資 料 。 第 十 四 條 ? 已 投 入 使 用 ， 但 物 業 管 理 區 域 尚 未 劃 定 或 者 確 需 調 整 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 會 同 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 按 照 本 條 例 第 十 二 條 規 定 ， 在 征 得 擬 劃 分 或 者 擬 調 整 區 域 業 主 同 意 后 劃 定 或 者 調 整 。 物 業 管 理 區 域 劃 定 或 者 調 整 后 ， 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 應 當 在 相 關 物 業 管 理 區 域 內 公 告 本 條 例 第 十 三 條 第 三 款 規 定 的 內 容 。 物 業 管 理 區 域 內 不 動 產 權 屬 登 記 已 經 完 成 ， 涉 及 業 主 共 有 的 道 路 、 綠 地 、 其 他 公 共 場 所 、 公 用 設 施 和 物 業 服 務 用 房 調 整 的 ， 相 關 權 利 人 應 當 辦 理 不 動 產 權 屬 變 更 登 記 。 第 十 五 條 ? 物 業 管 理 區 域 符 合 下 列 條 件 之 一 的 ， 應 當 召 開 首 次 業 主 大 會 會 議 ， 成 立 業 主 大 會 ： （ 一 ） 交 付 使 用 的 專 有 部 分 建 筑 面 積 達 到 物 業 管 理 區 域 內 建 筑 物 總 建 筑 面 積 三 分 之 二 以 上 ； （ 二 ） 交 付 使 用 的 專 有 部 分 業 主 人 數 達 到 物 業 管 理 區 域 內 業 主 總 人 數 的 三 分 之 二 以 上 ； （ 三 ） 首 套 房 屋 交 付 使 用 滿 兩 年 。 物 業 管 理 區 域 符 合 前 款 所 列 條 件 之 一 的 ， 建 設 單 位 應 當 在 三 十 日 內 書 面 向 物 業 所 在 地 的 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 提 出 成 立 業 主 大 會 的 報 告 ； 建 設 單 位 逾 期 未 提 出 書 面 報 告 的 ， 十 人 以 上 的 業 主 聯 名 ， 可 以 書 面 向 物 業 所 在 地 的 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 提 出 成 立 業 主 大 會 的 申 請 。 只 有 一 個 業 主 的 ， 或 者 業 主 人 數 較 少 且 經 全 體 業 主 一 致 同 意 ， 決 定 不 成 立 業 主 大 會 的 ， 由 業 主 履 行 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 職 責 。 第 十 六 條 ? 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 應 當 在 收 到 建 設 單 位 書 面 報 告 或 者 業 主 聯 名 書 面 申 請 的 五 個 工 作 日 內 在 擬 成 立 業 主 大 會 的 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 發 布 公 告 ， 開 展 宣 傳 工 作 ， 并 要 求 人 民 政 府 自 然 資 源 （ 城 鄉 規 劃 ） 、 住 房 城 鄉 建 設 等 有 關 主 管 部 門 提 供 下 列 資 料 ： （ 一 ） 規 劃 總 平 面 圖 ， 業 主 以 及 房 屋 、 建 筑 物 面 積 清 冊 ， 房 屋 測 繪 報 告 ； （ 二 ） 已 竣 工 驗 收 的 房 屋 買 賣 合 同 清 冊 。 有 關 主 管 部 門 應 當 自 收 到 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 要 求 提 供 資 料 函 件 之 日 起 五 個 工 作 日 內 予 以 免 費 提 供 。 第 十 七 條 ? 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 應 當 自 收 到 建 設 單 位 書 面 報 告 或 者 業 主 聯 名 書 面 申 請 的 六 十 日 內 組 建 首 次 業 主 大 會 會 議 籌 備 組 ， 并 將 籌 備 組 成 員 名 單 在 物 業 管 理 區 域 內 公 示 ， 公 示 期 不 少 于 七 日 。 籌 備 組 發 布 的 通 知 或 者 公 告 ， 應 當 加 蓋 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 的 公 章 。 籌 備 組 由 業 主 代 表 若 干 名 、 建 設 單 位 代 表 一 名 、 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 代 表 一 名 、 社 區 或 者 村 黨 組 織 代 表 一 名 、 轄 區 公 安 派 出 所 代 表 一 名 以 及 居 （ 村 ） 民 委 員 會 代 表 一 名 組 成 ， 其 中 業 主 代 表 所 占 比 例 不 得 低 于 籌 備 組 總 人 數 的 二 分 之 一 。 籌 備 組 組 長 由 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 的 在 職 在 編 人 員 擔 任 。 籌 備 組 中 的 業 主 代 表 應 當 符 合 本 條 例 第 三 十 一 條 的 規 定 ， 由 業 主 自 薦 或 者 業 主 推 選 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 推 薦 ， 經 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 綜 合 考 慮 物 業 類 型 、 組 團 、 樓 棟 、 業 主 代 表 性 等 因 素 確 定 并 公 示 。 業 主 代 表 人 數 超 過 預 定 人 數 的 ， 可 以 采 取 分 類 后 隨 機 抽 選 的 方 式 確 定 。 業 主 對 籌 備 組 成 員 有 異 議 的 ， 由 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 協 調 解 決 。 業 主 代 表 被 提 名 為 業 主 委 員 會 委 員 候 選 人 的 ， 不 得 參 與 核 實 投 票 人 資 格 、 發 放 和 回 收 選 票 、 計 票 、 唱 票 、 監 票 等 工 作 。 建 設 單 位 不 存 在 或 者 經 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 書 面 通 知 后 未 在 通 知 期 限 內 委 托 代 表 參 加 籌 備 組 的 ， 可 以 不 作 為 籌 備 組 成 員 。 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 應 當 在 籌 備 組 開 展 籌 備 工 作 前 ， 組 織 籌 備 組 成 員 進 行 培 訓 。 第 十 八 條 ? 新 建 物 業 的 首 次 業 主 大 會 會 議 籌 備 經 費 由 建 設 單 位 承 擔 ， 建 設 單 位 應 當 在 辦 理 首 棟 物 業 銷 售 手 續 前 ， 將 籌 備 經 費 交 至 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 設 立 的 專 用 賬 戶 ， 供 業 主 大 會 籌 備 組 使 用 。 建 設 單 位 交 存 的 籌 備 經 費 由 設 區 的 市 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 根 據 新 建 物 業 建 筑 面 積 、 業 主 戶 數 、 所 在 地 最 低 工 資 標 準 、 籌 備 工 作 時 限 、 樓 棟 數 等 因 素 確 定 并 公 布 。 首 次 業 主 大 會 會 議 召 開 后 ， 籌 備 組 應 當 將 籌 備 經 費 的 使 用 情 況 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 予 以 公 布 ， 接 受 業 主 的 監 督 。 剩 余 籌 備 經 費 作 為 下 一 次 業 主 委 員 會 換 屆 經 費 。 第 十 九 條 ? 首 次 業 主 大 會 會 議 籌 備 組 應 當 做 好 以 下 籌 備 工 作 ： （ 一 ） 公 示 首 次 業 主 大 會 會 議 召 開 的 時 間 、 地 點 、 內 容 和 形 式 ； （ 二 ） 參 照 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 制 訂 的 有 關 示 范 文 本 擬 訂 管 理 規 約 、 業 主 大 會 議 事 規 則 草 案 ； （ 三 ） 公 示 業 主 房 號 、 業 主 人 數 以 及 所 擁 有 的 專 有 部 分 面 積 ； （ 四 ） 公 示 業 主 委 員 會 委 員 候 選 人 基 本 信 息 以 及 候 選 人 對 本 人 符 合 本 條 例 第 三 十 一 條 規 定 的 書 面 承 諾 ； （ 五 ） 公 示 首 次 業 主 大 會 會 議 的 表 決 規 則 ； （ 六 ） 需 要 公 示 的 其 他 事 項 。 前 款 內 容 應 當 在 首 次 業 主 大 會 會 議 召 開 前 十 五 日 確 定 并 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 公 示 ， 公 示 期 不 少 于 七 日 。 業 主 對 公 示 內 容 提 出 異 議 的 ， 首 次 業 主 大 會 會 議 籌 備 組 應 當 予 以 復 核 并 將 復 核 結 果 告 知 提 出 異 議 的 業 主 。 第 二 十 條 ? 首 次 業 主 大 會 會 議 籌 備 組 應 當 自 成 立 之 日 起 九 十 日 內 組 織 召 開 首 次 業 主 大 會 會 議 。 因 特 殊 情 況 未 在 前 款 規 定 的 期 限 內 成 立 業 主 大 會 的 ， 籌 備 工 作 期 限 可 以 延 長 不 超 過 六 十 日 。 籌 備 組 在 業 主 委 員 會 依 法 成 立 之 日 起 自 行 解 散 。 籌 備 組 組 織 開 展 籌 備 工 作 后 ， 業 主 大 會 未 能 在 規 定 期 限 內 成 立 的 ， 或 者 業 主 大 會 成 立 后 未 能 在 規 定 期 限 內 選 舉 業 主 委 員 會 的 ， 籌 備 組 自 籌 備 工 作 期 限 屆 滿 之 日 起 自 行 解 散 。 第 二 十 一 條 ? 下 列 事 項 由 業 主 共 同 決 定 ： （ 一 ） 制 定 和 修 改 管 理 規 約 、 業 主 大 會 議 事 規 則 ； （ 二 ） 選 舉 、 更 換 、 罷 免 業 主 委 員 會 委 員 ， 決 定 業 主 委 員 會 的 任 期 ； （ 三 ） 選 聘 、 續 聘 、 解 聘 物 業 服 務 人 或 者 決 定 自 行 管 理 ； （ 四 ） 確 定 或 者 調 整 物 業 服 務 內 容 、 標 準 以 及 物 業 服 務 收 費 方 案 ； （ 五 ） 使 用 物 業 專 項 維 修 資 金 ； （ 六 ） 籌 集 物 業 專 項 維 修 資 金 ； （ 七 ） 改 建 、 重 建 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 ； （ 八 ） 改 變 共 有 部 分 的 用 途 或 者 利 用 共 有 部 分 從 事 經 營 活 動 以 及 經 營 收 益 的 分 配 與 使 用 ； （ 九 ） 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 工 作 經 費 以 及 業 主 委 員 會 委 員 工 作 津 貼 的 籌 集 、 管 理 和 使 用 ； （ 十 ） 改 變 和 撤 銷 業 主 委 員 會 不 適 當 的 決 定 ； （ 十 一 ） 成 立 業 主 監 督 委 員 會 ， 選 舉 、 更 換 業 主 監 督 委 員 會 委 員 ， 決 定 業 主 監 督 委 員 會 委 員 任 期 、 職 責 、 工 作 規 則 ； （ 十 二 ） 法 律 、 法 規 或 者 管 理 規 約 確 定 應 當 由 業 主 共 同 決 定 的 其 他 事 項 。 決 定 前 款 規 定 的 事 項 ， 應 當 由 專 有 部 分 面 積 占 比 三 分 之 二 以 上 的 業 主 且 人 數 占 比 三 分 之 二 以 上 的 業 主 參 與 表 決 。 決 定 前 款 第 六 項 至 第 八 項 規 定 的 事 項 ， 應 當 經 參 與 表 決 專 有 部 分 面 積 四 分 之 三 以 上 的 業 主 且 參 與 表 決 人 數 四 分 之 三 以 上 的 業 主 同 意 。 決 定 前 款 其 他 事 項 ， 應 當 經 參 與 表 決 專 有 部 分 面 積 過 半 數 的 業 主 且 參 與 表 決 人 數 過 半 數 的 業 主 同 意 。 第 二 十 二 條 ? 業 主 可 以 委 托 代 理 人 參 加 業 主 大 會 會 議 。 委 托 代 理 人 參 加 業 主 大 會 會 議 的 ， 代 理 人 應 當 出 具 身 份 證 和 書 面 委 托 書 的 原 件 以 及 委 托 人 的 身 份 證 及 不 動 產 產 權 證 明 文 件 的 復 制 件 ； 委 托 書 應 當 載 明 委 托 事 項 、 委 托 權 限 以 及 期 限 。 第 二 十 三 條 ? 同 一 物 業 管 理 區 域 ， 有 二 棟 以 上 房 屋 的 ， 可 以 以 棟 或 者 單 元 為 單 位 成 立 業 主 小 組 。 業 主 小 組 由 該 棟 、 單 元 的 全 體 業 主 組 成 。 業 主 小 組 履 行 下 列 職 責 ： （ 一 ） 推 選 業 主 代 表 參 加 業 主 大 會 會 議 ； （ 二 ） 推 選 本 小 組 代 表 作 為 業 主 委 員 會 委 員 候 選 人 ； （ 三 ） 決 定 本 小 組 范 圍 內 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 的 維 修 、 更 新 、 改 造 和 養 護 ； （ 四 ） 決 定 本 小 組 范 圍 內 的 其 他 公 共 事 項 。 業 主 小 組 應 當 按 照 業 主 大 會 議 事 規 則 履 行 前 款 規 定 的 職 責 ， 并 接 受 業 主 大 會 的 監 督 。 經 業 主 共 同 決 定 ， 業 主 小 組 推 選 業 主 代 表 參 加 業 主 大 會 會 議 的 ， 業 主 代 表 應 當 提 前 就 業 主 大 會 會 議 擬 討 論 的 事 項 征 求 其 所 在 業 主 小 組 的 業 主 的 意 見 。 凡 需 投 票 表 決 的 ， 業 主 贊 同 、 反 對 或 者 棄 權 的 意 見 應 當 經 本 人 確 認 后 ， 由 業 主 代 表 在 業 主 大 會 會 議 投 票 時 如 實 反 映 。 第 二 十 四 條 ? 業 主 大 會 會 議 采 用 記 名 投 票 方 式 進 行 表 決 。 表 決 事 項 、 表 決 結 果 、 參 與 表 決 和 未 參 與 表 決 業 主 的 房 號 及 其 專 有 部 分 面 積 、 委 托 表 決 的 委 托 人 和 代 理 人 房 號 、 表 決 意 見 等 情 況 按 規 定 進 行 公 示 ， 公 示 期 不 少 于 十 五 日 。 公 示 期 內 ， 業 主 對 表 決 結 果 有 異 議 的 ， 可 以 憑 有 效 身 份 證 明 原 件 向 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 查 詢 本 人 的 投 票 信 息 。 委 托 他 人 查 詢 的 ， 代 理 人 應 當 出 具 身 份 證 明 原 件 和 書 面 委 托 書 ， 委 托 書 應 當 載 明 委 托 事 項 、 委 托 權 限 以 及 期 限 。 業 主 大 會 籌 備 組 或 者 業 主 大 會 會 議 召 集 人 應 當 對 參 與 表 決 和 未 參 與 表 決 業 主 的 房 號 及 其 專 有 部 分 面 積 、 姓 名 、 委 托 表 決 的 委 托 人 和 代 理 人 房 號 、 表 決 意 見 等 情 況 進 行 詳 細 記 錄 ， 匯 總 全 體 業 主 表 決 意 見 及 其 結 果 ， 并 將 相 關 資 料 交 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 保 存 三 年 。 物 業 管 理 公 共 事 務 電 子 投 票 系 統 由 設 區 的 市 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 建 立 ， 不 動 產 登 記 機 構 等 有 關 單 位 應 當 予 以 協 助 。 業 主 大 會 會 議 采 用 電 子 投 票 方 式 表 決 的 ， 應 當 通 過 設 區 的 市 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 建 立 的 物 業 管 理 公 共 事 務 電 子 投 票 系 統 進 行 。 第 二 十 五 條 ? 業 主 大 會 會 議 可 以 采 用 集 體 討 論 、 書 面 征 求 意 見 或 者 互 聯 網 方 式 召 開 。 業 主 大 會 會 議 分 為 定 期 會 議 和 臨 時 會 議 。 定 期 會 議 至 少 每 年 召 開 一 次 ， 具 體 時 間 由 業 主 委 員 會 按 照 業 主 大 會 議 事 規 則 執 行 。 有 下 列 情 況 之 一 的 ， 業 主 委 員 會 應 當 及 時 組 織 召 開 臨 時 業 主 大 會 會 議 ： （ 一 ） 占 總 人 數 百 分 之 二 十 以 上 的 業 主 以 書 面 形 式 提 議 ； （ 二 ） 發 生 安 全 事 故 或 者 緊 急 情 況 需 要 業 主 大 會 決 定 ； （ 三 ） 管 理 規 約 或 者 業 主 大 會 議 事 規 則 規 定 的 其 他 情 況 。 除 發 生 安 全 事 故 或 者 緊 急 情 況 需 要 臨 時 召 開 業 主 大 會 會 議 外 ， 業 主 委 員 會 應 當 在 會 議 召 開 前 十 五 日 將 會 議 議 題 及 其 具 體 內 容 、 時 間 、 地 點 、 方 式 等 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 予 以 公 示 ， 并 書 面 告 知 居 （ 村 ） 民 委 員 會 。 居 （ 村 ） 民 委 員 會 應 當 派 人 進 行 指 導 和 監 督 。 業 主 大 會 會 議 不 得 對 已 公 示 會 議 議 題 以 外 的 議 題 進 行 表 決 。 第 二 十 六 條 ? 業 主 大 會 議 事 規 則 應 當 對 業 主 大 會 的 議 事 方 式 、 表 決 程 序 以 及 業 主 委 員 會 的 選 舉 、 人 數 、 任 期 、 換 屆 等 事 項 作 出 規 定 。 提 倡 業 主 大 會 參 照 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 公 布 的 示 范 文 本 制 定 業 主 大 會 議 事 規 則 。 業 主 大 會 會 議 籌 備 組 、 業 主 委 員 會 提 交 的 業 主 大 會 議 事 規 則 草 案 內 容 與 示 范 文 本 內 容 不 一 致 的 ， 應 當 在 提 請 業 主 大 會 會 議 表 決 前 以 醒 目 方 式 將 不 一 致 的 內 容 進 行 公 示 和 說 明 。 第 二 十 七 條 ? 管 理 規 約 應 當 對 物 業 的 使 用 、 維 護 和 管 理 ， 業 主 的 共 同 利 益 ， 業 主 應 當 履 行 的 義 務 ， 違 反 管 理 規 約 應 當 承 擔 的 責 任 等 事 項 依 法 作 出 約 定 ； 管 理 規 約 對 全 體 業 主 具 有 約 束 力 。 管 理 規 約 不 得 違 反 法 律 、 法 規 ， 不 得 違 背 公 序 良 俗 ， 不 得 損 害 國 家 利 益 和 社 會 公 共 利 益 ， 不 得 制 定 對 部 分 業 主 顯 失 公 平 的 內 容 。 提 倡 業 主 大 會 參 照 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 公 布 的 示 范 文 本 制 定 管 理 規 約 。 業 主 大 會 會 議 籌 備 組 、 業 主 委 員 會 提 交 的 管 理 規 約 草 案 內 容 與 示 范 文 本 內 容 不 一 致 的 ， 應 當 在 提 請 業 主 大 會 會 議 表 決 前 以 醒 目 方 式 將 不 一 致 的 內 容 進 行 公 示 和 說 明 。 第 二 十 八 條 ? 業 主 大 會 應 當 建 立 健 全 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 印 章 管 理 使 用 制 度 。 業 主 共 同 作 出 的 決 定 ， 應 當 加 蓋 業 主 大 會 印 章 并 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 予 以 公 告 。 業 主 大 會 可 以 委 托 居 （ 村 ） 民 委 員 會 代 為 保 管 業 主 大 會 印 章 ； 需 要 使 用 業 主 大 會 印 章 的 ， 由 業 主 委 員 會 或 者 自 行 管 理 的 執 行 人 向 居 （ 村 ） 民 委 員 會 提 出 。 第 三 節 ? 業 主 委 員 會 第 二 十 九 條 ? 業 主 委 員 會 由 業 主 大 會 會 議 依 法 選 舉 產 生 ， 對 業 主 大 會 負 責 ， 受 業 主 大 會 監 督 ， 履 行 下 列 職 責 ： （ 一 ） 執 行 業 主 大 會 的 決 定 ； （ 二 ） 召 集 業 主 大 會 會 議 ， 報 告 物 業 管 理 實 施 情 況 、 業 主 委 員 會 履 職 情 況 ； （ 三 ） 與 業 主 大 會 選 聘 、 續 聘 的 物 業 服 務 人 簽 訂 物 業 服 務 合 同 ， 與 退 出 的 物 業 服 務 人 進 行 交 接 ； （ 四 ） 及 時 了 解 業 主 、 物 業 使 用 人 的 意 見 和 建 議 ， 監 督 和 協 助 物 業 服 務 人 履 行 物 業 服 務 合 同 ， 調 解 業 主 之 間 、 業 主 與 物 業 服 務 人 之 間 因 物 業 使 用 、 維 護 和 管 理 產 生 的 糾 紛 ； （ 五 ） 監 督 管 理 規 約 的 實 施 ， 對 違 反 管 理 規 約 的 行 為 進 行 制 止 ； （ 六 ） 督 促 業 主 支 付 物 業 費 及 其 他 相 關 費 用 ； （ 七 ） 組 織 和 監 督 物 業 專 項 維 修 資 金 的 籌 集 和 使 用 ； （ 八 ） 提 出 業 主 共 有 部 分 經 營 管 理 方 案 以 及 經 營 收 益 的 管 理 、 分 配 與 使 用 方 案 ； （ 九 ） 在 物 業 管 理 區 域 內 配 合 有 關 主 管 部 門 開 展 執 法 工 作 ； （ 十 ） 配 合 、 支 持 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 依 法 履 行 職 責 ， 在 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 監 督 、 指 導 下 參 與 社 區 治 理 工 作 ； （ 十 一 ） 業 主 大 會 賦 予 的 其 他 職 責 。 第 三 十 條 ? 業 主 委 員 會 人 數 為 五 至 十 一 人 單 數 ； 每 屆 任 期 不 超 過 五 年 ， 可 以 連 選 連 任 。 具 體 人 數 、 任 期 由 業 主 大 會 決 定 。 業 主 委 員 會 委 員 候 選 人 通 過 業 主 自 薦 或 者 業 主 推 選 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 推 薦 的 方 式 產 生 。 業 主 大 會 籌 備 組 應 當 審 查 候 選 人 資 格 ， 參 照 本 條 例 第 十 七 條 第 三 款 規 定 的 方 式 提 出 候 選 人 名 單 ， 并 報 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 確 認 。 業 主 大 會 籌 備 組 應 當 在 物 業 管 理 區 域 內 公 告 候 選 人 涉 及 本 條 例 第 三 十 一 條 相 關 的 信 息 。 業 主 委 員 會 委 員 選 舉 產 生 后 的 七 日 內 ， 由 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 和 居 （ 村 ） 民 委 員 會 組 織 召 開 首 次 業 主 委 員 會 會 議 ， 推 選 產 生 業 主 委 員 會 主 任 、 副 主 任 ， 并 自 選 舉 完 成 之 日 起 三 日 內 ， 在 物 業 管 理 區 域 內 公 告 業 主 委 員 會 主 任 、 副 主 任 和 其 他 委 員 的 名 單 。 同 一 個 物 業 管 理 區 域 內 分 期 開 發 的 物 業 ， 在 分 期 開 發 期 間 成 立 業 主 大 會 、 選 舉 業 主 委 員 會 的 ， 應 當 按 照 規 劃 建 筑 面 積 比 例 預 留 尚 未 開 發 物 業 的 業 主 委 員 會 委 員 名 額 ， 預 留 名 額 由 業 主 大 會 議 事 規 則 明 確 。 分 期 開 發 期 間 成 立 的 業 主 大 會 、 選 舉 的 業 主 委 員 會 ， 作 出 的 決 定 不 能 損 害 后 期 開 發 物 業 業 主 的 合 法 權 益 。 鼓 勵 業 主 中 的 中 國 共 產 黨 黨 員 以 及 法 律 、 財 務 、 工 程 等 專 業 人 員 通 過 法 定 程 序 成 為 業 主 委 員 會 委 員 。 支 持 符 合 條 件 的 居 （ 村 ） 民 委 員 會 成 員 通 過 法 定 程 序 兼 任 業 主 委 員 會 委 員 。 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 應 當 會 同 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 定 期 組 織 對 業 主 委 員 會 全 體 成 員 進 行 物 業 管 理 相 關 法 律 、 政 策 和 日 常 運 作 規 范 等 培 訓 。 第 三 十 一 條 ? 業 主 委 員 會 委 員 應 當 是 本 物 業 管 理 區 域 內 的 業 主 并 符 合 下 列 條 件 ： （ 一 ） 具 有 完 全 民 事 行 為 能 力 ； （ 二 ） 遵 守 國 家 有 關 法 律 、 法 規 ； （ 三 ） 遵 守 業 主 大 會 議 事 規 則 、 管 理 規 約 ， 模 范 履 行 業 主 義 務 ； （ 四 ） 具 有 一 定 的 組 織 能 力 和 必 要 的 工 作 時 間 ， 熱 心 公 益 事 業 ， 責 任 心 強 ， 公 正 廉 潔 ； （ 五 ） 在 本 物 業 管 理 區 域 內 實 際 居 住 。 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 不 得 擔 任 業 主 委 員 會 委 員 ： （ 一 ） 刑 罰 尚 未 執 行 完 畢 或 者 處 于 緩 刑 、 假 釋 考 驗 期 間 ； （ 二 ） 本 人 、 配 偶 及 其 直 系 親 屬 在 本 物 業 管 理 區 域 內 服 務 的 物 業 服 務 人 任 職 ； （ 三 ） 本 人 、 配 偶 及 其 直 系 親 屬 是 本 物 業 管 理 區 域 內 服 務 的 物 業 服 務 人 的 出 資 人 ； （ 四 ） 有 損 壞 房 屋 承 重 結 構 、 違 法 搭 建 、 破 壞 房 屋 外 貌 、 擅 自 改 變 物 業 使 用 性 質 、 欠 交 物 業 費 或 者 物 業 專 項 維 修 資 金 、 違 法 出 租 房 屋 等 情 形 且 未 改 正 ； （ 五 ） 被 列 為 失 信 被 執 行 人 ； （ 六 ） 業 主 大 會 依 法 決 定 不 得 擔 任 業 主 委 員 會 委 員 的 其 他 情 形 。 業 主 原 則 上 只 在 一 個 物 業 管 理 區 域 內 擔 任 業 主 委 員 會 委 員 。 第 三 十 二 條 ? 業 主 大 會 可 以 根 據 物 業 管 理 區 域 規 模 、 業 主 戶 數 等 因 素 ， 選 舉 業 主 委 員 會 候 補 委 員 。 候 補 委 員 人 數 不 超 過 業 主 委 員 會 委 員 人 數 的 百 分 之 五 十 。 候 補 委 員 的 任 職 條 件 、 選 舉 規 則 和 任 職 終 止 等 按 照 選 舉 產 生 業 主 委 員 會 委 員 的 有 關 規 定 執 行 。 候 補 委 員 可 以 列 席 業 主 委 員 會 會 議 ， 但 不 具 有 表 決 權 。 業 主 委 員 會 出 現 缺 額 時 ， 按 照 候 補 委 員 的 得 票 多 少 依 次 遞 補 ， 同 時 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 予 以 公 告 。 第 三 十 三 條 ? 業 主 委 員 會 自 選 舉 產 生 之 日 起 三 十 日 內 ， 持 下 列 資 料 向 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 備 案 ： （ 一 ） 業 主 大 會 成 立 和 業 主 委 員 會 選 舉 情 況 ； （ 二 ） 業 主 大 會 議 事 規 則 、 管 理 規 約 以 及 業 主 大 會 議 事 規 則 、 管 理 規 約 內 容 與 示 范 文 本 內 容 不 一 致 的 說 明 ； （ 三 ） 業 主 委 員 會 委 員 、 候 補 委 員 的 名 單 、 基 本 情 況 和 書 面 承 諾 。 前 款 所 列 資 料 齊 全 的 ， 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 應 當 自 收 到 資 料 起 五 個 工 作 日 內 出 具 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 備 案 文 書 ， 并 將 備 案 資 料 抄 送 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 。 備 案 文 書 應 當 載 明 業 主 大 會 名 稱 ， 業 主 委 員 會 名 稱 ， 委 員 、 候 補 委 員 名 單 ， 屆 別 、 任 期 、 負 責 人 和 辦 公 地 址 。 業 主 大 會 議 事 規 則 、 管 理 規 約 、 業 主 委 員 會 委 員 發 生 變 更 的 ， 業 主 委 員 會 應 當 自 變 更 之 日 起 十 五 日 內 將 變 更 后 有 關 情 況 按 照 本 條 第 一 款 的 規 定 進 行 備 案 。 因 物 業 管 理 區 域 調 整 、 物 業 滅 失 或 者 其 他 原 因 致 使 業 主 委 員 會 無 法 存 續 的 ， 業 主 委 員 會 應 當 在 三 十 日 內 向 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 辦 理 注 銷 備 案 手 續 。 第 三 十 四 條 ? 業 主 委 員 會 應 當 依 法 刻 制 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 印 章 。 業 主 委 員 會 印 章 的 印 文 應 當 包 含 業 主 委 員 會 名 稱 、 屆 別 。 業 主 委 員 會 應 當 嚴 格 按 照 有 關 法 律 、 法 規 和 印 章 管 理 使 用 制 度 管 理 和 使 用 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 印 章 。 第 三 十 五 條 ? 經 業 主 大 會 決 定 ， 可 以 從 下 列 渠 道 籌 集 經 費 用 于 業 主 委 員 會 開 展 工 作 ： （ 一 ） 從 業 主 共 有 部 分 經 營 所 得 收 益 中 提 取 ； （ 二 ） 業 主 自 愿 捐 贈 ； （ 三 ） 其 他 合 法 方 式 。 第 三 十 六 條 ? 業 主 委 員 會 會 議 分 為 定 期 會 議 和 臨 時 會 議 。 業 主 委 員 會 定 期 會 議 應 當 按 照 業 主 大 會 議 事 規 則 的 規 定 召 開 。 經 三 分 之 一 以 上 業 主 委 員 會 委 員 提 議 ， 應 當 及 時 召 開 業 主 委 員 會 臨 時 會 議 。 已 經 成 立 業 主 小 組 、 業 主 監 督 委 員 會 的 ， 應 當 在 業 主 委 員 會 會 議 召 開 前 告 知 業 主 小 組 代 表 、 業 主 監 督 委 員 會 。 業 主 委 員 會 會 議 應 當 有 全 體 委 員 過 半 數 出 席 ， 并 邀 請 物 業 所 在 地 的 居 （ 村 ） 民 委 員 會 派 員 列 席 ， 也 可 以 邀 請 業 主 旁 聽 ， 成 立 業 主 監 督 委 員 會 的 應 當 派 員 列 席 。 業 主 委 員 會 委 員 不 得 委 托 他 人 出 席 業 主 委 員 會 會 議 。 業 主 委 員 會 會 議 應 當 制 作 會 議 記 錄 ， 業 主 委 員 會 作 出 的 決 定 應 當 經 全 體 委 員 過 半 數 簽 字 同 意 ， 自 作 出 決 定 之 日 起 三 日 內 ， 將 會 議 情 況 以 及 決 定 事 項 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 予 以 公 告 ， 公 告 應 當 注 明 簽 字 同 意 決 定 的 業 主 委 員 會 委 員 名 單 、 加 蓋 業 主 委 員 會 印 章 ， 并 書 面 告 知 物 業 所 在 地 的 居 （ 村 ） 民 委 員 會 。 業 主 委 員 會 主 任 、 副 主 任 無 正 當 理 由 不 召 集 業 主 委 員 會 會 議 的 ， 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 應 當 責 令 其 限 期 召 集 。 第 三 十 七 條 ? 業 主 委 員 會 應 當 建 立 信 息 公 開 制 度 ， 及 時 公 開 下 列 信 息 ： （ 一 ） 業 主 大 會 議 事 規 則 、 管 理 規 約 ； （ 二 ） 業 主 大 會 和 業 主 委 員 會 決 定 ； （ 三 ） 物 業 服 務 合 同 或 者 自 行 管 理 方 案 ； （ 四 ） 業 主 大 會 決 定 利 用 物 業 管 理 區 域 內 道 路 、 場 地 、 架 空 層 等 業 主 共 有 部 分 劃 定 公 共 車 位 停 放 車 輛 的 位 置 及 其 處 分 情 況 ； （ 五 ） 物 業 專 項 維 修 資 金 的 籌 集 、 使 用 、 收 益 情 況 ； （ 六 ） 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 的 經 營 收 益 及 其 分 配 、 使 用 詳 細 情 況 ； （ 七 ） 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 的 工 作 經 費 和 業 主 委 員 會 委 員 工 作 津 貼 詳 細 情 況 ； （ 八 ） 應 當 向 業 主 、 物 業 使 用 人 公 開 的 其 他 情 況 和 資 料 。 前 款 第 一 項 至 第 四 項 規 定 的 事 項 應 當 持 續 公 開 ； 第 五 項 至 第 七 項 規 定 的 事 項 ， 應 當 每 半 年 公 布 一 次 ， 公 示 期 不 少 于 三 十 日 。 業 主 、 物 業 使 用 人 有 權 查 詢 、 復 制 本 條 第 一 款 規 定 的 信 息 及 相 關 原 始 資 料 并 依 法 實 施 監 督 ， 業 主 委 員 會 、 物 業 服 務 人 等 應 當 予 以 配 合 。 業 主 委 員 會 應 當 每 半 年 公 布 一 次 業 主 委 員 會 委 員 、 候 補 委 員 交 納 物 業 專 項 維 修 資 金 、 物 業 費 、 停 車 費 等 相 關 費 用 情 況 以 及 停 車 位 使 用 情 況 。 第 三 十 八 條 ? 業 主 委 員 會 委 員 、 候 補 委 員 應 當 遵 守 法 律 、 法 規 和 管 理 規 約 ， 不 得 有 下 列 行 為 ： （ 一 ） 挪 用 、 侵 占 物 業 專 項 維 修 資 金 、 公 共 收 益 等 業 主 共 有 財 產 ， 將 業 主 共 有 財 產 借 貸 給 他 人 或 者 以 業 主 共 有 財 產 為 他 人 提 供 擔 保 ； （ 二 ） 索 取 、 非 法 收 受 建 設 單 位 、 物 業 服 務 人 或 者 其 他 利 害 關 系 人 提 供 的 紅 包 禮 金 、 減 免 物 業 費 、 停 車 便 利 等 利 益 或 者 報 酬 ； （ 三 ） 偽 造 或 者 指 使 他 人 偽 造 業 主 的 選 票 、 表 決 票 、 書 面 委 托 書 或 者 業 主 簽 名 ； （ 四 ） 轉 移 、 隱 匿 、 篡 改 、 毀 棄 物 業 管 理 活 動 中 形 成 的 文 件 、 資 料 。 業 主 委 員 會 委 員 資 格 自 行 終 止 、 被 罷 免 或 者 業 主 委 員 會 換 屆 時 拒 絕 、 拖 延 提 供 有 關 文 件 、 資 料 、 印 章 及 其 他 屬 于 全 體 業 主 共 有 的 財 物 ； （ 五 ） 違 反 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 印 章 管 理 使 用 制 度 ， 擅 自 使 用 業 主 大 會 或 者 業 主 委 員 會 印 章 ； （ 六 ） 泄 露 或 者 擅 自 使 用 業 主 的 信 息 ， 或 者 對 業 主 進 行 騷 擾 、 恐 嚇 、 打 擊 報 復 、 采 取 暴 力 行 為 ； （ 七 ） 違 反 業 主 大 會 議 事 規 則 ， 未 經 業 主 大 會 授 權 與 物 業 服 務 人 簽 訂 、 修 改 物 業 服 務 合 同 或 者 擅 自 修 改 自 行 管 理 方 案 ； （ 八 ） 不 支 付 物 業 費 或 者 延 遲 支 付 物 業 費 超 過 六 個 月 經 物 業 服 務 人 催 告 后 仍 拒 絕 支 付 ， 或 者 誘 導 、 鼓 動 、 威 脅 其 他 業 主 不 支 付 物 業 費 ； （ 九 ） 損 害 業 主 利 益 或 者 可 能 影 響 其 公 正 履 行 職 責 的 其 他 行 為 。 業 主 委 員 會 委 員 、 候 補 委 員 有 前 款 行 為 的 ， 由 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 在 調 查 核 實 后 公 告 結 果 ； 情 況 屬 實 的 ， 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 應 當 責 令 業 主 委 員 會 提 請 業 主 大 會 罷 免 其 資 格 。 在 委 員 資 格 被 罷 免 前 ， 業 主 委 員 會 應 當 暫 停 該 委 員 履 行 職 責 ， 并 向 業 主 公 告 。 第 三 十 九 條 ? 業 主 委 員 會 委 員 、 候 補 委 員 任 職 期 間 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 其 任 職 資 格 自 行 終 止 ， 業 主 委 員 會 應 當 在 物 業 管 理 區 域 內 進 行 公 告 ： （ 一 ） 因 物 業 轉 讓 、 滅 失 等 原 因 不 再 是 本 物 業 管 理 區 域 內 業 主 ； （ 二 ） 喪 失 履 行 職 責 能 力 ； （ 三 ） 自 愿 以 書 面 形 式 提 出 辭 職 ； （ 四 ） 本 人 、 配 偶 及 其 直 系 親 屬 在 本 物 業 管 理 區 域 內 服 務 的 物 業 服 務 人 任 職 或 者 是 物 業 服 務 人 的 出 資 人 ； （ 五 ） 被 判 處 刑 罰 ； （ 六 ） 被 列 為 失 信 被 執 行 人 ； （ 七 ） 法 律 、 法 規 以 及 管 理 規 約 規 定 的 其 他 情 形 。 第 四 十 條 ? 業 主 委 員 會 任 期 屆 滿 前 九 十 日 ， 應 當 書 面 報 告 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 ； 業 主 委 員 會 未 按 照 規 定 報 告 的 ， 業 主 可 以 向 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 提 出 書 面 申 請 。 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 應 當 自 收 到 書 面 報 告 或 者 書 面 申 請 之 日 起 三 十 日 內 組 建 換 屆 選 舉 籌 備 組 。 籌 備 組 應 當 按 照 籌 備 召 開 首 次 業 主 大 會 會 議 的 有 關 規 定 ， 組 織 召 開 業 主 大 會 會 議 ， 在 業 主 委 員 會 任 期 屆 滿 前 ， 選 舉 新 一 屆 業 主 委 員 會 。 業 主 委 員 會 任 職 期 間 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 應 當 組 建 換 屆 選 舉 籌 備 組 ， 并 由 籌 備 組 按 照 籌 備 召 開 首 次 業 主 大 會 會 議 的 有 關 規 定 ， 組 織 召 開 業 主 大 會 會 議 ； 業 主 大 會 應 當 啟 動 提 前 換 屆 選 舉 程 序 ： （ 一 ） 作 出 的 決 定 嚴 重 違 反 法 律 、 法 規 的 ； （ 二 ） 業 主 委 員 會 連 續 六 個 月 不 履 行 或 者 不 正 確 履 行 職 責 ， 經 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 責 令 限 期 整 改 后 拒 不 改 正 的 ； （ 三 ） 按 照 本 條 例 第 三 十 二 條 規 定 遞 補 后 ， 業 主 委 員 會 委 員 仍 不 足 五 人 的 ； （ 四 ） 業 主 委 員 會 無 法 正 常 履 行 職 責 的 其 他 情 形 。 換 屆 選 舉 經 費 在 公 共 收 益 中 列 支 。 自 換 屆 選 舉 籌 備 組 產 生 至 新 一 屆 業 主 委 員 會 選 舉 產 生 期 間 ， 業 主 委 員 會 不 得 組 織 召 開 業 主 大 會 會 議 對 下 列 事 項 作 出 決 定 ： （ 一 ） 選 聘 、 續 聘 、 解 聘 物 業 服 務 人 ； （ 二 ） 調 整 物 業 收 費 標 準 ； （ 三 ） 除 嚴 重 影 響 物 業 正 常 使 用 的 緊 急 情 況 需 要 立 即 對 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 進 行 緊 急 維 修 、 更 新 、 改 造 之 外 的 物 業 維 修 、 更 新 、 改 造 等 重 大 事 項 ； （ 四 ） 其 他 重 大 事 項 。 第 四 十 一 條 ? 鼓 勵 業 主 大 會 建 立 業 主 委 員 會 委 員 任 中 審 計 和 離 任 審 計 制 度 。 審 計 可 以 委 托 專 業 審 計 機 構 實 施 ， 費 用 在 公 共 收 益 中 列 支 。 第 四 十 二 條 ? 業 主 委 員 會 委 員 資 格 自 行 終 止 或 者 被 罷 免 ， 或 者 業 主 委 員 會 換 屆 的 ， 應 當 在 十 日 內 移 交 其 保 管 的 有 關 財 務 憑 證 、 業 主 名 冊 、 會 議 紀 要 等 檔 案 資 料 、 印 章 及 其 他 屬 于 全 體 業 主 共 有 的 財 物 。 業 主 委 員 會 委 員 資 格 自 行 終 止 或 者 被 罷 免 的 ， 向 業 主 委 員 會 移 交 。 業 主 委 員 會 換 屆 的 ， 由 上 一 屆 業 主 委 員 會 向 新 一 屆 業 主 委 員 會 移 交 。 拒 不 移 交 本 條 第 一 款 規 定 的 檔 案 資 料 、 印 章 和 財 物 的 ， 新 一 屆 業 主 委 員 會 可 以 請 求 物 業 所 在 地 的 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 督 促 移 交 ， 并 可 以 向 轄 區 公 安 派 出 所 請 求 協 助 。 第 三 章 ? 前 期 物 業 管 理 第 四 十 三 條 ? 住 宅 小 區 的 建 設 單 位 應 當 在 辦 理 預 售 許 可 或 者 現 房 銷 售 備 案 前 ， 通 過 招 投 標 方 式 選 聘 物 業 服 務 人 ， 簽 訂 前 期 物 業 服 務 合 同 ， 制 定 臨 時 管 理 規 約 。 建 設 單 位 應 當 在 招 標 文 件 中 對 物 業 服 務 人 的 信 用 提 出 相 應 要 求 ； 物 業 服 務 人 在 編 制 投 標 文 件 時 應 當 載 明 信 用 信 息 。 投 標 人 少 于 三 人 或 者 建 筑 面 積 在 三 萬 平 方 米 以 下 的 ， 經 物 業 所 在 地 的 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 批 準 ， 可 以 采 用 協 議 方 式 選 聘 物 業 服 務 人 ； 擬 選 聘 物 業 服 務 人 應 當 注 明 其 信 用 信 息 。 住 宅 小 區 的 建 設 單 位 與 物 業 服 務 人 按 照 招 投 標 文 件 簽 訂 前 期 物 業 服 務 合 同 后 ， 不 得 簽 訂 背 離 招 投 標 文 件 實 質 性 內 容 和 前 期 物 業 服 務 合 同 的 補 充 協 議 。 第 四 十 四 條 ? 建 設 單 位 應 當 參 照 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 制 定 的 前 期 物 業 服 務 合 同 和 臨 時 管 理 規 約 示 范 文 本 制 定 前 期 物 業 服 務 合 同 和 臨 時 管 理 規 約 ， 并 自 簽 訂 和 發 布 之 日 起 十 五 日 內 報 物 業 所 在 地 的 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 備 案 。 前 期 物 業 服 務 合 同 和 臨 時 管 理 規 約 內 容 與 示 范 文 本 內 容 不 一 致 的 ， 應 當 在 備 案 時 作 出 書 面 說 明 。 前 期 物 業 服 務 合 同 和 臨 時 管 理 規 約 作 為 建 設 單 位 與 物 業 買 受 人 簽 訂 的 物 業 買 賣 合 同 的 附 件 。 物 業 買 受 人 在 與 建 設 單 位 簽 訂 物 業 買 賣 合 同 時 ， 應 當 對 遵 守 臨 時 管 理 規 約 和 履 行 依 法 簽 訂 的 前 期 物 業 服 務 合 同 予 以 書 面 承 諾 。 前 期 物 業 服 務 合 同 的 期 限 一 般 不 超 過 五 年 。 合 同 有 效 期 內 ， 業 主 委 員 會 或 者 業 主 與 新 物 業 服 務 人 訂 立 的 物 業 服 務 合 同 生 效 的 ， 前 期 物 業 服 務 合 同 終 止 。 前 期 物 業 服 務 合 同 期 限 屆 滿 前 九 十 日 ， 由 業 主 依 法 共 同 決 定 是 否 續 聘 ； 前 期 物 業 服 務 合 同 期 限 屆 滿 ， 業 主 沒 有 依 法 共 同 作 出 續 聘 或 者 另 聘 物 業 服 務 人 的 決 定 ， 物 業 服 務 人 仍 按 照 原 物 業 服 務 合 同 繼 續 提 供 服 務 的 ， 原 物 業 服 務 合 同 繼 續 有 效 ， 但 是 服 務 期 限 為 不 定 期 ， 當 事 人 可 以 隨 時 解 除 不 定 期 物 業 服 務 合 同 。 首 次 業 主 大 會 會 議 通 過 的 管 理 規 約 生 效 的 ， 臨 時 管 理 規 約 失 效 。 第 四 十 五 條 ? 新 建 物 業 交 付 使 用 前 ， 建 設 單 位 和 前 期 物 業 服 務 人 應 當 在 物 業 所 在 地 的 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 的 指 導 、 監 督 下 ， 按 照 國 家 有 關 規 定 和 前 期 物 業 服 務 合 同 約 定 ， 共 同 對 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 進 行 查 驗 ， 確 認 現 場 查 驗 結 果 ， 形 成 查 驗 記 錄 。 未 進 行 承 接 查 驗 的 ， 不 得 交 付 使 用 。 實 施 承 接 查 驗 時 ， 應 當 邀 請 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 派 人 參 與 現 場 查 驗 ， 必 要 時 可 以 聘 請 第 三 方 機 構 予 以 協 助 。 承 接 查 驗 后 ， 建 設 單 位 應 當 與 物 業 服 務 人 簽 訂 物 業 承 接 查 驗 協 議 ， 對 物 業 承 接 查 驗 基 本 情 況 、 存 在 的 問 題 和 解 決 方 法 及 其 時 限 、 雙 方 權 利 義 務 、 責 任 歸 屬 等 進 行 明 確 。 物 業 承 接 查 驗 協 議 作 為 前 期 物 業 服 務 合 同 的 補 充 協 議 ， 與 前 期 物 業 服 務 合 同 具 有 同 等 效 力 。 物 業 承 接 查 驗 的 費 用 由 建 設 單 位 承 擔 ， 但 是 另 有 約 定 的 除 外 。 第 四 十 六 條 ? 建 設 單 位 應 當 在 物 業 承 接 查 驗 前 二 十 日 內 向 物 業 服 務 人 移 交 下 列 資 料 ： （ 一 ） 竣 工 總 平 面 圖 ， 單 體 建 筑 、 結 構 、 設 備 竣 工 圖 ， 配 套 設 施 、 地 下 管 網 工 程 竣 工 圖 、 綠 化 工 程 竣 工 圖 等 竣 工 驗 收 資 料 ； （ 二 ） 共 用 設 施 設 備 清 單 及 其 安 裝 、 使 用 和 維 護 保 養 等 技 術 資 料 ； （ 三 ） 供 電 、 供 水 、 供 燃 氣 、 通 信 、 有 線 電 視 等 準 許 使 用 文 件 ； （ 四 ） 物 業 質 量 保 修 文 件 和 物 業 使 用 說 明 文 件 ； （ 五 ） 物 業 服 務 用 房 的 清 單 ； （ 六 ） 按 照 國 家 有 關 規 定 承 接 查 驗 所 必 需 的 其 他 資 料 。 建 設 單 位 未 在 前 款 規 定 的 期 限 內 全 部 移 交 前 款 所 列 資 料 的 ， 應 當 列 出 未 移 交 資 料 的 詳 細 清 單 ， 并 書 面 承 諾 補 交 的 具 體 期 限 。 第 四 十 七 條 ? 物 業 服 務 人 應 當 自 物 業 交 接 后 三 十 日 內 ， 持 以 下 資 料 的 復 印 件 并 加 蓋 公 章 ， 向 物 業 所 在 地 的 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 辦 理 物 業 承 接 查 驗 備 案 ： （ 一 ） 物 業 承 接 查 驗 協 議 ； （ 二 ） 建 設 單 位 移 交 資 料 清 單 ； （ 三 ） 查 驗 、 交 接 記 錄 ； （ 四 ） 與 承 接 查 驗 有 關 的 其 他 資 料 。 報 送 資 料 齊 全 的 ， 物 業 所 在 地 的 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 應 當 予 以 備 案 并 將 備 案 意 見 抄 送 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 。 報 送 資 料 不 齊 全 的 ， 物 業 所 在 地 的 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 應 當 責 令 物 業 服 務 人 限 期 補 齊 。 物 業 服 務 人 應 當 將 物 業 承 接 查 驗 備 案 情 況 書 面 告 知 業 主 或 者 買 受 人 ， 并 將 物 業 承 接 查 驗 資 料 作 為 物 業 管 理 檔 案 長 期 保 存 。 物 業 服 務 人 擅 自 承 接 未 經 查 驗 的 物 業 ， 因 房 屋 質 量 、 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 缺 陷 給 業 主 造 成 損 害 的 ， 應 當 依 法 承 擔 賠 償 責 任 。 物 業 承 接 查 驗 資 料 屬 于 全 體 業 主 共 有 ， 業 主 有 權 免 費 查 詢 。 物 業 服 務 合 同 終 止 的 ， 原 物 業 服 務 人 應 當 及 時 將 物 業 承 接 查 驗 檔 案 向 業 主 委 員 會 移 交 。 第 四 十 八 條 ? 建 設 單 位 應 當 按 照 國 家 規 定 及 合 同 約 定 的 保 修 期 限 和 保 修 范 圍 承 擔 物 業 的 保 修 責 任 。 建 設 單 位 委 托 物 業 服 務 人 保 修 的 ， 應 當 與 物 業 服 務 人 另 行 簽 訂 委 托 協 議 并 在 物 業 管 理 區 域 內 向 業 主 公 示 。 在 物 業 保 修 期 限 和 保 修 范 圍 內 發 生 質 量 問 題 的 ， 物 業 服 務 人 應 當 向 建 設 單 位 發 出 保 修 通 知 ， 建 設 單 位 應 當 履 行 保 修 義 務 ， 并 對 造 成 的 損 失 承 擔 賠 償 責 任 。 第 四 十 九 條 ? 物 業 服 務 用 房 由 建 設 單 位 無 償 配 置 ， 由 全 體 業 主 共 有 ， 其 費 用 列 入 開 發 建 設 成 本 ， 任 何 單 位 和 個 人 不 得 擅 自 變 更 用 途 和 位 置 ， 也 不 得 占 用 、 轉 讓 、 抵 押 。 物 業 服 務 用 房 包 括 物 業 辦 公 用 房 和 業 主 委 員 會 用 房 。 建 設 單 位 應 當 按 照 不 低 于 物 業 管 理 區 域 內 總 建 筑 面 積 千 分 之 二 的 比 例 且 不 少 于 一 百 平 方 米 的 標 準 配 置 。 業 主 委 員 會 用 房 占 物 業 服 務 用 房 比 例 不 超 過 百 分 之 二 十 且 面 積 不 低 于 二 十 平 方 米 。 物 業 服 務 用 房 應 當 為 地 面 以 上 ， 具 備 水 、 電 、 網 絡 、 通 風 、 采 光 等 基 本 使 用 條 件 的 房 屋 。 沒 有 配 置 電 梯 的 物 業 服 務 用 房 所 在 樓 層 不 得 高 于 標 準 層 二 樓 。 人 民 政 府 自 然 資 源 （ 城 鄉 規 劃 ） 主 管 部 門 應 當 按 照 本 條 第 二 款 的 規 定 核 定 物 業 服 務 用 房 的 位 置 和 面 積 ， 在 建 設 工 程 規 劃 許 可 證 附 圖 上 注 明 物 業 服 務 用 房 的 具 體 位 置 和 面 積 。 建 設 單 位 申 請 房 屋 預 售 許 可 證 時 ， 不 得 將 物 業 服 務 用 房 納 入 可 銷 售 范 圍 。 物 業 服 務 用 房 應 當 與 所 在 樓 棟 同 時 交 付 使 用 。 第 五 十 條 ? 分 期 建 設 的 物 業 ， 前 期 未 配 置 足 額 物 業 服 務 用 房 的 ， 建 設 單 位 應 當 在 前 期 物 業 服 務 合 同 備 案 時 按 照 本 條 例 第 四 十 九 條 第 二 款 規 定 劃 出 相 應 面 積 的 房 屋 ， 臨 時 替 代 物 業 服 務 用 房 。 臨 時 替 代 物 業 服 務 用 房 不 能 抵 押 、 轉 讓 。 物 業 服 務 用 房 配 置 達 到 規 定 標 準 后 ， 解 除 對 臨 時 替 代 物 業 服 務 用 房 的 抵 押 、 轉 讓 限 制 。 第 五 十 一 條 ? 前 期 物 業 費 按 照 不 同 物 業 的 使 用 性 質 和 特 點 ， 實 行 政 府 指 導 價 和 市 場 調 節 價 。 政 府 指 導 價 由 設 區 的 市 、 縣 級 人 民 政 府 發 展 改 革 主 管 部 門 會 同 同 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 ， 根 據 物 業 類 型 、 物 業 服 務 等 級 、 服 務 成 本 和 物 價 指 數 變 動 等 情 況 ， 分 類 制 定 相 應 的 基 準 價 和 浮 動 幅 度 ， 每 三 年 調 整 一 次 并 向 社 會 公 布 。 業 主 或 者 物 業 服 務 人 因 政 府 指 導 價 變 動 需 要 調 整 前 期 物 業 費 標 準 的 ， 應 當 按 照 前 期 物 業 服 務 合 同 約 定 ， 根 據 自 治 區 物 業 服 務 等 級 評 定 的 有 關 規 定 先 行 核 定 物 業 服 務 等 級 后 ， 按 照 核 定 的 物 業 服 務 等 級 在 政 府 指 導 價 的 范 圍 內 調 整 。 第 五 十 二 條 ? 建 設 單 位 與 前 期 物 業 服 務 人 應 當 按 照 設 區 的 市 、 縣 級 人 民 政 府 物 業 費 相 關 規 定 ， 在 前 期 物 業 服 務 合 同 中 明 確 約 定 各 項 收 費 標 準 。 建 設 單 位 出 售 物 業 時 ， 不 得 承 諾 或 者 代 物 業 服 務 人 承 諾 或 者 約 定 減 免 物 業 費 。 自 前 期 物 業 服 務 合 同 簽 訂 之 日 至 物 業 交 付 使 用 之 日 發 生 的 前 期 物 業 費 ， 由 建 設 單 位 承 擔 ； 自 物 業 交 付 使 用 之 日 至 前 期 物 業 服 務 合 同 終 止 之 日 發 生 的 前 期 物 業 費 ， 由 建 設 單 位 和 買 受 人 按 照 物 業 買 賣 合 同 的 約 定 承 擔 。 物 業 交 付 使 用 時 ， 除 物 業 買 賣 合 同 另 有 約 定 外 ， 物 業 服 務 人 不 得 向 買 受 人 收 取 任 何 費 用 。 物 業 管 理 區 域 內 已 竣 工 驗 收 但 尚 未 出 售 或 者 尚 未 交 付 給 買 受 人 的 房 屋 、 車 位 等 物 業 ， 其 前 期 物 業 費 由 建 設 單 位 按 照 該 區 域 同 類 物 業 的 標 準 全 額 支 付 。 第 五 十 三 條 ? 未 達 到 成 立 業 主 大 會 條 件 ， 前 期 物 業 服 務 人 退 出 的 ， 建 設 單 位 應 當 按 照 選 聘 前 期 物 業 服 務 人 的 規 定 和 物 業 買 賣 合 同 中 物 業 服 務 方 面 相 關 約 定 ， 通 過 招 投 標 重 新 選 聘 物 業 服 務 人 ， 并 報 告 物 業 所 在 地 的 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 和 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 ， 同 時 在 物 業 管 理 區 域 顯 著 位 置 公 告 。 新 物 業 服 務 人 確 定 后 的 十 五 日 內 ， 建 設 單 位 應 當 將 招 投 標 情 況 書 面 告 知 全 體 業 主 。 重 新 選 聘 的 物 業 服 務 人 的 信 用 等 級 不 得 低 于 原 物 業 服 務 人 信 用 等 級 ， 物 業 服 務 等 級 標 準 不 得 低 于 原 前 期 物 業 服 務 合 同 約 定 的 等 級 標 準 ， 物 業 收 費 標 準 不 得 高 于 原 前 期 物 業 服 務 合 同 約 定 的 標 準 。 第 四 章 ? 物 業 管 理 服 務 第 五 十 四 條 ? 接 受 業 主 委 托 的 物 業 服 務 企 業 應 當 具 有 獨 立 法 人 資 格 ， 擁 有 相 應 的 專 業 技 術 人 員 ， 具 備 為 業 主 提 供 物 業 管 理 專 業 服 務 的 能 力 。 電 梯 、 消 防 等 具 有 專 業 技 術 要 求 的 設 施 設 備 的 維 修 和 養 護 ， 應 當 委 托 具 有 資 質 的 專 業 機 構 或 者 人 員 實 施 。 第 五 十 五 條 ? 業 主 大 會 選 聘 物 業 服 務 人 前 ， 業 主 委 員 會 應 當 擬 訂 選 聘 方 案 并 經 業 主 大 會 會 議 審 議 通 過 。 選 聘 方 案 應 當 包 括 擬 選 聘 物 業 服 務 人 的 信 用 信 息 、 服 務 實 績 要 求 、 物 業 服 務 等 級 及 收 費 標 準 、 物 業 服 務 合 同 期 限 和 選 聘 方 式 、 評 分 標 準 、 評 委 組 成 等 內 容 。 除 續 聘 物 業 服 務 企 業 外 ， 鼓 勵 通 過 招 投 標 方 式 選 聘 物 業 服 務 企 業 。 招 投 標 具 體 辦 法 由 自 治 區 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 制 定 。 業 主 大 會 選 聘 物 業 服 務 人 的 物 業 服 務 合 同 期 限 一 般 不 超 過 五 年 ， 具 體 期 限 由 業 主 依 法 共 同 決 定 。 第 五 十 六 條 ? 自 治 區 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 應 當 制 定 物 業 服 務 合 同 示 范 文 本 ， 并 向 社 會 公 布 。 物 業 服 務 合 同 示 范 文 本 一 般 包 括 服 務 事 項 、 服 務 質 量 、 服 務 費 用 的 標 準 和 收 取 辦 法 、 物 業 專 項 維 修 資 金 的 使 用 、 物 業 服 務 用 房 的 管 理 和 使 用 、 服 務 期 限 、 服 務 交 接 等 條 款 。 簽 訂 或 者 變 更 物 業 服 務 合 同 應 當 加 蓋 業 主 大 會 印 章 ， 并 自 簽 訂 或 者 變 更 之 日 起 十 五 日 內 ， 由 物 業 服 務 人 將 物 業 服 務 合 同 報 物 業 所 在 地 的 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 備 案 。 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 應 當 自 收 到 之 日 起 十 五 日 內 抄 送 物 業 所 在 地 的 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 。 提 倡 業 主 或 者 業 主 大 會 參 照 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 制 定 的 物 業 服 務 合 同 示 范 文 本 與 物 業 服 務 人 簽 訂 物 業 服 務 合 同 。 第 五 十 七 條 ? 業 主 依 照 法 定 程 序 共 同 決 定 解 聘 物 業 服 務 人 的 ， 可 以 解 除 物 業 服 務 合 同 。 決 定 解 聘 的 ， 應 當 提 前 六 十 日 書 面 通 知 物 業 服 務 人 ， 但 是 合 同 對 通 知 期 限 另 有 約 定 的 除 外 。 物 業 服 務 期 限 屆 滿 前 ， 物 業 服 務 人 要 求 提 前 解 除 物 業 服 務 合 同 的 ， 應 當 提 前 九 十 日 書 面 通 知 業 主 或 者 業 主 委 員 會 ， 并 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 公 告 ， 但 是 合 同 對 通 知 期 限 另 有 約 定 的 除 外 。 提 前 解 除 物 業 服 務 合 同 的 ， 業 主 委 員 會 應 當 在 業 主 大 會 作 出 決 定 或 者 接 到 物 業 服 務 人 書 面 通 知 后 的 三 十 日 內 依 照 業 主 大 會 議 事 規 則 ， 組 織 召 開 業 主 大 會 會 議 ， 選 聘 新 的 物 業 服 務 人 。 第 五 十 八 條 ? 物 業 服 務 合 同 期 限 屆 滿 前 九 十 日 ， 業 主 應 當 依 法 共 同 決 定 續 聘 或 者 另 聘 物 業 服 務 人 。 決 定 解 聘 原 物 業 服 務 人 的 ， 應 當 提 前 六 十 日 書 面 通 知 原 物 業 服 務 人 ， 但 是 合 同 對 通 知 期 限 另 有 約 定 的 除 外 。 物 業 服 務 人 決 定 在 物 業 服 務 合 同 期 限 屆 滿 后 不 再 提 供 物 業 服 務 的 ， 應 當 在 物 業 服 務 合 同 期 限 屆 滿 前 九 十 日 書 面 通 知 業 主 或 者 業 主 委 員 會 ， 但 是 合 同 對 通 知 期 限 另 有 約 定 的 除 外 。 物 業 服 務 合 同 期 限 屆 滿 后 ， 業 主 沒 有 依 法 作 出 續 聘 或 者 另 聘 的 決 定 ， 物 業 服 務 人 繼 續 提 供 服 務 的 ， 原 物 業 服 務 合 同 繼 續 有 效 ， 但 是 服 務 期 限 為 不 定 期 。 當 事 人 可 以 隨 時 解 除 不 定 期 物 業 服 務 合 同 ， 但 是 應 當 提 前 六 十 日 書 面 通 知 對 方 。 第 五 十 九 條 ? 物 業 服 務 人 享 有 下 列 權 利 ： （ 一 ） 根 據 法 律 、 法 規 規 定 ， 臨 時 管 理 規 約 、 管 理 規 約 、 物 業 服 務 合 同 等 約 定 ， 對 物 業 及 其 環 境 、 秩 序 進 行 管 理 ； （ 二 ） 依 照 物 業 服 務 合 同 約 定 收 取 物 業 費 ； （ 三 ） 法 律 、 法 規 規 定 ， 臨 時 管 理 規 約 、 管 理 規 約 、 物 業 服 務 合 同 等 約 定 的 其 他 權 利 。 任 何 單 位 和 個 人 不 得 強 制 物 業 服 務 人 代 收 有 關 費 用 或 者 提 供 無 償 服 務 。 第 六 十 條 ? 物 業 服 務 人 應 當 按 照 法 律 、 法 規 規 定 和 臨 時 管 理 規 約 、 管 理 規 約 、 物 業 服 務 合 同 的 約 定 以 及 有 關 物 業 管 理 的 技 術 標 準 和 行 業 規 范 提 供 服 務 ， 執 行 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 的 決 定 。 物 業 服 務 人 應 當 及 時 向 業 主 、 物 業 使 用 人 告 知 安 全 、 合 理 使 用 物 業 的 注 意 事 項 ， 及 時 對 業 主 提 出 的 意 見 和 建 議 進 行 答 復 并 改 進 和 完 善 服 務 。 物 業 服 務 人 發 現 業 主 、 物 業 使 用 人 在 物 業 使 用 過 程 中 有 違 反 法 律 、 法 規 規 定 以 及 臨 時 管 理 規 約 、 管 理 規 約 行 為 的 ， 應 當 予 以 勸 阻 、 制 止 ； 勸 阻 、 制 止 無 效 的 ， 對 違 反 法 律 、 法 規 規 定 的 行 為 應 當 報 告 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 或 者 有 關 主 管 部 門 ， 對 違 反 臨 時 管 理 規 約 、 管 理 規 約 的 行 為 應 當 及 時 報 告 業 主 委 員 會 和 居 （ 村 ） 民 委 員 會 。 物 業 服 務 人 應 當 建 立 健 全 安 全 管 理 制 度 ， 定 期 檢 查 物 業 管 理 區 域 內 各 項 安 全 防 范 措 施 的 落 實 情 況 ， 發 現 有 安 全 隱 患 的 ， 及 時 設 置 警 示 標 志 ， 采 取 措 施 消 除 安 全 隱 患 或 者 向 相 關 專 業 經 營 單 位 報 告 ； 發 生 安 全 事 故 或 者 其 他 緊 急 情 況 時 ， 物 業 服 務 人 應 當 及 時 采 取 應 急 處 置 措 施 ， 并 按 照 規 定 向 有 關 主 管 部 門 或 者 相 關 專 業 經 營 單 位 報 告 。 物 業 服 務 人 應 當 協 助 成 立 業 主 大 會 、 選 舉 業 主 委 員 會 ， 在 物 業 管 理 區 域 內 為 業 主 大 會 籌 備 組 和 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 的 活 動 提 供 相 應 的 人 力 、 場 地 等 支 持 。 第 六 十 一 條 ? 物 業 服 務 人 應 當 建 立 、 保 存 下 列 檔 案 和 資 料 ： （ 一 ） 業 主 共 有 部 分 經 營 管 理 檔 案 ； （ 二 ） 小 區 監 控 系 統 、 電 梯 、 水 泵 、 消 防 設 施 、 消 防 器 材 、 防 盜 門 等 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 檔 案 及 其 改 造 、 維 修 、 運 行 、 保 養 、 檢 驗 檢 測 的 有 關 資 料 ； （ 三 ） 水 箱 清 洗 記 錄 及 水 箱 水 質 檢 測 報 告 ； （ 四 ） 住 宅 裝 飾 裝 修 管 理 資 料 ； （ 五 ） 業 主 名 冊 ； （ 六 ） 簽 訂 的 供 電 、 供 水 、 垃 圾 清 運 、 通 信 網 絡 等 書 面 協 議 ； （ 七 ） 物 業 服 務 活 動 中 形 成 的 與 業 主 利 益 相 關 的 其 他 資 料 。 第 六 十 二 條 ? 物 業 服 務 人 應 當 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 如 實 公 示 并 及 時 更 新 下 列 信 息 ， 同 時 通 過 其 他 便 捷 方 式 告 知 全 體 業 主 ： （ 一 ） 物 業 服 務 人 的 營 業 執 照 、 信 用 信 息 和 服 務 咨 詢 投 訴 電 話 ， 項 目 負 責 人 的 基 本 情 況 和 聯 系 方 式 ； （ 二 ） 物 業 服 務 內 容 、 服 務 質 量 標 準 ， 收 費 項 目 、 收 費 標 準 、 收 費 方 式 等 ； （ 三 ） 物 業 承 接 查 驗 情 況 和 物 業 承 接 查 驗 協 議 ； （ 四 ） 電 梯 、 消 防 、 二 次 供 水 等 專 項 設 施 設 備 的 日 常 維 修 保 養 單 位 的 名 稱 、 資 質 、 聯 系 方 式 和 應 急 處 置 方 案 等 ； （ 五 ） 物 業 專 項 維 修 資 金 使 用 情 況 ， 包 括 涉 及 維 修 、 更 新 、 改 造 項 目 的 明 細 ； （ 六 ） 水 、 電 等 公 共 能 耗 總 量 、 明 細 及 費 用 分 攤 情 況 ； （ 七 ） 物 業 管 理 區 域 公 共 收 益 收 支 情 況 ， 包 括 與 公 共 收 益 相 關 的 合 同 或 者 協 議 等 ； （ 八 ） 業 主 、 物 業 使 用 人 進 行 房 屋 裝 飾 裝 修 活 動 的 情 況 ； （ 九 ） 法 律 、 法 規 規 定 及 物 業 服 務 合 同 約 定 應 當 公 示 的 其 他 信 息 。 前 款 第 一 項 至 第 四 項 和 第 八 項 應 當 持 續 公 示 并 及 時 更 新 ， 第 五 項 至 第 七 項 至 少 每 半 年 公 布 一 次 ， 公 示 期 不 少 于 三 十 日 。 業 主 對 公 示 內 容 有 異 議 的 ， 物 業 服 務 人 應 當 及 時 解 答 。 第 六 十 三 條 ? 物 業 服 務 人 不 得 有 下 列 行 為 ： （ 一 ） 將 物 業 管 理 區 域 內 的 全 部 物 業 服 務 委 托 給 第 三 人 或 者 將 全 部 物 業 服 務 支 解 后 分 別 轉 委 托 給 第 三 人 ； （ 二 ） 挪 用 或 者 擅 自 使 用 物 業 專 項 維 修 資 金 和 公 共 收 益 ； （ 三 ） 擅 自 改 變 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 和 物 業 服 務 用 房 用 途 ； （ 四 ） 擅 自 占 用 、 挖 掘 物 業 管 理 區 域 內 道 路 、 場 地 ， 擅 自 侵 占 綠 地 、 砍 伐 樹 木 ； （ 五 ） 擅 自 利 用 、 許 可 或 者 默 許 他 人 在 公 共 場 地 、 共 用 部 位 從 事 經 營 活 動 ， 或 者 利 用 公 共 場 地 、 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 進 行 廣 告 宣 傳 等 ； （ 六 ） 未 依 法 終 止 物 業 服 務 合 同 ， 擅 自 停 止 服 務 或 者 退 出 物 業 管 理 區 域 ； （ 七 ） 限 定 業 主 、 物 業 使 用 人 購 買 其 指 定 的 商 品 、 裝 修 裝 飾 材 料 或 者 提 供 的 服 務 ； （ 八 ） 擅 自 提 高 收 費 標 準 或 者 擴 大 收 費 范 圍 、 重 復 收 費 、 捆 綁 收 費 以 及 收 取 物 業 服 務 合 同 約 定 外 的 費 用 ； （ 九 ） 以 部 分 業 主 拖 欠 物 業 費 、 不 配 合 管 理 等 為 由 減 少 服 務 內 容 、 降 低 服 務 質 量 標 準 ； （ 十 ） 采 取 停 止 供 電 、 供 水 、 供 燃 氣 等 方 式 催 交 物 業 費 ； （ 十 一 ） 泄 露 或 者 擅 自 使 用 業 主 信 息 ， 或 者 對 業 主 進 行 騷 擾 、 恐 嚇 、 打 擊 報 復 、 采 取 暴 力 行 為 ； （ 十 二 ） 損 害 業 主 權 益 的 其 他 行 為 。 第 六 十 四 條 ? 業 主 應 當 按 照 物 業 服 務 合 同 的 約 定 支 付 物 業 費 。 業 主 與 物 業 使 用 人 約 定 物 業 費 由 物 業 使 用 人 支 付 的 ， 業 主 負 有 連 帶 責 任 。 業 主 違 反 約 定 逾 期 不 支 付 物 業 費 的 ， 物 業 服 務 人 可 以 通 過 信 函 、 電 話 、 短 信 息 等 方 式 催 告 其 在 合 理 期 限 內 支 付 ； 合 理 期 限 屆 滿 后 仍 不 支 付 的 ， 物 業 服 務 人 、 業 主 委 員 會 可 以 在 業 主 戶 門 、 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 將 欠 費 情 況 予 以 公 告 ， 物 業 服 務 人 也 可 以 提 起 訴 訟 或 者 申 請 仲 裁 。 業 主 轉 讓 物 業 時 ， 應 當 與 物 業 服 務 人 結 清 物 業 費 ； 未 結 清 的 ， 買 賣 雙 方 應 當 對 物 業 費 的 結 算 作 出 約 定 ， 并 告 知 物 業 服 務 人 ； 約 定 由 買 受 方 支 付 的 ， 業 主 負 有 連 帶 責 任 。 第 六 十 五 條 ? 供 電 、 供 水 、 供 燃 氣 、 通 信 、 有 線 電 視 等 專 業 經 營 單 位 應 當 根 據 國 家 、 自 治 區 有 關 規 定 及 行 業 技 術 規 范 向 最 終 用 戶 提 供 裝 表 到 戶 、 維 護 到 戶 、 收 費 到 戶 的 服 務 。 相 關 專 業 經 營 單 位 不 得 強 制 物 業 服 務 人 代 收 費 用 ， 不 得 因 部 分 最 終 用 戶 未 交 費 而 對 已 交 費 用 戶 和 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 停 止 服 務 。 委 托 物 業 服 務 人 代 收 費 用 和 對 相 關 設 施 設 備 進 行 日 常 維 修 、 養 護 的 ， 應 當 簽 訂 書 面 協 議 ， 明 確 委 托 事 項 、 委 托 期 限 、 委 托 費 用 及 支 付 方 式 等 。 未 簽 訂 書 面 委 托 協 議 的 ， 由 相 關 專 業 經 營 單 位 自 行 負 責 相 關 工 作 。 物 業 服 務 人 接 受 相 關 專 業 經 營 單 位 委 托 代 收 相 關 費 用 的 ， 不 得 向 業 主 收 取 額 外 手 續 費 等 費 用 。 退 出 物 業 管 理 區 域 的 ， 應 當 與 相 關 專 業 經 營 單 位 進 行 代 收 費 用 清 算 。 未 清 算 的 ， 相 關 專 業 經 營 單 位 不 得 以 未 收 到 費 用 為 由 停 止 向 最 終 用 戶 提 供 服 務 。 第 六 十 六 條 ? 物 業 服 務 人 退 出 物 業 管 理 區 域 時 應 當 按 照 下 列 規 定 辦 理 ： （ 一 ） 與 業 主 或 者 業 主 大 會 選 聘 的 新 物 業 服 務 人 、 業 主 委 員 會 辦 理 移 交 手 續 ； （ 二 ） 沒 有 業 主 委 員 會 或 者 業 主 委 員 會 不 能 正 常 履 行 職 責 ， 且 未 選 聘 新 物 業 服 務 人 的 ， 與 居 （ 村 ） 民 委 員 會 辦 理 移 交 手 續 ； （ 三 ） 業 主 或 者 業 主 大 會 決 定 自 行 管 理 的 ， 與 自 行 管 理 的 執 行 人 或 者 負 責 人 辦 理 移 交 手 續 。 移 交 各 方 應 當 做 好 查 驗 記 錄 。 查 驗 記 錄 應 當 包 括 查 驗 時 間 、 查 驗 內 容 、 查 驗 結 論 、 存 在 問 題 及 其 處 理 意 見 等 ， 并 由 移 交 雙 方 當 事 人 簽 字 蓋 章 。 第 六 十 七 條 ? 除 物 業 服 務 合 同 另 有 約 定 期 限 外 ， 物 業 服 務 人 應 當 自 物 業 服 務 合 同 終 止 之 日 起 十 日 內 ， 對 下 列 事 項 進 行 交 接 并 退 出 物 業 管 理 區 域 ： （ 一 ） 移 交 本 條 例 第 四 十 六 條 、 第 六 十 一 條 規 定 的 全 部 物 業 檔 案 資 料 ； （ 二 ） 移 交 業 主 共 有 部 分 ； （ 三 ） 公 共 收 益 的 結 余 ； （ 四 ） 清 算 預 收 、 代 收 的 有 關 費 用 ； （ 五 ） 物 業 服 務 合 同 約 定 的 其 他 事 項 。 原 物 業 服 務 人 不 得 以 業 主 欠 交 物 業 費 、 對 業 主 共 同 決 定 有 異 議 、 與 業 主 大 會 或 者 業 主 委 員 會 有 其 他 糾 紛 等 為 由 拒 絕 辦 理 交 接 ， 不 得 以 任 何 理 由 阻 撓 新 物 業 服 務 人 進 場 服 務 。 原 物 業 服 務 人 拒 不 移 交 前 款 事 項 或 者 拒 絕 退 出 物 業 管 理 區 域 的 ， 業 主 委 員 會 或 者 業 主 可 以 向 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 和 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 報 告 ， 并 可 以 向 轄 區 公 安 派 出 所 請 求 協 助 ， 或 者 提 起 訴 訟 ， 要 求 原 物 業 服 務 人 移 交 前 款 事 項 并 退 出 物 業 管 理 區 域 ； 原 物 業 服 務 人 有 破 壞 設 施 設 備 、 毀 壞 賬 冊 等 違 法 行 為 的 ， 由 公 安 機 關 依 法 處 理 。 第 六 十 八 條 ? 物 業 服 務 人 退 出 物 業 管 理 區 域 且 業 主 大 會 尚 未 選 聘 新 物 業 服 務 人 的 ， 由 業 主 委 員 會 在 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 監 督 下 ， 從 應 急 物 業 服 務 人 備 選 庫 中 隨 機 抽 選 一 家 物 業 服 務 人 ， 提 供 供 電 、 供 水 、 垃 圾 清 運 、 電 梯 運 行 等 維 持 業 主 基 本 生 活 服 務 事 項 的 應 急 服 務 。 沒 有 業 主 委 員 會 或 者 業 主 委 員 會 不 能 正 常 履 行 職 責 的 ， 經 百 分 之 二 十 以 上 業 主 申 請 ， 由 居 （ 村 ） 民 委 員 會 在 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 監 督 下 ， 從 應 急 物 業 服 務 人 備 選 庫 中 隨 機 抽 選 一 家 物 業 服 務 人 提 供 應 急 服 務 。 提 供 應 急 物 業 服 務 的 ， 業 主 委 員 會 或 者 居 （ 村 ） 民 委 員 會 應 當 將 服 務 事 項 、 負 責 人 員 、 服 務 期 限 、 服 務 費 用 等 相 關 內 容 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 公 示 。 應 急 物 業 服 務 合 同 期 限 最 長 不 超 過 六 個 月 ， 費 用 由 全 體 業 主 承 擔 。 應 急 物 業 服 務 期 間 ， 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 應 當 組 織 業 主 依 法 共 同 決 定 選 聘 新 物 業 服 務 人 ， 協 調 新 物 業 服 務 人 和 應 急 物 業 服 務 人 做 好 交 接 。 應 急 物 業 服 務 人 備 選 庫 由 設 區 的 市 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 按 照 公 開 、 自 愿 、 擇 優 的 原 則 建 立 。 第 六 十 九 條 ? 業 主 或 者 業 主 大 會 決 定 自 行 管 理 的 住 宅 小 區 ， 應 當 制 定 業 主 自 行 管 理 方 案 。 方 案 應 當 經 全 體 業 主 依 法 表 決 通 過 ， 并 書 面 向 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 備 案 。 業 主 自 行 管 理 方 案 包 括 下 列 內 容 ： （ 一 ） 自 行 管 理 的 執 行 人 或 者 負 責 人 及 其 權 利 和 責 任 ； （ 二 ） 管 理 的 事 項 、 費 用 、 期 限 ； （ 三 ） 選 聘 專 業 性 服 務 機 構 的 類 型 、 資 格 條 件 及 選 聘 的 方 式 ， 選 聘 勞 務 人 員 的 數 量 、 資 格 條 件 及 選 聘 的 方 式 ； （ 四 ） 業 主 支 付 物 業 費 的 標 準 和 方 式 ； （ 五 ） 自 行 管 理 的 其 他 事 項 。 本 條 例 對 業 主 委 員 會 委 員 、 物 業 服 務 人 的 相 關 規 定 適 用 于 自 行 管 理 的 執 行 人 或 者 負 責 人 。 第 七 十 條 ? 業 主 或 者 業 主 大 會 決 定 自 行 管 理 的 住 宅 小 區 ， 可 以 將 物 業 管 理 區 域 內 的 秩 序 維 護 、 清 潔 衛 生 、 園 林 綠 化 、 設 施 設 備 維 修 養 護 、 工 程 施 工 等 專 項 服 務 業 務 委 托 給 專 業 性 服 務 機 構 或 者 個 人 ， 專 業 性 服 務 機 構 或 者 個 人 不 得 將 承 接 的 專 項 服 務 業 務 再 次 委 托 給 他 人 。 業 主 自 行 管 理 的 住 宅 小 區 收 取 物 業 費 等 費 用 需 要 開 具 發 票 的 ， 按 照 稅 收 法 律 、 法 規 相 關 規 定 向 物 業 所 在 地 的 稅 務 部 門 申 請 領 用 或 者 代 開 ， 并 依 法 納 稅 。 第 七 十 一 條 ? 老 舊 小 區 可 以 通 過 市 場 化 管 理 、 單 位 自 管 、 業 主 自 行 管 理 等 模 式 進 行 管 理 。 縣 級 人 民 政 府 應 當 根 據 國 家 和 自 治 區 有 關 老 舊 小 區 整 治 改 造 規 劃 和 年 度 計 劃 ， 加 強 對 老 舊 小 區 的 指 導 和 管 理 ， 及 時 解 決 老 舊 小 區 在 物 業 管 理 方 面 的 困 難 和 問 題 。 第 七 十 二 條 ? 發 生 突 發 事 件 ， 縣 級 人 民 政 府 有 關 主 管 部 門 、 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 應 當 組 織 、 指 導 物 業 服 務 人 在 物 業 管 理 區 域 內 落 實 各 項 應 急 處 置 措 施 和 其 他 管 理 措 施 ， 并 給 予 物 資 和 資 金 支 持 。 物 業 服 務 人 應 當 按 照 政 府 要 求 開 展 相 關 應 對 工 作 ， 業 主 委 員 會 、 業 主 、 物 業 使 用 人 應 當 予 以 配 合 。 第 五 章 ? 物 業 使 用 與 維 護 第 七 十 三 條 ? 業 主 、 物 業 使 用 人 、 業 主 委 員 會 、 物 業 服 務 人 應 當 遵 守 法 律 、 法 規 和 臨 時 管 理 規 約 、 管 理 規 約 ， 按 照 規 劃 用 途 安 全 、 合 理 使 用 物 業 。 物 業 管 理 區 域 內 禁 止 下 列 行 為 ： （ 一 ） 損 壞 、 擅 自 改 變 房 屋 承 重 結 構 、 主 體 結 構 ； （ 二 ） 將 房 間 或 者 陽 臺 改 為 衛 生 間 、 廚 房 ； （ 三 ） 侵 占 、 損 壞 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 ； （ 四 ） 擅 自 占 用 、 挖 掘 物 業 管 理 區 域 內 的 道 路 、 場 地 ， 毀 壞 綠 化 植 物 和 綠 化 設 施 ； （ 五 ） 違 法 搭 建 建 筑 物 、 構 筑 物 、 障 礙 物 ， 破 壞 或 者 擅 自 改 變 房 屋 外 觀 ； （ 六 ） 違 反 安 全 管 理 規 定 生 產 、 經 營 、 儲 存 易 燃 、 易 爆 、 劇 毒 、 腐 蝕 性 、 放 射 性 等 危 險 物 品 ； （ 七 ） 擅 自 架 設 電 線 、 電 纜 ； （ 八 ） 從 建 筑 物 中 拋 擲 物 品 ； （ 九 ） 隨 意 棄 置 垃 圾 ， 將 有 毒 有 害 廢 液 排 入 城 鎮 污 水 收 集 管 網 ， 露 天 燒 烤 ， 露 天 焚 燒 產 生 有 毒 有 害 煙 塵 和 惡 臭 氣 體 的 物 質 ； （ 十 ） 擅 自 排 放 超 過 國 家 環 境 噪 聲 排 放 標 準 的 噪 聲 ； （ 十 一 ） 占 用 、 堵 塞 、 封 閉 消 防 通 道 、 疏 散 通 道 、 消 防 車 登 高 操 作 場 地 ， 損 壞 消 防 、 人 民 防 空 設 施 及 器 材 ； （ 十 二 ） 違 反 法 律 、 法 規 和 臨 時 管 理 規 約 、 管 理 規 約 飼 養 動 物 ； （ 十 三 ） 法 律 、 法 規 和 臨 時 管 理 規 約 、 管 理 規 約 禁 止 的 其 他 行 為 。 物 業 管 理 區 域 內 發 生 前 款 行 為 時 ， 物 業 服 務 人 、 業 主 委 員 會 、 業 主 、 物 業 使 用 人 有 權 投 訴 、 舉 報 、 勸 阻 、 制 止 ； 勸 阻 、 制 止 無 效 的 ， 應 當 及 時 報 告 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 。 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 接 到 報 告 并 在 調 查 、 了 解 情 況 后 按 照 法 定 權 限 予 以 依 法 處 置 ； 超 出 權 限 范 圍 的 ， 分 別 通 知 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 、 自 然 資 源 （ 城 鄉 規 劃 ） 、 公 安 、 消 防 救 援 、 城 市 管 理 綜 合 行 政 執 法 等 主 管 部 門 到 場 依 法 處 置 。 行 為 人 的 行 為 給 其 他 業 主 和 物 業 使 用 人 造 成 損 害 的 ， 依 法 承 擔 賠 償 責 任 。 第 七 十 四 條 ? 業 主 、 物 業 使 用 人 、 業 主 委 員 會 、 物 業 服 務 人 不 得 違 反 法 律 、 法 規 和 臨 時 管 理 規 約 、 管 理 規 約 ， 將 住 宅 、 車 位 、 車 庫 等 改 變 為 經 營 性 用 房 或 者 經 營 場 所 。 確 需 將 住 宅 、 車 位 、 車 庫 等 改 變 為 經 營 性 用 房 或 者 經 營 場 所 的 ， 應 當 經 有 利 害 關 系 的 業 主 一 致 同 意 ， 并 依 法 辦 理 相 關 手 續 。 第 七 十 五 條 ? 業 主 出 租 或 者 轉 讓 物 業 的 ， 可 以 在 物 業 租 賃 或 者 轉 讓 合 同 中 對 物 業 費 的 支 付 作 出 約 定 ， 并 在 合 同 簽 訂 后 十 日 內 ， 將 承 租 人 或 者 受 讓 人 的 姓 名 、 聯 系 方 式 、 身 份 證 復 印 件 、 租 賃 期 限 以 及 物 業 費 、 公 共 水 電 分 攤 支 付 等 事 項 書 面 告 知 業 主 委 員 會 和 物 業 服 務 人 。 第 七 十 六 條 ? 業 主 、 物 業 使 用 人 裝 飾 裝 修 房 屋 ， 應 當 遵 守 法 律 、 法 規 、 臨 時 管 理 規 約 或 者 管 理 規 約 ， 開 工 前 應 當 與 物 業 服 務 人 簽 訂 裝 飾 裝 修 管 理 協 議 ， 對 房 屋 裝 飾 裝 修 的 時 間 、 垃 圾 處 理 、 噪 聲 揚 塵 控 制 、 外 立 面 管 控 、 防 盜 網 和 空 調 室 外 機 安 裝 以 及 電 梯 、 消 防 設 施 等 共 用 設 施 設 備 的 保 護 、 禁 止 行 為 等 注 意 事 項 以 及 違 約 責 任 作 出 明 確 約 定 。 業 主 、 物 業 使 用 人 拒 絕 與 物 業 服 務 人 簽 訂 裝 飾 裝 修 管 理 協 議 的 ， 物 業 服 務 人 可 以 按 照 臨 時 管 理 規 約 或 者 管 理 規 約 的 規 定 ， 禁 止 裝 飾 裝 修 施 工 人 員 、 材 料 進 入 物 業 管 理 區 域 。 物 業 服 務 人 應 當 派 人 對 裝 飾 裝 修 現 場 進 行 巡 查 ； 巡 查 時 ， 業 主 、 物 業 使 用 人 或 者 裝 飾 裝 修 施 工 人 員 應 當 予 以 配 合 。 巡 查 人 員 發 現 有 違 反 裝 飾 裝 修 管 理 協 議 的 ， 應 當 予 以 勸 阻 ； 勸 阻 無 效 的 ， 物 業 服 務 人 應 當 及 時 報 告 相 關 主 管 部 門 。 裝 飾 裝 修 施 工 損 壞 共 用 設 施 設 備 、 污 染 共 用 部 位 的 ， 由 業 主 、 物 業 使 用 人 負 責 修 復 、 清 潔 ； 拒 絕 修 復 、 清 潔 的 ， 由 物 業 服 務 人 代 為 修 復 、 清 潔 ， 所 需 費 用 由 業 主 或 者 物 業 使 用 人 承 擔 。 第 七 十 七 條 ? 業 主 、 物 業 使 用 人 對 其 使 用 的 窗 戶 、 陽 臺 或 者 其 他 設 施 及 其 擱 置 物 、 懸 掛 物 承 擔 安 全 管 理 責 任 。 物 業 服 務 人 應 當 對 物 業 管 理 區 域 內 的 天 面 、 外 墻 、 樓 梯 間 等 易 于 發 生 安 全 風 險 的 設 施 設 備 和 公 共 區 域 加 強 日 常 巡 查 ， 發 現 業 主 、 物 業 使 用 人 使 用 的 窗 戶 、 陽 臺 或 者 其 他 設 施 及 其 擱 置 物 、 懸 掛 物 存 在 脫 落 、 墜 落 等 安 全 隱 患 的 ， 應 當 及 時 通 知 并 督 促 業 主 或 者 物 業 使 用 人 盡 快 消 除 安 全 隱 患 。 第 七 十 八 條 ? 新 建 住 宅 小 區 應 當 規 劃 和 配 套 建 設 電 動 汽 車 、 電 動 自 行 車 集 中 停 放 和 集 中 充 電 設 施 。 已 投 入 使 用 的 住 宅 小 區 ， 根 據 實 際 情 況 增 建 、 改 建 電 動 汽 車 、 電 動 自 行 車 集 中 停 放 場 所 ， 完 善 集 中 充 電 等 配 套 設 施 。 禁 止 在 建 筑 物 內 的 首 層 門 廳 、 疏 散 通 道 、 安 全 出 口 、 樓 梯 間 等 影 響 消 防 通 道 暢 通 的 區 域 停 放 電 動 自 行 車 ， 為 電 動 自 行 車 充 電 ； 禁 止 在 標 準 層 二 樓 以 上 建 筑 物 專 有 部 分 為 電 動 自 行 車 、 電 動 自 行 車 蓄 電 池 充 電 ； 禁 止 違 反 安 全 用 電 要 求 亂 拉 電 線 和 插 座 為 電 動 自 行 車 、 電 動 自 行 車 蓄 電 池 充 電 。 第 七 十 九 條 ? 人 民 政 府 自 然 資 源 （ 城 鄉 規 劃 ） 主 管 部 門 應 當 將 規 劃 用 于 停 車 的 車 位 、 車 庫 在 建 設 工 程 規 劃 許 可 證 的 附 件 中 予 以 注 明 ， 同 時 明 確 物 業 管 理 區 域 內 車 位 、 車 庫 的 配 置 比 例 。 建 設 單 位 應 當 將 規 劃 車 位 、 車 庫 的 形 式 或 者 類 型 、 數 量 、 處 置 方 式 等 信 息 向 物 業 買 受 人 公 示 。 用 于 銷 售 的 車 位 、 車 庫 ， 應 當 在 銷 售 前 辦 理 車 位 、 車 庫 預 售 許 可 或 者 現 售 備 案 。 物 業 管 理 區 域 內 規 劃 用 于 停 車 的 車 位 、 車 庫 應 當 首 先 滿 足 業 主 的 需 要 。 不 出 售 或 者 尚 未 出 售 的 ， 應 當 出 租 給 本 物 業 管 理 區 域 的 業 主 、 物 業 使 用 人 停 放 車 輛 ， 且 不 得 以 只 售 不 租 為 由 拒 絕 出 租 ， 租 金 按 照 自 治 區 、 設 區 的 市 有 關 規 定 執 行 。 建 設 單 位 、 物 業 服 務 人 應 當 按 季 度 公 示 車 位 、 車 庫 數 量 和 使 用 信 息 等 。 在 滿 足 本 物 業 管 理 區 域 內 業 主 的 購 買 和 承 租 需 要 并 提 前 七 日 向 業 主 公 示 后 ， 可 以 臨 時 按 月 將 剩 余 車 位 、 車 庫 出 租 給 本 物 業 管 理 區 域 外 的 單 位 或 者 個 人 。 第 八 十 條 ? 業 主 大 會 成 立 前 ， 利 用 物 業 管 理 區 域 內 道 路 、 場 地 、 架 空 層 等 業 主 共 有 部 分 劃 定 公 共 車 位 停 放 車 輛 的 ， 應 當 在 前 期 物 業 服 務 合 同 和 臨 時 管 理 規 約 中 明 確 約 定 。 業 主 大 會 成 立 后 ， 利 用 物 業 管 理 區 域 內 道 路 、 場 地 、 架 空 層 等 業 主 共 有 部 分 劃 定 公 共 車 位 停 放 車 輛 的 ， 應 當 經 業 主 大 會 同 意 。 劃 定 車 位 和 停 放 車 輛 不 得 占 用 、 堵 塞 、 封 閉 疏 散 通 道 、 安 全 出 口 、 消 防 車 通 道 和 消 防 車 登 高 操 作 場 地 。 在 消 防 車 通 道 沿 途 設 置 警 示 標 志 、 標 線 ， 提 示 嚴 禁 占 用 消 防 車 通 道 停 放 車 輛 ， 確 保 消 防 車 通 道 暢 通 。 設 區 的 市 、 縣 級 人 民 政 府 應 當 組 織 交 通 運 輸 、 公 安 、 住 房 城 鄉 建 設 、 大 數 據 、 城 市 管 理 綜 合 行 政 執 法 等 有 關 主 管 部 門 建 立 停 車 資 源 共 享 協 調 制 度 。 停 車 位 供 需 矛 盾 突 出 的 住 宅 小 區 ， 在 其 周 邊 商 業 配 建 停 車 場 （ 庫 ） 、 道 路 具 備 夜 間 等 時 段 性 停 車 條 件 的 ， 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 應 當 商 有 關 主 管 部 門 提 出 錯 時 停 車 方 案 。 鼓 勵 業 主 與 住 宅 小 區 周 邊 單 位 通 過 協 商 實 現 停 車 資 源 共 享 。 第 八 十 一 條 ? 利 用 物 業 管 理 區 域 內 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 從 事 商 業 推 廣 、 停 車 、 廣 告 等 經 營 活 動 的 ， 應 當 按 照 前 期 物 業 服 務 合 同 約 定 或 者 經 業 主 大 會 決 定 。 業 主 大 會 可 以 授 權 業 主 委 員 會 同 意 利 用 全 體 業 主 共 有 部 分 從 事 相 關 活 動 。 利 用 物 業 管 理 區 域 內 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 經 營 產 生 的 商 業 推 廣 、 停 車 、 廣 告 等 公 共 收 益 歸 全 體 業 主 共 有 ， 并 應 當 單 獨 列 賬 。 百 分 之 五 十 以 上 的 公 共 收 益 優 先 用 于 補 充 物 業 專 項 維 修 資 金 ， 剩 余 部 分 可 以 用 于 業 主 大 會 和 業 主 委 員 會 工 作 經 費 、 消 防 設 施 和 消 防 器 材 更 新 、 電 動 車 停 放 充 電 場 所 改 造 、 業 主 委 員 會 審 計 等 經 業 主 大 會 決 定 的 其 他 支 出 。 前 款 所 稱 的 公 共 收 益 是 指 公 共 收 入 在 扣 除 適 當 的 經 營 管 理 成 本 后 的 凈 收 入 。 業 主 大 會 成 立 前 扣 除 的 比 例 不 得 超 過 公 共 收 入 的 百 分 之 三 十 ， 業 主 大 會 成 立 后 的 扣 除 比 例 由 業 主 大 會 決 定 。 公 共 收 益 應 當 存 入 銀 行 專 戶 ， 接 受 政 府 監 管 ， 并 接 受 業 主 監 督 ， 業 主 有 權 查 詢 與 公 共 收 益 相 關 的 收 支 明 細 、 合 同 、 協 議 等 材 料 。 業 主 大 會 成 立 前 的 公 共 收 益 統 一 存 入 設 立 的 專 門 賬 戶 ， 并 在 業 主 大 會 成 立 后 轉 入 業 主 大 會 指 定 的 賬 戶 。 物 業 服 務 人 、 業 主 委 員 會 應 當 每 季 度 核 對 一 次 公 共 收 益 賬 目 ， 并 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 公 示 公 共 收 益 收 支 明 細 、 增 值 和 結 存 情 況 。 必 要 時 ， 業 主 大 會 可 以 對 公 共 收 益 進 行 審 計 ， 審 計 費 用 在 公 共 收 益 中 列 支 。 第 八 十 二 條 ? 物 業 保 修 期 限 內 發 生 的 維 修 、 更 新 、 改 造 責 任 和 費 用 ， 由 建 設 單 位 承 擔 ； 保 修 期 限 屆 滿 后 的 維 修 、 更 新 、 改 造 責 任 和 費 用 ， 按 照 下 列 規 定 承 擔 ： （ 一 ） 業 主 專 有 部 分 由 業 主 承 擔 ； （ 二 ） 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 ， 由 業 主 按 照 專 有 部 分 建 筑 面 積 分 攤 ， 從 物 業 專 項 維 修 資 金 中 支 付 。 未 設 立 物 業 專 項 維 修 資 金 或 者 專 項 維 修 資 金 不 足 的 ， 由 業 主 按 照 專 有 部 分 建 筑 面 積 承 擔 。 屬 于 人 為 損 壞 的 ， 費 用 由 責 任 人 承 擔 ； （ 三 ） 物 業 管 理 區 域 內 供 電 、 供 水 、 供 燃 氣 、 通 信 、 有 線 電 視 等 相 關 管 線 和 設 施 設 備 ， 按 照 有 關 規 定 承 擔 ； （ 四 ） 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 的 日 常 運 行 、 維 護 費 用 ， 由 物 業 服 務 人 從 業 主 支 付 的 物 業 費 中 支 出 。 業 主 部 分 共 有 部 分 的 維 修 、 更 新 、 改 造 需 要 使 用 物 業 專 項 維 修 資 金 的 ， 由 擁 有 部 分 共 有 部 分 的 業 主 共 同 決 定 并 按 照 專 有 部 分 建 筑 面 積 分 攤 ； 擁 有 部 分 共 有 部 分 的 業 主 作 出 的 決 定 不 得 與 業 主 大 會 對 業 主 共 有 部 分 作 出 的 決 定 相 抵 觸 。 第 八 十 三 條 ? 建 筑 物 專 有 部 分 存 在 安 全 隱 患 ， 危 及 公 共 利 益 或 者 他 人 合 法 權 益 的 ， 相 關 業 主 應 當 及 時 維 修 、 養 護 ， 其 他 業 主 應 當 予 以 配 合 。 責 任 人 不 履 行 維 修 養 護 義 務 的 ， 可 以 由 物 業 服 務 人 報 經 業 主 委 員 會 同 意 ， 或 者 按 照 臨 時 管 理 規 約 、 管 理 規 約 的 規 定 ， 代 為 維 修 、 養 護 ， 費 用 由 責 任 人 承 擔 。 第 八 十 四 條 ? 業 主 應 當 按 照 國 家 和 自 治 區 、 設 區 的 市 有 關 規 定 ， 將 首 期 物 業 專 項 維 修 資 金 存 入 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 設 立 的 物 業 專 項 維 修 資 金 專 戶 。 首 期 物 業 專 項 維 修 資 金 由 建 設 單 位 在 辦 理 銷 售 手 續 前 預 交 。 買 受 人 在 簽 訂 房 屋 買 賣 合 同 時 應 當 向 建 設 單 位 支 付 其 代 墊 的 物 業 專 項 維 修 資 金 。 物 業 專 項 維 修 資 金 屬 于 業 主 共 有 ， 專 項 用 于 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 保 修 期 滿 后 的 維 修 、 更 新 和 改 造 ， 不 得 挪 作 他 用 。 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 應 當 按 照 方 便 快 捷 、 公 開 透 明 、 受 益 人 與 負 擔 人 相 一 致 的 原 則 ， 建 立 健 全 物 業 專 項 維 修 資 金 列 支 預 公 示 、 列 支 后 公 示 、 業 主 即 時 查 詢 制 度 ， 依 法 保 障 物 業 專 項 維 修 資 金 的 正 常 使 用 和 監 督 管 理 。 第 八 十 五 條 ? 物 業 專 項 維 修 資 金 的 管 理 ， 實 行 專 戶 存 儲 、 專 款 專 用 、 所 有 權 人 決 策 、 政 府 監 督 的 原 則 。 設 區 的 市 、 縣 級 人 民 政 府 應 當 建 立 健 全 物 業 專 項 維 修 資 金 的 使 用 、 管 理 和 監 督 制 度 。 業 主 大 會 成 立 前 ， 物 業 專 項 維 修 資 金 由 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 代 管 。 業 主 大 會 成 立 后 ， 根 據 業 主 大 會 決 定 ， 選 擇 自 行 管 理 或 者 代 管 。 業 主 大 會 選 擇 自 行 管 理 物 業 專 項 維 修 資 金 的 ， 應 當 在 銀 行 設 立 物 業 專 項 維 修 資 金 賬 戶 ， 接 受 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 的 監 督 和 指 導 。 第 八 十 六 條 ? 物 業 專 項 維 修 資 金 余 額 不 足 首 期 籌 集 金 額 百 分 之 三 十 的 ， 業 主 應 當 按 照 相 關 規 定 以 及 業 主 大 會 的 決 定 續 籌 。 國 家 實 施 專 項 維 修 資 金 制 度 之 前 已 交 付 使 用 的 物 業 項 目 、 物 業 專 項 維 修 資 金 余 額 不 足 首 期 籌 集 金 額 百 分 之 三 十 的 ， 公 共 收 益 應 當 優 先 補 足 物 業 專 項 維 修 資 金 。 物 業 所 有 權 發 生 轉 移 時 ， 交 存 的 物 業 專 項 維 修 資 金 隨 物 業 轉 移 。 第 八 十 七 條 ? 發 生 下 列 嚴 重 影 響 物 業 正 常 使 用 的 緊 急 情 況 ， 需 要 立 即 對 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 進 行 緊 急 維 修 、 更 新 、 改 造 的 ， 應 當 及 時 制 定 維 修 、 更 新 、 改 造 的 方 案 并 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 公 告 ： （ 一 ） 水 泵 、 水 箱 （ 池 ） 發 生 故 障 ， 影 響 正 常 使 用 的 ； （ 二 ） 電 梯 發 生 故 障 ， 電 梯 專 業 檢 測 機 構 出 具 整 改 通 知 書 要 求 停 運 的 ； （ 三 ） 外 墻 墻 面 、 建 筑 附 屬 構 件 有 脫 落 危 險 ， 有 資 質 的 鑒 定 機 構 出 具 鑒 定 文 件 的 ； （ 四 ） 屋 頂 或 者 外 墻 滲 漏 ， 嚴 重 影 響 房 屋 使 用 ， 有 資 質 的 鑒 定 機 構 出 具 鑒 定 文 件 的 ； （ 五 ） 專 用 給 排 水 設 施 坍 塌 、 堵 塞 、 爆 裂 的 ； （ 六 ） 消 防 設 施 和 消 防 器 材 缺 失 、 破 損 嚴 重 ， 危 及 公 共 安 全 ， 消 防 救 援 機 構 出 具 整 改 通 知 書 的 ； （ 七 ） 其 他 緊 急 情 況 。 前 款 規 定 的 維 修 、 更 新 、 改 造 事 項 不 屬 于 工 程 質 量 保 修 范 圍 ， 需 要 使 用 物 業 專 項 維 修 資 金 的 ， 按 照 下 列 規 定 辦 理 ： （ 一 ） 業 主 大 會 成 立 前 ， 物 業 服 務 人 應 當 持 有 關 材 料 向 物 業 專 項 維 修 資 金 管 理 機 構 申 報 。 管 理 機 構 收 到 申 報 后 五 個 工 作 日 內 按 照 相 關 程 序 審 核 同 意 ， 在 物 業 專 項 維 修 資 金 中 直 接 列 支 ； （ 二 ） 業 主 大 會 成 立 后 ， 業 主 大 會 決 定 物 業 專 項 維 修 資 金 由 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 代 管 的 ， 物 業 服 務 人 或 者 業 主 自 行 管 理 的 執 行 人 持 有 關 材 料 向 業 主 委 員 會 提 出 列 支 專 項 維 修 資 金 的 申 請 ， 經 業 主 委 員 會 審 核 同 意 后 ， 向 物 業 專 項 維 修 資 金 管 理 機 構 申 報 ， 管 理 機 構 收 到 申 報 后 五 個 工 作 日 內 按 照 相 關 程 序 審 核 同 意 ， 在 物 業 專 項 維 修 資 金 中 直 接 列 支 ； （ 三 ） 業 主 大 會 成 立 后 ， 業 主 大 會 決 定 自 行 管 理 物 業 專 項 維 修 資 金 的 ， 物 業 服 務 人 或 者 業 主 自 行 管 理 的 執 行 人 應 當 按 照 業 主 大 會 議 事 規 則 的 有 關 規 定 申 領 ， 在 物 業 專 項 維 修 資 金 中 列 支 ； （ 四 ） 業 主 委 員 會 未 在 七 日 內 審 核 同 意 ， 且 已 出 現 影 響 房 屋 正 常 使 用 或 者 人 身 財 產 安 全 情 形 的 ， 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 可 以 組 織 代 為 維 修 ， 物 業 專 項 維 修 資 金 管 理 機 構 按 照 相 關 程 序 審 核 同 意 后 ， 在 物 業 專 項 維 修 資 金 中 直 接 列 支 。 物 業 服 務 人 先 行 墊 付 緊 急 維 修 、 更 新 、 改 造 費 用 的 ， 可 以 在 工 程 竣 工 驗 收 合 格 后 ， 按 規 定 辦 理 核 銷 手 續 。 第 六 章 ? 監 督 管 理 第 八 十 八 條 ? 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 履 行 下 列 職 責 ： （ 一 ） 研 究 制 定 物 業 管 理 活 動 相 關 政 策 ； （ 二 ） 對 物 業 服 務 企 業 實 施 分 類 監 管 ， 加 強 對 物 業 服 務 質 量 監 督 檢 查 ； （ 三 ） 對 物 業 服 務 人 及 其 從 業 人 員 、 業 主 大 會 籌 備 組 成 員 、 業 主 委 員 會 委 員 進 行 業 務 指 導 、 培 訓 和 監 督 管 理 ； （ 四 ） 指 導 監 督 物 業 管 理 招 投 標 活 動 ； （ 五 ） 對 物 業 承 接 查 驗 、 物 業 服 務 人 退 出 交 接 活 動 進 行 指 導 和 監 督 ； （ 六 ） 制 定 臨 時 管 理 規 約 、 管 理 規 約 、 業 主 大 會 議 事 規 則 、 前 期 物 業 服 務 合 同 、 物 業 服 務 合 同 等 與 物 業 管 理 有 關 的 示 范 文 本 和 指 導 規 則 ； （ 七 ） 處 理 物 業 管 理 活 動 中 的 投 訴 、 舉 報 ； （ 八 ） 對 物 業 專 項 維 修 資 金 交 存 、 管 理 和 使 用 情 況 以 及 公 共 收 益 收 支 情 況 進 行 監 督 管 理 ； （ 九 ） 對 物 業 服 務 人 及 其 從 業 人 員 開 展 信 用 評 價 管 理 ； （ 十 ） 指 導 監 督 與 物 業 管 理 有 關 的 第 三 方 評 估 ； （ 十 一 ） 法 律 、 法 規 規 定 的 其 他 職 責 。 第 八 十 九 條 ? 縣 級 以 上 人 民 政 府 有 關 主 管 部 門 負 責 物 業 管 理 區 域 內 的 下 列 工 作 ： （ 一 ） 自 然 資 源 （ 城 鄉 規 劃 ） 主 管 部 門 負 責 共 用 設 施 設 備 、 物 業 服 務 用 房 的 規 劃 審 查 和 規 劃 驗 收 、 整 治 改 造 ， 對 專 有 部 分 、 共 有 部 分 權 屬 的 登 記 ， 依 法 提 供 業 主 大 會 會 議 所 需 的 資 料 ， 以 及 違 法 建 筑 、 違 法 搭 建 的 認 定 ； （ 二 ） 市 場 監 督 管 理 部 門 負 責 經 營 證 照 、 物 業 服 務 收 費 、 車 輛 停 放 收 費 、 電 梯 等 特 種 設 備 安 全 使 用 以 及 計 量 器 具 等 監 督 檢 查 ； （ 三 ） 公 安 機 關 負 責 公 共 安 全 、 公 共 秩 序 、 養 犬 、 保 安 服 務 、 車 輛 停 放 等 監 督 管 理 ； （ 四 ） 應 急 管 理 部 門 及 消 防 救 援 機 構 負 責 消 防 、 突 發 公 共 事 件 等 處 置 、 應 急 救 援 ； （ 五 ） 財 政 、 審 計 部 門 負 責 對 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 管 理 的 物 業 專 項 維 修 資 金 籌 集 、 使 用 和 管 理 情 況 的 監 督 檢 查 ； （ 六 ） 民 政 部 門 負 責 指 導 居 （ 村 ） 民 委 員 會 、 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 、 物 業 服 務 人 依 法 開 展 社 區 建 設 和 治 理 相 關 工 作 ， 指 導 小 區 配 套 社 區 居 家 養 老 服 務 用 房 并 開 展 養 老 服 務 ； （ 七 ） 衛 生 健 康 主 管 部 門 負 責 指 導 居 （ 村 ） 民 委 員 會 、 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 、 物 業 服 務 人 依 法 開 展 疾 病 防 控 、 計 劃 生 育 工 作 ； （ 八 ） 司 法 行 政 部 門 負 責 指 導 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 、 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 、 物 業 服 務 人 依 法 開 展 物 業 服 務 與 管 理 糾 紛 人 民 調 解 工 作 ， 以 及 依 法 提 供 公 共 法 律 服 務 ； （ 九 ） 生 態 環 境 部 門 負 責 污 染 排 放 等 監 督 檢 查 ； （ 十 ） 人 民 防 空 主 管 部 門 負 責 對 人 防 工 程 維 護 管 理 的 監 督 檢 查 ； （ 十 一 ） 城 市 管 理 綜 合 行 政 執 法 部 門 按 照 本 級 人 民 政 府 規 定 的 職 責 ， 依 法 查 處 物 業 管 理 區 域 內 發 生 的 違 法 行 為 。 已 經 實 行 城 市 管 理 綜 合 行 政 執 法 體 制 改 革 的 設 區 的 市 、 縣 級 人 民 政 府 對 有 關 主 管 部 門 職 責 分 工 另 有 調 整 的 ， 從 其 規 定 。 第 九 十 條 ? 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 應 當 明 確 負 責 物 業 管 理 的 工 作 機 構 ， 配 備 和 落 實 與 物 業 管 理 工 作 相 適 應 的 人 員 、 經 費 ， 協 調 和 處 理 轄 區 內 物 業 管 理 綜 合 事 務 和 糾 紛 ， 履 行 下 列 職 責 ： （ 一 ） 配 合 有 關 主 管 部 門 開 展 物 業 管 理 區 域 的 劃 分 、 調 整 工 作 ； （ 二 ） 指 導 和 監 督 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 籌 備 、 成 立 、 選 舉 、 換 屆 等 工 作 ； （ 三 ） 指 導 和 監 督 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 的 日 常 工 作 ， 依 法 糾 正 或 者 撤 銷 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 作 出 的 違 法 決 定 ； （ 四 ） 培 訓 業 主 大 會 籌 備 組 成 員 ， 每 年 開 展 業 主 委 員 會 委 員 的 培 訓 ； （ 五 ） 辦 理 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 相 關 備 案 手 續 ； （ 六 ） 參 與 物 業 承 接 查 驗 ， 指 導 和 監 督 轄 區 內 物 業 管 理 項 目 的 移 交 和 接 管 工 作 ； （ 七 ） 指 導 和 監 督 應 急 物 業 服 務 人 選 聘 ； （ 八 ） 組 織 召 開 物 業 管 理 工 作 聯 席 會 議 ， 研 究 處 理 物 業 管 理 工 作 的 有 關 問 題 ； （ 九 ） 建 立 完 善 物 業 管 理 糾 紛 調 解 和 投 訴 、 舉 報 處 理 機 制 ； （ 十 ） 提 供 物 業 管 理 活 動 各 方 的 信 用 信 息 ； （ 十 一 ） 對 物 業 管 理 區 域 內 的 物 業 服 務 實 施 日 常 監 督 檢 查 ， 指 導 和 監 督 物 業 服 務 人 履 行 法 定 的 義 務 ； （ 十 二 ） 監 督 業 主 、 物 業 使 用 人 按 照 規 定 使 用 和 維 護 物 業 ； （ 十 三 ） 法 律 、 法 規 規 定 的 其 他 職 責 。 第 九 十 一 條 ? 居 （ 村 ） 民 委 員 會 依 法 協 助 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 開 展 物 業 管 理 相 關 的 下 列 工 作 ： （ 一 ） 配 合 開 展 物 業 管 理 區 域 的 劃 分 工 作 ； （ 二 ） 參 與 首 次 業 主 大 會 會 議 籌 備 工 作 ， 推 薦 業 主 委 員 會 委 員 人 選 ； （ 三 ） 指 導 、 監 督 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 依 法 開 展 工 作 ； （ 四 ） 依 法 參 加 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 會 議 ； （ 五 ） 調 解 物 業 管 理 活 動 中 的 矛 盾 和 糾 紛 ； （ 六 ） 法 律 、 法 規 規 定 的 其 他 職 責 。 鼓 勵 居 （ 村 ） 民 委 員 會 下 設 環 境 和 物 業 管 理 小 組 ， 督 促 業 主 委 員 會 和 物 業 服 務 人 履 行 職 責 。 第 九 十 二 條 ? 自 治 區 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 應 當 建 立 物 業 管 理 信 用 信 息 監 管 平 臺 ， 制 定 物 業 服 務 人 信 用 等 級 評 價 體 系 ， 建 立 業 主 委 員 會 、 物 業 服 務 人 、 物 業 管 理 項 目 負 責 人 等 信 用 信 息 檔 案 ， 記 錄 業 主 委 員 會 履 職 情 況 、 物 業 服 務 人 合 同 履 行 、 涉 及 物 業 管 理 的 違 法 行 為 、 行 政 處 罰 決 定 等 情 況 并 向 社 會 公 開 。 第 九 十 三 條 ? 縣 級 以 上 人 民 政 府 應 當 培 育 和 支 持 與 物 業 管 理 活 動 有 關 的 評 估 機 構 ， 鼓 勵 業 主 或 者 業 主 大 會 、 建 設 單 位 、 物 業 服 務 人 等 通 過 引 入 第 三 方 評 估 機 構 對 物 業 承 接 查 驗 和 物 業 服 務 標 準 、 服 務 質 量 、 收 費 標 準 、 履 行 情 況 等 進 行 評 估 ， 及 時 有 效 解 決 物 業 管 理 糾 紛 。 具 體 辦 法 由 自 治 區 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 制 定 。 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 和 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 可 以 通 過 政 府 購 買 服 務 等 方 式 ， 按 照 規 定 程 序 委 托 第 三 方 評 估 機 構 開 展 物 業 管 理 評 估 工 作 。 第 三 方 評 估 機 構 及 其 評 估 人 員 開 展 物 業 管 理 評 估 工 作 應 當 遵 守 法 律 、 法 規 和 評 估 準 則 ， 遵 循 獨 立 、 客 觀 、 公 正 的 原 則 ， 保 證 評 估 報 告 的 客 觀 、 真 實 、 合 理 。 第 九 十 四 條 ? 縣 級 人 民 政 府 有 關 主 管 部 門 應 當 建 立 健 全 物 業 管 理 違 法 行 為 投 訴 、 舉 報 處 理 制 度 ， 并 在 本 行 政 區 域 內 各 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 公 布 聯 系 單 位 、 舉 報 電 話 。 縣 級 人 民 政 府 有 關 主 管 部 門 接 到 投 訴 、 舉 報 或 者 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 要 求 處 置 違 法 行 為 的 ， 應 當 及 時 依 法 處 理 ， 有 權 進 入 被 檢 查 的 物 業 管 理 區 域 和 相 關 單 位 工 作 場 所 實 施 現 場 檢 查 ， 要 求 被 檢 查 單 位 提 供 有 關 文 件 、 資 料 并 對 有 關 情 況 作 出 說 明 。 業 主 、 業 主 委 員 會 、 物 業 服 務 人 等 有 關 單 位 和 個 人 應 當 予 以 配 合 和 協 助 ， 不 得 拒 絕 或 者 阻 礙 監 督 檢 查 人 員 依 法 執 行 職 務 。 第 九 十 五 條 ? 設 區 的 市 、 縣 級 人 民 政 府 應 當 建 立 健 全 物 業 管 理 工 作 聯 席 會 議 制 度 。 縣 級 聯 席 會 議 由 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 負 責 組 織 召 集 ， 住 房 城 鄉 建 設 、 市 場 監 督 管 理 、 應 急 管 理 、 公 安 、 民 政 、 城 市 管 理 綜 合 行 政 執 法 、 居 （ 村 ） 民 委 員 會 、 物 業 服 務 人 和 供 電 、 供 水 、 供 燃 氣 等 單 位 以 及 業 主 委 員 會 或 者 業 主 、 行 業 專 家 等 組 成 。 聯 席 會 議 主 要 協 調 解 決 下 列 問 題 ： （ 一 ） 業 主 委 員 會 不 依 法 履 行 職 責 的 問 題 ； （ 二 ） 業 主 委 員 會 換 屆 過 程 中 出 現 的 問 題 ； （ 三 ） 履 行 物 業 服 務 合 同 中 出 現 的 重 大 問 題 ； （ 四 ） 提 前 終 止 物 業 服 務 合 同 的 問 題 ； （ 五 ） 物 業 服 務 人 在 退 出 和 交 接 過 程 中 的 問 題 ； （ 六 ） 物 業 管 理 與 社 區 管 理 的 銜 接 和 配 合 ； （ 七 ） 需 要 協 調 解 決 的 其 他 物 業 管 理 問 題 。 第 九 十 六 條 ? 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 應 當 建 立 健 全 物 業 管 理 糾 紛 的 投 訴 、 舉 報 處 理 機 制 ， 配 備 或 者 確 定 專 （ 兼 ） 職 人 員 ， 及 時 調 解 糾 紛 ， 處 理 相 關 投 訴 和 舉 報 。 基 層 人 民 調 解 委 員 會 應 當 依 法 及 時 受 理 和 調 解 物 業 管 理 糾 紛 。 發 生 物 業 管 理 爭 議 后 ， 當 事 人 雙 方 可 以 通 過 協 商 解 決 ， 也 可 以 向 基 層 人 民 調 解 委 員 會 或 者 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 申 請 調 解 ， 也 可 以 直 接 提 起 訴 訟 或 者 申 請 仲 裁 。 調 解 達 成 協 議 的 ， 雙 方 應 當 簽 訂 調 解 協 議 書 ； 調 解 未 達 成 協 議 的 ， 可 以 依 法 提 起 訴 訟 或 者 申 請 仲 裁 。 第 七 章 ? 法 律 責 任 第 九 十 七 條 ? 違 反 本 條 例 規 定 的 行 為 ， 法 律 、 法 規 已 有 法 律 責 任 規 定 的 ， 從 其 規 定 。 第 九 十 八 條 ? 建 設 單 位 有 下 列 行 為 之 一 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 予 以 處 罰 ： （ 一 ） 違 反 本 條 例 第 十 三 條 第 二 款 和 第 三 款 規 定 ， 不 申 請 劃 分 物 業 管 理 區 域 或 者 不 按 照 規 定 公 示 物 業 管 理 區 域 的 ， 責 令 限 期 改 正 ； 逾 期 未 改 正 的 ， 處 一 萬 元 以 上 五 萬 元 以 下 罰 款 ； （ 二 ） 違 反 本 條 例 第 十 五 條 規 定 ， 逾 期 未 將 物 業 管 理 區 域 符 合 業 主 大 會 成 立 條 件 的 情 況 書 面 報 告 物 業 所 在 地 的 街 道 辦 事 處 或 者 鄉 鎮 人 民 政 府 的 ， 責 令 限 期 改 正 ， 可 以 處 一 萬 元 以 上 十 萬 元 以 下 罰 款 ； （ 三 ） 違 反 本 條 例 第 十 八 條 規 定 ， 未 按 照 要 求 交 納 首 次 業 主 大 會 會 議 籌 備 經 費 的 ， 責 令 限 期 改 正 ； 逾 期 未 改 正 的 ， 處 一 萬 元 以 上 五 萬 元 以 下 罰 款 ； （ 四 ） 違 反 本 條 例 第 四 十 五 條 規 定 ， 未 進 行 物 業 承 接 查 驗 的 ， 責 令 限 期 改 正 ； 逾 期 未 改 正 的 ， 處 五 萬 元 以 上 十 萬 元 以 下 罰 款 ； （ 五 ） 違 反 本 條 例 第 四 十 八 條 第 一 款 規 定 ， 不 履 行 保 修 義 務 或 者 拖 延 履 行 保 修 義 務 的 ， 責 令 改 正 ， 處 十 萬 元 以 上 二 十 萬 元 以 下 罰 款 ， 并 對 在 保 修 期 限 內 因 質 量 缺 陷 造 成 的 損 失 承 擔 賠 償 責 任 ； （ 六 ） 違 反 本 條 例 第 七 十 九 條 第 三 款 規 定 ， 未 首 先 滿 足 業 主 的 需 要 ， 將 車 位 、 車 庫 出 售 給 本 物 業 管 理 區 域 內 業 主 外 的 單 位 或 者 個 人 的 ， 責 令 限 期 改 正 ， 按 每 個 違 法 出 售 車 位 、 車 庫 處 五 萬 元 以 上 十 五 萬 元 以 下 罰 款 ； （ 七 ） 違 反 本 條 例 第 七 十 九 條 第 三 款 規 定 ， 以 只 售 不 租 為 由 拒 絕 向 業 主 或 者 物 業 使 用 人 出 租 尚 未 出 售 的 車 位 、 車 庫 的 ， 責 令 限 期 改 正 ； 逾 期 未 改 正 的 ， 處 十 萬 元 以 上 五 十 萬 元 以 下 罰 款 ； （ 八 ） 違 反 本 條 例 第 七 十 九 條 第 四 款 規 定 ， 將 尚 未 出 售 的 車 位 、 車 庫 出 租 給 本 物 業 管 理 區 域 內 業 主 外 的 單 位 或 者 個 人 的 ， 責 令 限 期 改 正 ， 按 每 個 違 法 出 租 車 位 、 車 庫 處 五 千 元 以 上 一 萬 元 以 下 罰 款 ； 逾 期 未 改 正 的 ， 按 每 個 違 法 出 租 車 位 、 車 庫 處 每 月 一 千 元 罰 款 。 第 九 十 九 條 ? 違 反 本 條 例 第 四 十 三 條 第 二 款 規 定 ， 建 設 單 位 與 物 業 服 務 人 簽 訂 背 離 招 投 標 文 件 實 質 性 內 容 和 前 期 物 業 服 務 合 同 的 補 充 協 議 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 責 令 改 正 ， 給 予 警 告 ， 可 以 并 處 十 萬 元 以 下 罰 款 。 第 一 百 條 ? 物 業 服 務 人 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 責 令 限 期 改 正 ； 逾 期 未 改 正 的 ， 處 二 萬 元 以 上 五 萬 元 以 下 罰 款 ： （ 一 ） 違 反 本 條 例 第 四 十 七 條 規 定 ， 未 向 物 業 所 在 地 的 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 辦 理 物 業 承 接 查 驗 備 案 ； （ 二 ） 違 反 本 條 例 第 四 十 八 條 第 二 款 規 定 ， 在 物 業 保 修 期 限 和 保 修 范 圍 內 發 生 質 量 問 題 ， 未 向 建 設 單 位 發 出 保 修 通 知 ； （ 三 ） 違 反 本 條 例 第 五 十 六 條 第 三 款 規 定 ， 未 將 物 業 服 務 合 同 報 物 業 所 在 地 的 縣 級 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 備 案 ； （ 四 ） 物 業 服 務 人 違 反 本 條 例 第 六 十 條 第 三 款 規 定 ， 對 業 主 、 物 業 使 用 人 的 違 法 行 為 未 予 以 勸 阻 、 制 止 或 者 未 報 告 街 道 辦 事 處 、 鄉 鎮 人 民 政 府 或 者 有 關 主 管 部 門 ； （ 五 ） 物 業 服 務 人 違 反 本 條 例 第 六 十 條 第 四 款 規 定 ， 發 現 有 安 全 隱 患 的 ， 未 及 時 設 置 警 示 標 志 ， 未 采 取 措 施 消 除 安 全 隱 患 或 者 向 相 關 專 業 經 營 單 位 報 告 。 發 生 安 全 事 故 或 者 其 他 緊 急 情 況 時 ， 未 采 取 應 急 處 置 措 施 并 按 照 規 定 向 有 關 主 管 部 門 或 者 相 關 專 業 經 營 單 位 報 告 ； （ 六 ） 物 業 服 務 人 違 反 本 條 例 第 九 十 四 條 第 二 款 規 定 ， 拒 絕 、 阻 礙 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 等 有 關 主 管 部 門 進 入 物 業 管 理 區 域 實 施 現 場 檢 查 ， 拒 絕 提 供 有 關 文 件 、 資 料 并 對 有 關 情 況 作 出 說 明 。 第 一 百 零 一 條 ? 物 業 服 務 人 違 反 本 條 例 第 六 十 二 條 第 一 款 規 定 的 ， 按 照 下 列 規 定 予 以 處 罰 ： （ 一 ） 違 反 第 一 項 和 第 二 項 規 定 ， 不 公 示 其 營 業 執 照 、 信 用 信 息 和 服 務 咨 詢 投 訴 電 話 ， 以 及 項 目 負 責 人 的 基 本 情 況 和 聯 系 方 式 的 ， 或 者 不 按 照 規 定 公 布 其 物 業 服 務 內 容 、 服 務 質 量 標 準 ， 收 費 項 目 、 收 費 標 準 、 收 費 方 式 等 信 息 的 ， 由 市 場 監 督 管 理 部 門 按 照 有 關 法 律 、 法 規 處 罰 ； （ 二 ） 違 反 第 三 項 規 定 ， 不 公 示 物 業 承 接 查 驗 情 況 和 物 業 承 接 查 驗 協 議 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 責 令 限 期 改 正 ； 逾 期 未 改 正 的 ， 處 一 萬 元 以 上 三 萬 元 以 下 罰 款 ； （ 三 ） 違 反 第 五 項 至 第 七 項 規 定 ， 不 公 示 物 業 專 項 維 修 資 金 使 用 情 況 ， 或 者 水 、 電 等 公 共 能 耗 情 況 ， 或 者 公 共 收 益 收 支 情 況 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 責 令 限 期 改 正 ； 逾 期 未 改 正 的 ， 處 一 萬 元 以 上 三 萬 元 以 下 罰 款 。 第 一 百 零 二 條 ? 物 業 服 務 人 違 反 本 條 例 第 六 十 三 條 規 定 ， 按 照 下 列 規 定 予 以 處 罰 ： （ 一 ） 違 反 第 一 項 規 定 ， 將 物 業 管 理 區 域 內 的 全 部 物 業 服 務 委 托 給 第 三 人 或 者 將 全 部 物 業 服 務 支 解 后 分 別 轉 委 托 給 第 三 人 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 責 令 限 期 改 正 ， 處 委 托 合 同 價 款 百 分 之 三 十 以 上 百 分 之 五 十 以 下 罰 款 。 委 托 所 得 收 益 ， 用 于 物 業 管 理 區 域 內 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 的 維 修 、 養 護 ， 剩 余 部 分 按 照 業 主 大 會 的 決 定 使 用 。 給 業 主 造 成 損 失 的 ， 依 法 承 擔 賠 償 責 任 ； （ 二 ） 違 反 第 六 項 規 定 ， 未 依 法 終 止 物 業 服 務 合 同 ， 擅 自 停 止 服 務 或 者 退 出 物 業 管 理 區 域 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 責 令 限 期 改 正 ， 處 五 萬 元 以 上 十 萬 元 以 下 罰 款 。 給 業 主 造 成 損 失 的 ， 依 法 承 擔 賠 償 責 任 ； （ 三 ） 違 反 第 七 項 規 定 ， 限 定 業 主 、 物 業 使 用 人 購 買 其 指 定 的 商 品 、 裝 修 裝 飾 材 料 或 者 提 供 的 服 務 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 責 令 限 期 改 正 ， 處 二 萬 元 以 上 五 萬 元 以 下 罰 款 ； （ 四 ） 違 反 第 八 項 規 定 ， 擅 自 提 高 收 費 標 準 或 者 擴 大 收 費 范 圍 、 重 復 收 費 、 捆 綁 收 費 以 及 收 取 物 業 服 務 合 同 約 定 外 的 費 用 的 ， 由 市 場 監 督 管 理 部 門 按 照 權 限 依 法 進 行 處 罰 ； （ 五 ） 違 反 第 十 項 規 定 ， 采 取 停 止 供 電 、 供 水 、 供 燃 氣 等 方 式 催 交 物 業 費 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 責 令 改 正 ， 處 二 萬 元 以 上 五 萬 元 以 下 罰 款 。 物 業 服 務 人 違 反 本 條 例 第 六 十 七 條 規 定 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 責 令 限 期 改 正 ； 逾 期 未 改 正 的 ， 對 物 業 服 務 人 予 以 通 報 ， 對 拒 不 移 交 第 六 十 七 條 第 一 款 規 定 事 項 的 ， 處 一 萬 元 以 上 十 萬 元 以 下 罰 款 ； 拒 絕 退 出 物 業 管 理 區 域 的 ， 自 規 定 時 間 屆 滿 次 日 起 按 照 每 日 一 萬 元 的 數 額 按 日 連 續 罰 款 ， 并 可 以 依 法 申 請 人 民 法 院 強 制 執 行 。 給 業 主 造 成 損 失 的 ， 依 法 承 擔 賠 償 責 任 。 第 一 百 零 三 條 ? 違 反 本 條 例 第 七 十 三 條 第 二 款 第 一 項 規 定 ， 損 壞 、 擅 自 改 變 房 屋 承 重 結 構 、 主 體 結 構 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 責 令 改 正 ， 處 五 萬 元 以 上 十 萬 元 以 下 罰 款 。 造 成 損 失 的 ， 依 法 承 擔 賠 償 責 任 。 違 反 本 條 例 第 七 十 三 條 第 二 款 第 二 項 規 定 ， 將 房 間 或 者 陽 臺 改 為 衛 生 間 、 廚 房 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 責 令 限 期 改 正 ， 恢 復 原 狀 ， 可 以 處 一 萬 元 以 上 五 萬 元 以 下 罰 款 。 違 反 本 條 例 第 七 十 三 條 第 二 款 第 八 項 規 定 ， 從 建 筑 物 中 拋 擲 物 品 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 公 安 機 關 給 予 警 告 ， 并 處 五 百 元 以 上 五 千 元 以 下 罰 款 。 違 反 本 條 例 第 七 十 八 條 第 二 款 規 定 ， 在 建 筑 物 內 的 首 層 門 廳 、 疏 散 通 道 、 安 全 出 口 、 樓 梯 間 等 影 響 消 防 通 道 暢 通 的 區 域 停 放 電 動 自 行 車 ， 為 電 動 自 行 車 充 電 ， 在 標 準 層 二 樓 以 上 建 筑 物 專 有 部 分 為 電 動 自 行 車 、 電 動 自 行 車 蓄 電 池 充 電 ， 違 反 安 全 用 電 要 求 亂 拉 電 線 和 插 座 為 電 動 自 行 車 、 電 動 自 行 車 蓄 電 池 充 電 的 ， 由 消 防 救 援 機 構 責 令 改 正 ， 對 單 位 處 五 千 元 以 上 五 萬 元 以 下 罰 款 ， 對 個 人 處 警 告 或 者 五 百 元 以 下 罰 款 。 第 一 百 零 四 條 ? 違 反 本 條 例 第 八 十 一 條 第 二 款 規 定 ， 挪 用 、 侵 占 公 共 收 益 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 責 令 限 期 歸 還 ， 沒 收 違 法 所 得 ， 并 處 挪 用 、 侵 占 金 額 二 倍 以 下 罰 款 。 給 業 主 造 成 損 失 的 ， 依 法 承 擔 賠 償 責 任 。 挪 用 、 侵 占 公 共 收 益 構 成 犯 罪 的 ， 依 法 追 究 刑 事 責 任 。 違 反 本 條 例 第 八 十 一 條 第 四 款 規 定 ， 未 將 公 共 收 益 存 入 銀 行 專 戶 的 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 責 令 限 期 改 正 ； 逾 期 未 改 正 的 ， 處 五 萬 元 以 上 十 萬 元 以 下 罰 款 。 第 一 百 零 五 條 ? 業 主 委 員 會 作 出 的 決 定 違 反 法 律 、 法 規 規 定 或 者 業 主 大 會 決 定 ， 給 業 主 、 物 業 使 用 人 、 物 業 服 務 人 造 成 損 害 的 ， 由 簽 字 同 意 該 決 定 的 業 主 委 員 會 委 員 承 擔 民 事 責 任 。 業 主 委 員 會 委 員 、 候 補 委 員 違 反 本 條 例 第 三 十 八 條 第 一 款 第 二 項 至 第 七 項 規 定 ， 由 物 業 所 在 地 的 縣 級 以 上 人 民 政 府 住 房 城 鄉 建 設 主 管 部 門 給 予 警 告 ， 并 處 一 萬 元 以 上 三 萬 元 以 下 罰 款 ， 有 違 法 所 得 的 ， 沒 收 違 法 所 得 。 第 一 百 零 六 條 ? 各 級 人 民 政 府 及 有 關 主 管 部 門 工 作 人 員 違 反 本 條 例 規 定 ， 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 由 其 上 級 機 關 或 者 監 察 機 關 責 令 改 正 ， 并 依 法 給 予 處 分 ； 構 成 犯 罪 的 ， 依 法 追 究 刑 事 責 任 ： （ 一 ） 不 履 行 或 者 不 正 當 履 行 籌 備 、 組 織 、 召 開 業 主 大 會 會 議 職 責 ； （ 二 ） 不 履 行 或 者 不 正 當 履 行 監 督 檢 查 職 責 ； （ 三 ） 不 處 理 或 者 不 及 時 處 理 物 業 管 理 投 訴 、 舉 報 ； （ 四 ） 發 現 違 法 行 為 或 者 接 到 違 法 行 為 報 告 不 及 時 處 理 ； （ 五 ） 其 他 玩 忽 職 守 、 濫 用 職 權 、 徇 私 舞 弊 的 行 為 。 第 一 百 零 七 條 ? 違 反 本 條 例 規 定 ， 造 成 他 人 損 失 的 ， 依 法 承 擔 民 事 責 任 ； 構 成 違 反 治 安 管 理 行 為 的 ， 依 法 給 予 治 安 管 理 處 罰 ； 構 成 犯 罪 的 ， 依 法 追 究 刑 事 責 任 。 第 八 章 ? 附 ? 則 第 一 百 零 八 條 ? 本 條 例 所 稱 “ 共 用 部 位 ” ， 是 指 根 據 法 律 、 法 規 和 房 屋 買 賣 合 同 ， 由 單 幢 住 宅 內 業 主 或 者 單 幢 住 宅 內 業 主 及 與 之 結 構 相 連 的 非 住 宅 業 主 共 有 的 部 位 ， 主 要 包 括 住 宅 的 基 礎 、 承 重 墻 體 、 柱 、 梁 、 樓 板 、 屋 頂 以 及 戶 外 的 墻 面 、 門 廳 、 樓 梯 間 、 走 廊 通 道 、 架 空 層 、 避 難 層 等 。 本 條 例 所 稱 “ 共 用 設 施 設 備 ” ， 是 指 根 據 法 律 、 法 規 和 房 屋 買 賣 合 同 ， 由 住 宅 業 主 共 有 的 附 屬 設 施 設 備 ， 以 及 在 使 用 上 、 功 能 上 為 住 宅 或 者 整 個 物 業 管 理 區 域 服 務 的 設 施 設 備 ， 主 要 包 括 電 梯 、 給 排 水 系 統 、 供 氣 管 道 及 設 施 設 備 、 供 電 線 路 及 設 施 設 備 、 空 調 系 統 、 避 雷 設 施 、 安 防 監 控 設 施 、 智 能 化 系 統 和 音 樂 背 景 系 統 、 樹 木 、 消 防 設 施 、 消 防 器 材 、 天 線 、 照 明 、 綠 地 、 道 路 、 路 燈 、 溝 渠 、 池 、 井 、 非 經 營 性 車 場 車 庫 、 公 益 性 文 體 設 施 和 共 用 設 施 設 備 使 用 的 房 屋 等 。 第 一 百 零 九 條 ? 本 條 例 自 2 0 2 1 年 1 月 1 日 起 施 行 。 《 昆 明 市 物 業 管 理 條 例 》 昆 明 市 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 公 告 〔 十 五 屆 〕 第 二 號 《 昆 明 市 物 業 管 理 條 例 》 于 2 0 2 1 年 1 2 月 3 0 日 經 昆 明 市 第 十 四 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 四 十 一 次 會 議 通 過 ， 并 于 2 0 2 2 年 3 月 2 5 日 經 云 南 省 第 十 三 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 二 十 九 次 會 議 批 準 。 現 予 公 布 ， 自 2 0 2 2 年 6 月 1 日 起 施 行 。 ? 昆 明 市 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 2 0 2 2 年 4 月 1 4 日 ? 昆 明 市 物 業 管 理 條 例 （ 2 0 2 1 年 1 2 月 3 0 日 昆 明 市 第 十 四 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 四 十 一 次 會 議 通 過 2 0 2 2 年 3 月 2 5 日 云 南 省 第 十 三 屆 人 民 代 表 大 會 常 務 委 員 會 第 二 十 九 次 會 議 批 準 ） ? 目 錄 第 一 章 總 則 第 二 章 業 主 和 業 主 組 織 第 三 章 物 業 管 理 區 域 以 及 共 用 設 施 設 備 第 四 章 前 期 物 業 第 五 章 物 業 管 理 服 務 第 六 章 物 業 的 使 用 和 維 護 第 七 章 法 律 責 任 第 八 章 附 則 ? 第 一 章 總 則 ? 第 一 條 為 了 規 范 物 業 管 理 活 動 ， 維 護 業 主 和 物 業 服 務 人 的 合 法 權 益 ， 保 障 物 業 的 合 理 使 用 ， 促 進 社 區 建 設 ， 根 據 《 中 華 人 民 共 和 國 民 法 典 》 《 物 業 管 理 條 例 》 等 法 律 、 法 規 ， 結 合 本 市 實 際 ， 制 定 本 條 例 。 第 二 條 本 市 行 政 區 域 內 的 物 業 管 理 活 動 及 相 關 的 監 督 管 理 適 用 本 條 例 。 本 條 例 所 稱 物 業 管 理 ， 是 指 業 主 通 過 選 聘 物 業 服 務 人 ， 按 照 物 業 服 務 合 同 約 定 ， 對 物 業 管 理 區 域 內 的 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 進 行 維 修 養 護 ， 并 管 理 維 護 環 境 衛 生 和 相 關 秩 序 的 活 動 。 第 三 條 物 業 管 理 相 關 活 動 應 當 遵 循 黨 建 引 領 、 政 府 主 導 、 業 主 自 治 、 部 門 協 同 、 屬 地 管 理 、 協 商 共 建 的 原 則 ， 將 物 業 管 理 納 入 社 會 治 理 體 系 。 第 四 條 物 業 管 理 相 關 主 體 應 當 遵 守 權 責 一 致 、 質 價 相 符 、 公 平 公 開 的 物 業 服 務 市 場 規 則 ， 維 護 市 場 秩 序 ， 優 化 市 場 環 境 。 開 展 物 業 管 理 活 動 ， 應 當 依 法 保 護 業 主 、 物 業 使 用 人 的 隱 私 和 個 人 信 息 。 第 五 條 鼓 勵 采 用 新 技 術 、 新 方 法 ， 促 進 智 能 化 建 設 與 物 業 管 理 深 度 融 合 ， 提 升 物 業 管 理 質 量 和 服 務 水 平 ， 推 動 物 業 服 務 向 智 能 、 綠 色 方 向 發 展 。 第 六 條 市 人 民 政 府 應 當 加 強 物 業 管 理 工 作 的 領 導 ， 將 物 業 管 理 納 入 本 市 現 代 服 務 業 發 展 規 劃 ， 建 立 綜 合 協 調 機 制 ， 部 署 推 進 和 協 調 物 業 管 理 各 項 工 作 。 縣 （ 市 、 區 ） 人 民 政 府 應 當 按 照 屬 地 管 理 原 則 組 織 轄 區 內 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 和 有 關 部 門 ， 履 行 管 理 職 責 ， 統 籌 推 進 轄 區 內 物 業 管 理 各 項 工 作 。 第 七 條 市 住 房 城 鄉 建 設 部 門 負 責 全 市 物 業 管 理 活 動 的 監 督 管 理 工 作 ， 履 行 下 列 職 責 ： （ 一 ） 制 定 并 組 織 實 施 本 市 物 業 服 務 行 業 相 關 政 策 ； （ 二 ） 指 導 和 監 督 縣 （ 市 、 區 ） 住 房 城 鄉 建 設 部 門 開 展 轄 區 內 物 業 管 理 的 相 關 工 作 ； （ 三 ） 指 導 和 監 督 縣 （ 市 、 區 ） 住 房 城 鄉 建 設 部 門 開 展 轄 區 內 住 宅 專 項 維 修 資 金 的 管 理 ； （ 四 ） 建 立 完 善 本 市 物 業 管 理 分 級 培 訓 體 系 ； （ 五 ） 建 立 統 一 的 物 業 管 理 監 管 與 服 務 信 息 平 臺 ； （ 六 ） 會 同 市 發 展 改 革 部 門 監 管 物 業 服 務 收 費 價 格 形 成 機 制 ； （ 七 ） 指 導 物 業 管 理 行 業 協 會 制 定 和 實 施 自 律 性 規 范 。 縣 （ 市 、 區 ） 住 房 城 鄉 建 設 部 門 負 責 轄 區 內 物 業 管 理 活 動 的 監 督 管 理 工 作 ， 履 行 下 列 職 責 ： （ 一 ） 監 督 轄 區 內 物 業 管 理 活 動 ； （ 二 ） 負 責 轄 區 內 住 宅 專 項 維 修 資 金 的 管 理 ； （ 三 ） 實 施 物 業 管 理 區 域 核 定 、 確 認 物 業 服 務 人 用 房 和 業 主 委 員 會 用 房 等 事 項 。 第 八 條 發 展 改 革 、 公 安 、 民 政 、 司 法 行 政 、 財 政 、 自 然 資 源 規 劃 、 生 態 環 境 、 交 通 運 輸 、 衛 生 健 康 、 應 急 、 審 計 、 市 場 監 管 、 人 防 、 城 市 管 理 、 消 防 等 相 關 部 門 按 照 各 自 職 責 ， 依 法 做 好 物 業 管 理 的 相 關 工 作 。 第 九 條 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 履 行 以 下 屬 地 管 理 職 責 ： （ 一 ） 指 導 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 的 組 建 和 換 屆 改 選 ， 辦 理 相 關 備 案 手 續 ； （ 二 ） 指 導 監 督 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 的 日 常 運 作 ， 對 業 主 大 會 籌 備 組 成 員 、 業 主 委 員 會 委 員 和 業 主 委 員 會 換 屆 改 選 小 組 成 員 進 行 培 訓 ； （ 三 ） 指 導 物 業 管 理 委 員 會 相 關 工 作 ； （ 四 ） 參 加 物 業 承 接 查 驗 ， 指 導 轄 區 內 物 業 管 理 項 目 的 移 交 和 接 管 工 作 ； （ 五 ） 對 物 業 管 理 區 域 內 的 物 業 服 務 實 施 日 常 檢 查 ， 指 導 物 業 服 務 人 履 行 法 定 義 務 ； （ 六 ） 建 立 物 業 管 理 糾 紛 調 解 和 投 訴 、 舉 報 處 理 機 制 ， 調 解 物 業 管 理 糾 紛 ， 處 理 物 業 管 理 相 關 投 訴 和 舉 報 ； （ 七 ） 突 發 事 件 應 對 期 間 ， 負 責 落 實 各 項 應 急 措 施 ， 指 導 物 業 服 務 人 開 展 相 應 級 別 的 應 對 工 作 ， 并 給 予 物 資 和 資 金 支 持 ； （ 八 ） 對 暫 不 具 備 實 施 專 業 化 物 業 管 理 條 件 的 住 宅 物 業 ， 組 織 實 施 社 區 居 民 委 員 會 托 管 、 社 會 組 織 代 管 或 者 居 民 自 管 ； （ 九 ） 法 律 、 法 規 、 規 章 規 定 的 其 他 職 責 。 第 十 條 物 業 管 理 行 業 協 會 是 實 行 行 業 服 務 和 自 律 管 理 的 社 會 組 織 ， 依 法 制 定 和 組 織 實 施 自 律 性 規 范 ， 在 住 房 城 鄉 建 設 部 門 的 指 導 下 編 制 服 務 標 準 、 組 織 業 務 培 訓 ， 對 物 業 服 務 人 之 間 的 糾 紛 進 行 行 業 調 解 ， 維 護 物 業 服 務 人 合 法 權 益 。 ? 第 二 章 業 主 和 業 主 組 織 ? 第 十 一 條 房 屋 的 所 有 權 人 為 業 主 。 業 主 在 物 業 管 理 活 動 中 ， 享 有 下 列 權 利 ： （ 一 ） 依 法 自 行 管 理 物 業 ； （ 二 ） 按 照 物 業 服 務 合 同 的 約 定 ， 接 受 物 業 服 務 人 提 供 的 服 務 ； （ 三 ） 提 議 召 開 業 主 大 會 ， 并 就 物 業 管 理 的 有 關 事 項 提 出 建 議 ； （ 四 ） 提 出 制 定 和 修 改 管 理 規 約 、 業 主 大 會 議 事 規 則 的 建 議 ； （ 五 ） 參 加 業 主 大 會 會 議 ， 行 使 投 票 權 ； （ 六 ） 選 舉 業 主 委 員 會 委 員 ， 并 享 有 被 選 舉 權 ； （ 七 ） 監 督 業 主 委 員 會 和 物 業 管 理 委 員 會 的 工 作 ； （ 八 ） 監 督 物 業 服 務 人 履 行 物 業 服 務 合 同 ； （ 九 ） 對 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 和 相 關 場 地 使 用 情 況 享 有 知 情 權 和 監 督 權 ； （ 十 ） 監 督 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 專 項 維 修 資 金 的 管 理 和 使 用 ； （ 十 一 ） 法 律 、 法 規 規 定 的 其 他 權 利 。 業 主 行 使 權 利 不 得 危 及 物 業 的 安 全 ， 不 得 損 害 其 他 業 主 的 合 法 權 益 。 第 十 二 條 下 列 事 項 由 業 主 共 同 決 定 ： （ 一 ） 制 定 和 修 改 業 主 大 會 議 事 規 則 ； （ 二 ） 制 定 和 修 改 管 理 規 約 ； （ 三 ） 選 舉 業 主 委 員 會 或 者 更 換 業 主 委 員 會 成 員 ； （ 四 ） 選 聘 和 解 聘 物 業 服 務 企 業 或 者 其 他 管 理 人 ； （ 五 ） 使 用 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 的 維 修 資 金 ； （ 六 ） 籌 集 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 的 維 修 資 金 ； （ 七 ） 改 建 、 重 建 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 ； （ 八 ） 改 變 共 有 部 分 的 用 途 或 者 利 用 共 有 部 分 從 事 經 營 活 動 ； （ 九 ） 有 關 共 有 和 共 同 管 理 權 利 的 其 他 重 大 事 項 。 業 主 共 同 決 定 事 項 ， 應 當 由 專 有 部 分 面 積 占 比 三 分 之 二 以 上 的 業 主 且 人 數 占 比 三 分 之 二 以 上 的 業 主 參 與 表 決 。 決 定 前 款 第 六 項 至 第 八 項 規 定 的 事 項 ， 應 當 經 參 與 表 決 專 有 部 分 面 積 四 分 之 三 以 上 的 業 主 且 參 與 表 決 人 數 四 分 之 三 以 上 的 業 主 同 意 。 決 定 前 款 其 他 事 項 ， 應 當 經 參 與 表 決 專 有 部 分 面 積 過 半 數 的 業 主 且 參 與 表 決 人 數 過 半 數 的 業 主 同 意 。 第 十 三 條 業 主 在 物 業 管 理 活 動 中 ， 履 行 下 列 義 務 ： （ 一 ） 遵 守 管 理 規 約 、 業 主 大 會 議 事 規 則 ； （ 二 ） 遵 守 物 業 管 理 區 域 內 物 業 共 用 部 位 和 共 用 設 施 設 備 的 使 用 、 公 共 秩 序 和 環 境 衛 生 的 維 護 等 方 面 的 規 章 制 度 ； （ 三 ） 執 行 業 主 大 會 的 決 定 和 業 主 大 會 授 權 業 主 委 員 會 作 出 的 決 定 ； （ 四 ） 按 照 國 家 有 關 規 定 交 納 專 項 維 修 資 金 ； （ 五 ） 按 時 交 納 物 業 服 務 費 用 ； （ 六 ） 法 律 、 法 規 規 定 的 其 他 義 務 。 第 十 四 條 業 主 大 會 由 物 業 管 理 區 域 內 全 體 業 主 組 成 ， 代 表 和 維 護 物 業 管 理 區 域 內 全 體 業 主 在 物 業 管 理 活 動 中 的 合 法 權 益 。 一 個 物 業 管 理 區 域 成 立 一 個 業 主 大 會 。 第 十 五 條 業 主 委 員 會 成 員 候 選 人 可 以 通 過 社 區 黨 組 織 、 村 （ 居 ） 民 委 員 會 推 薦 ， 業 主 自 薦 或 者 聯 名 推 薦 的 方 式 產 生 。 第 十 六 條 業 主 委 員 會 應 當 自 選 舉 產 生 之 日 起 三 十 日 內 ， 向 物 業 所 在 地 的 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 備 案 。 第 十 七 條 業 主 委 員 會 應 當 執 行 業 主 大 會 的 決 定 ， 接 受 業 主 大 會 和 業 主 的 監 督 ， 并 履 行 下 列 職 責 ： （ 一 ） 召 集 業 主 大 會 會 議 ， 報 告 年 度 物 業 管 理 的 實 施 情 況 、 業 主 委 員 會 履 職 情 況 ； （ 二 ） 代 表 業 主 與 業 主 大 會 選 聘 的 物 業 服 務 人 簽 訂 物 業 服 務 合 同 ， 與 解 聘 的 物 業 服 務 人 進 行 交 接 ； （ 三 ） 擬 定 共 有 部 分 、 共 有 收 益 使 用 與 管 理 辦 法 ； （ 四 ） 監 督 住 宅 專 項 維 修 資 金 的 使 用 ； （ 五 ） 建 立 定 期 接 待 制 度 ， 聽 取 業 主 、 物 業 使 用 人 對 物 業 管 理 和 業 主 委 員 會 日 常 工 作 的 意 見 和 建 議 ， 接 受 業 主 、 物 業 使 用 人 的 咨 詢 、 投 訴 和 監 督 ； （ 六 ） 督 促 業 主 及 時 足 額 支 付 物 業 服 務 費 用 ， 監 督 物 業 服 務 人 履 行 物 業 服 務 合 同 ； 監 督 管 理 規 約 的 實 施 ， 對 業 主 、 物 業 使 用 人 違 反 管 理 規 約 的 行 為 進 行 制 止 ； （ 七 ） 制 作 和 保 管 會 議 記 錄 、 共 有 部 分 的 檔 案 、 會 計 憑 證 和 賬 簿 、 財 務 報 表 等 有 關 文 件 ； （ 八 ） 定 期 向 業 主 通 報 工 作 情 況 ， 每 半 年 公 示 業 主 委 員 會 委 員 支 付 物 業 服 務 費 用 、 停 車 費 情 況 ； （ 九 ） 每 年 公 布 業 主 共 有 部 分 經 營 與 收 益 、 專 項 維 修 資 金 使 用 、 經 費 開 支 等 信 息 ； （ 十 ） 協 調 解 決 因 物 業 使 用 、 維 護 和 管 理 產 生 的 糾 紛 ； （ 十 一 ） 在 物 業 管 理 區 域 內 配 合 有 關 部 門 開 展 監 督 管 理 工 作 ； （ 十 二 ） 業 主 大 會 賦 予 的 其 他 職 責 。 第 十 八 條 業 主 委 員 會 及 其 委 員 不 得 有 下 列 行 為 ： （ 一 ） 阻 撓 、 妨 礙 業 主 大 會 行 使 職 權 或 者 不 執 行 業 主 大 會 決 定 ； （ 二 ） 虛 構 、 篡 改 、 隱 匿 、 毀 棄 物 業 管 理 活 動 中 形 成 的 文 件 資 料 ； （ 三 ） 拒 絕 、 拖 延 提 供 物 業 管 理 有 關 的 文 件 資 料 ， 妨 礙 業 主 委 員 會 換 屆 交 接 工 作 ； （ 四 ） 擅 自 使 用 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 印 章 ； （ 五 ） 違 反 業 主 大 會 議 事 規 則 或 者 未 經 業 主 大 會 授 權 與 物 業 服 務 人 簽 訂 、 修 改 物 業 服 務 合 同 ； （ 六 ） 挪 用 、 侵 占 業 主 共 有 財 產 ； （ 七 ） 與 物 業 服 務 人 、 其 他 利 害 關 系 人 有 影 響 其 公 正 履 行 職 務 的 經 濟 往 來 或 者 利 益 交 換 ； （ 八 ） 泄 露 業 主 信 息 ， 發 布 違 反 法 律 法 規 、 社 會 公 共 秩 序 的 不 實 言 論 、 信 息 ； （ 九 ） 侵 害 業 主 合 法 權 益 的 其 他 行 為 。 業 主 委 員 會 委 員 有 前 款 規 定 的 第 （ 一 ） 項 至 第 （ 五 ） 項 行 為 的 ， 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 責 令 業 主 委 員 會 提 請 業 主 大 會 罷 免 有 關 委 員 資 格 。 在 委 員 資 格 被 罷 免 前 ， 業 主 委 員 會 應 當 停 止 該 委 員 履 行 職 責 ， 并 向 業 主 公 示 。 被 提 出 罷 免 的 業 主 委 員 會 成 員 有 權 向 業 主 大 會 提 出 申 辯 意 見 。 業 主 委 員 會 成 員 向 業 主 大 會 提 出 申 辯 意 見 的 ， 業 主 大 會 應 當 在 聽 取 申 辯 意 見 后 作 出 決 定 。 第 十 九 條 業 主 委 員 會 的 名 稱 、 委 員 、 業 主 大 會 議 事 規 則 和 管 理 規 約 發 生 變 更 的 ， 業 主 委 員 會 應 當 在 三 十 日 內 向 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 辦 理 變 更 備 案 手 續 。 第 二 十 條 因 物 業 管 理 區 域 調 整 、 房 屋 滅 失 等 客 觀 原 因 致 使 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 無 法 存 續 的 ， 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 應 當 辦 理 業 主 大 會 、 業 主 委 員 會 注 銷 手 續 ， 并 公 告 其 印 章 作 廢 。 第 二 十 一 條 不 具 備 成 立 業 主 大 會 條 件 ， 或 者 成 立 確 有 困 難 的 ， 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 負 責 組 建 由 村 ( 居 ) 民 委 員 會 、 業 主 代 表 等 組 成 的 物 業 管 理 委 員 會 ， 臨 時 代 替 業 主 委 員 會 開 展 工 作 ， 并 積 極 推 動 業 主 設 立 業 主 大 會 ， 選 舉 業 主 委 員 會 。 已 成 立 業 主 大 會 、 選 舉 產 生 業 主 委 員 會 的 ， 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 應 當 解 散 物 業 管 理 委 員 會 。 ? 第 三 章 物 業 管 理 區 域 以 及 共 用 設 施 設 備 ? 第 二 十 二 條 物 業 管 理 區 域 的 劃 分 應 當 符 合 法 律 法 規 的 規 定 ， 綜 合 考 慮 物 業 的 共 用 部 位 和 共 用 設 施 設 備 、 建 筑 物 規 模 、 建 設 工 程 項 目 、 物 業 類 型 、 社 區 建 設 等 因 素 ， 利 于 服 務 便 利 、 資 源 共 享 。 第 二 十 三 條 新 開 發 建 設 項 目 ， 一 個 物 業 管 理 區 域 內 應 當 配 建 獨 立 且 相 對 集 中 的 物 業 服 務 用 房 ， 滿 足 物 業 管 理 設 施 設 備 、 辦 公 及 值 班 需 求 ， 具 體 面 積 按 照 規 劃 指 標 執 行 。 物 業 服 務 用 房 的 面 積 、 位 置 應 當 在 規 劃 許 可 證 、 房 屋 買 賣 合 同 中 載 明 。 已 投 入 使 用 但 是 未 配 建 物 業 服 務 用 房 的 ， 建 設 單 位 或 者 產 權 單 位 應 當 通 過 提 供 其 他 用 房 、 等 值 資 金 等 方 式 提 供 ； 建 設 單 位 和 產 權 單 位 已 不 存 在 的 ， 由 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 統 籌 研 究 解 決 。 第 二 十 四 條 物 業 管 理 區 域 內 的 下 列 配 套 設 施 設 備 和 相 關 場 所 屬 于 業 主 共 有 ： （ 一 ） 物 業 服 務 用 房 、 門 衛 房 、 值 班 室 、 共 用 設 施 設 備 使 用 的 房 屋 ； （ 二 ） 共 用 的 架 空 層 、 走 廊 、 樓 梯 間 、 電 梯 間 ； （ 三 ） 物 業 管 理 區 域 內 除 城 鎮 公 共 道 路 以 外 的 其 他 道 路 ， 除 城 鎮 公 共 綠 地 或 者 明 示 屬 于 個 人 以 外 的 其 他 綠 地 ； （ 四 ） 建 設 單 位 以 商 品 房 買 賣 合 同 或 者 其 他 書 面 形 式 承 諾 歸 業 主 共 有 的 房 屋 和 設 施 設 備 ； （ 五 ） 其 他 不 屬 于 業 主 專 有 部 分 ， 也 不 屬 于 市 政 公 用 部 分 或 者 其 他 權 利 人 所 有 的 場 所 及 設 施 ； （ 六 ） 法 律 、 法 規 規 定 的 其 他 共 有 部 分 。 建 設 單 位 申 請 國 有 建 設 用 地 使 用 權 及 房 屋 所 有 權 首 次 登 記 時 ， 應 當 提 出 共 有 物 業 產 權 登 記 申 請 ， 由 不 動 產 登 記 機 構 在 不 動 產 登 記 簿 上 予 以 記 載 。 第 二 十 五 條 未 經 業 主 同 意 ， 任 何 單 位 和 個 人 不 得 占 用 物 業 管 理 區 域 內 的 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 。 法 律 、 法 規 另 有 規 定 的 除 外 。 第 二 十 六 條 新 建 住 宅 建 設 項 目 整 體 竣 工 驗 收 之 日 起 三 個 月 內 ， 建 設 單 位 應 當 按 照 有 關 規 定 將 物 業 管 理 區 域 內 的 供 水 、 供 電 、 供 氣 、 通 訊 等 設 施 設 備 向 相 關 專 業 經 營 單 位 移 交 。 第 二 十 七 條 新 開 發 建 設 項 目 ， 建 設 單 位 可 以 接 受 專 業 設 施 設 備 運 營 單 位 委 托 ， 按 照 國 家 技 術 標 準 和 專 業 技 術 規 范 建 設 物 業 管 理 區 域 內 業 主 專 有 部 分 以 外 的 供 水 、 供 電 、 供 氣 、 通 訊 等 專 業 設 施 設 備 ； 經 驗 收 合 格 ， 將 專 業 設 施 設 備 及 工 程 圖 紙 等 資 料 交 由 專 業 運 營 單 位 承 擔 維 修 、 養 護 和 更 新 改 造 責 任 。 已 入 住 項 目 ， 物 業 管 理 區 域 內 業 主 專 有 部 分 以 外 的 供 水 、 供 電 、 供 氣 、 通 訊 等 專 業 設 施 設 備 發 生 故 障 、 不 能 正 常 使 用 的 ， 物 業 服 務 人 應 當 立 即 報 告 相 關 專 業 運 營 單 位 ； 專 業 運 營 單 位 應 當 及 時 采 取 措 施 ， 排 除 故 障 。 專 業 運 營 單 位 對 專 業 設 施 設 備 進 行 維 修 、 養 護 和 更 新 改 造 ， 進 入 物 業 管 理 區 域 的 ， 業 主 、 物 業 使 用 人 和 物 業 服 務 人 應 當 予 以 配 合 ， 不 得 以 任 何 方 式 阻 撓 、 妨 礙 其 正 常 作 業 。 第 二 十 八 條 物 業 服 務 人 應 當 采 取 必 要 的 措 施 加 強 公 共 區 域 的 安 全 監 控 和 管 理 ， 對 物 業 管 理 區 域 內 易 于 發 生 安 全 風 險 的 設 施 設 備 和 部 位 加 強 日 常 巡 查 和 定 期 養 護 。 物 業 服 務 人 應 當 采 取 必 要 的 安 全 保 障 措 施 防 止 從 建 筑 物 中 拋 擲 物 品 ， 防 止 所 管 理 的 建 筑 物 、 構 筑 物 或 者 其 他 設 施 及 其 擱 置 物 、 懸 掛 物 發 生 脫 落 、 墜 落 ， 防 止 所 管 理 的 林 木 折 斷 、 傾 倒 或 者 果 實 墜 落 等 造 成 他 人 損 害 。 ? 第 四 章 前 期 物 業 ? 第 二 十 九 條 建 設 單 位 銷 售 房 屋 前 ， 應 當 依 法 公 開 選 聘 前 期 物 業 服 務 人 ， 簽 訂 《 前 期 物 業 服 務 合 同 》 ； 建 設 單 位 在 取 得 《 商 品 房 預 售 許 可 證 》 前 ， 應 當 將 已 經 簽 訂 的 《 前 期 物 業 服 務 合 同 》 向 辦 理 《 商 品 房 預 售 許 可 證 》 的 住 房 城 鄉 建 設 部 門 備 案 。 第 三 十 條 前 期 物 業 服 務 合 同 應 當 就 前 期 物 業 服 務 是 否 收 費 、 服 務 內 容 以 及 收 費 標 準 等 進 行 約 定 。 第 三 十 一 條 前 期 物 業 服 務 合 同 期 限 最 長 不 超 過 二 年 ， 具 體 期 限 在 前 期 物 業 服 務 合 同 中 約 定 。 期 限 屆 滿 前 三 個 月 ， 由 業 主 共 同 決 定 是 否 繼 續 使 用 前 期 物 業 服 務 人 。 期 限 屆 滿 ， 業 主 與 新 物 業 服 務 人 簽 訂 的 物 業 服 務 合 同 生 效 之 前 ， 前 期 物 業 服 務 人 繼 續 提 供 服 務 ； 期 限 未 滿 或 者 未 約 定 前 期 物 業 服 務 期 限 ， 業 主 委 員 會 與 新 物 業 服 務 人 簽 訂 的 物 業 服 務 合 同 生 效 的 ， 前 期 物 業 服 務 合 同 終 止 。 第 三 十 二 條 建 設 單 位 與 前 期 物 業 服 務 人 應 當 在 縣 （ 市 、 區 ） 住 房 城 鄉 建 設 部 門 的 指 導 和 監 督 下 ， 共 同 確 認 物 業 管 理 區 域 ， 對 物 業 管 理 區 域 內 的 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 進 行 查 驗 ， 確 認 現 場 查 驗 結 果 ， 形 成 查 驗 記 錄 ， 簽 訂 物 業 承 接 查 驗 協 議 ， 并 向 業 主 公 開 查 驗 結 果 。 承 接 查 驗 協 議 應 當 對 物 業 承 接 查 驗 基 本 情 況 、 存 在 問 題 、 解 決 方 法 及 其 時 限 、 雙 方 權 利 義 務 、 違 約 責 任 等 事 項 作 出 約 定 。 對 于 承 接 查 驗 發 現 的 問 題 ， 建 設 單 位 應 當 在 三 十 日 內 予 以 整 改 ， 或 者 委 托 前 期 物 業 服 務 人 整 改 。 建 設 單 位 以 及 前 期 物 業 服 務 人 ， 應 當 自 合 同 終 止 之 日 起 三 十 日 內 向 業 主 委 員 會 移 交 物 業 管 理 區 域 內 物 業 共 有 部 分 、 共 用 設 施 設 備 和 承 接 查 驗 檔 案 ， 前 期 物 業 服 務 人 應 當 全 程 參 與 并 配 合 。 縣 （ 市 、 區 ） 住 房 城 鄉 建 設 部 門 、 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 應 當 對 移 交 驗 收 過 程 進 行 指 導 和 協 調 。 第 三 十 三 條 前 期 物 業 收 費 實 行 政 府 指 導 價 。 市 住 房 城 鄉 建 設 部 門 會 同 發 展 改 革 部 門 制 定 等 級 基 準 價 及 其 浮 動 幅 度 和 相 關 物 業 服 務 收 費 標 準 ， 并 向 社 會 公 布 。 前 期 物 業 服 務 合 同 生 效 之 日 至 出 售 房 屋 交 付 之 日 的 當 月 發 生 的 物 業 服 務 費 用 ， 由 建 設 單 位 承 擔 。 出 售 房 屋 交 付 之 日 的 次 月 至 前 期 物 業 服 務 合 同 終 止 之 日 的 當 月 發 生 的 物 業 服 務 費 用 ， 由 業 主 按 照 房 屋 買 賣 合 同 的 約 定 承 擔 ； 沒 有 約 定 的 ， 由 建 設 單 位 承 擔 。 第 三 十 四 條 建 設 單 位 在 銷 售 物 業 前 ， 應 當 制 定 臨 時 管 理 規 約 ， 對 有 關 物 業 的 使 用 、 維 護 、 管 理 ， 業 主 的 共 同 利 益 ， 業 主 應 當 履 行 的 義 務 ， 違 反 臨 時 管 理 規 約 應 當 承 擔 的 責 任 等 事 項 依 法 作 出 約 定 ， 并 在 銷 售 場 所 顯 著 位 置 公 示 。 臨 時 管 理 規 約 不 得 侵 害 物 業 買 受 人 的 合 法 權 益 。 市 住 房 城 鄉 建 設 部 門 應 當 制 定 并 發 布 臨 時 管 理 規 約 的 示 范 文 本 。 ? 第 五 章 物 業 管 理 服 務 ? 第 三 十 五 條 業 主 可 以 自 行 管 理 物 業 ， 也 可 以 委 托 他 人 管 理 ； 委 托 物 業 服 務 人 提 供 物 業 服 務 的 ， 一 個 物 業 管 理 區 域 只 能 選 定 一 個 物 業 服 務 人 。 電 梯 、 消 防 等 具 有 專 業 技 術 要 求 的 設 施 設 備 的 維 修 和 養 護 ， 應 當 由 符 合 資 質 的 專 業 機 構 或 者 人 員 實 施 。 第 三 十 六 條 接 受 委 托 提 供 物 業 服 務 的 企 業 應 當 具 有 獨 立 法 人 資 格 ， 擁 有 相 應 的 專 業 技 術 人 員 ， 具 備 為 業 主 提 供 物 業 管 理 專 業 服 務 的 能 力 ， 有 條 件 在 物 業 管 理 區 域 設 立 獨 立 核 算 的 服 務 機 構 。 第 三 十 七 條 業 主 委 員 會 應 當 代 表 業 主 與 業 主 共 同 選 聘 的 物 業 服 務 人 簽 訂 書 面 合 同 ， 就 物 業 服 務 事 項 、 服 務 質 量 、 服 務 費 用 的 標 準 和 收 取 辦 法 、 維 修 資 金 的 使 用 、 服 務 用 房 的 管 理 和 使 用 、 服 務 期 限 、 服 務 交 接 等 內 容 進 行 約 定 。 業 主 與 物 業 服 務 人 對 收 費 標 準 未 能 達 成 一 致 意 見 的 ， 雙 方 可 以 委 托 專 業 機 構 評 估 。 市 住 房 城 鄉 建 設 部 門 應 當 會 同 有 關 部 門 制 定 物 業 服 務 合 同 示 范 文 本 ， 并 向 社 會 公 布 。 第 三 十 八 條 物 業 服 務 人 應 當 按 照 物 業 服 務 合 同 的 約 定 提 供 服 務 ， 遵 守 下 列 規 定 ： （ 一 ） 提 供 符 合 規 定 的 物 業 服 務 ； （ 二 ） 告 知 業 主 、 物 業 使 用 人 安 全 、 合 理 使 用 物 業 ； （ 三 ） 定 期 聽 取 業 主 的 意 見 和 建 議 ， 接 受 業 主 監 督 ， 改 進 和 完 善 服 務 ； （ 四 ） 對 違 法 建 設 、 違 規 出 租 房 屋 、 私 拉 電 線 、 占 用 消 防 通 道 等 行 為 進 行 勸 阻 、 制 止 ， 勸 阻 、 制 止 無 效 的 ， 及 時 報 告 有 關 部 門 ； （ 五 ） 發 現 有 安 全 風 險 隱 患 的 ， 及 時 設 置 警 示 標 志 ， 采 取 措 施 排 除 隱 患 或 者 向 有 關 專 業 機 構 報 告 ； （ 六 ） 對 業 主 、 物 業 使 用 人 違 反 管 理 規 約 的 行 為 進 行 勸 阻 、 制 止 ， 并 及 時 報 告 業 主 委 員 會 ； （ 七 ） 不 得 泄 露 在 物 業 服 務 活 動 中 獲 取 的 業 主 信 息 ； （ 八 ） 履 行 生 活 垃 圾 分 類 管 理 責 任 人 職 責 ， 指 導 、 監 督 業 主 和 物 業 使 用 人 進 行 生 活 垃 圾 分 類 ； （ 九 ） 配 合 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 、 村 （ 居 ） 民 委 員 會 和 有 關 部 門 做 好 物 業 管 理 相 關 工 作 。 第 三 十 九 條 住 房 城 鄉 建 設 部 門 應 當 根 據 物 業 服 務 合 同 履 行 、 投 訴 處 理 、 日 常 檢 查 等 情 況 和 有 關 部 門 意 見 ， 采 集 相 關 信 用 信 息 ， 實 施 信 用 綜 合 評 價 ， 依 法 依 規 公 開 企 業 信 用 記 錄 和 星 級 評 價 結 果 ， 依 據 信 用 評 價 對 應 信 用 星 級 ， 對 物 業 服 務 人 實 施 分 級 分 類 監 管 ， 建 立 聯 合 守 信 激 勵 和 失 信 懲 戒 機 制 ， 建 立 行 業 信 用 檔 案 ， 加 強 信 用 管 理 。 第 四 十 條 業 主 應 當 根 據 物 業 服 務 合 同 的 約 定 支 付 物 業 服 務 費 用 。 業 主 與 物 業 使 用 人 約 定 由 物 業 使 用 人 支 付 物 業 服 務 費 用 的 ， 從 其 約 定 。 物 業 服 務 人 已 經 按 照 約 定 和 有 關 規 定 提 供 服 務 的 ， 業 主 不 得 以 未 接 受 或 者 無 需 接 受 相 關 物 業 服 務 為 由 拒 絕 支 付 物 業 服 務 費 用 。 物 業 服 務 人 不 得 采 取 停 止 供 電 、 供 水 、 供 氣 等 方 式 催 交 物 業 服 務 費 用 。 采 取 酬 金 制 支 付 物 業 服 務 費 用 的 ， 物 業 服 務 人 應 當 與 業 主 委 員 會 、 物 業 管 理 委 員 會 建 立 物 業 服 務 費 用 和 共 用 部 分 經 營 收 益 的 共 管 賬 戶 。 業 主 委 員 會 、 物 業 管 理 委 員 會 可 以 委 托 第 三 方 對 物 業 服 務 費 用 收 支 情 況 進 行 審 計 。 第 四 十 一 條 物 業 服 務 收 費 實 行 市 場 調 節 價 并 適 時 調 整 。 由 業 主 和 物 業 服 務 人 遵 循 合 理 、 公 開 、 質 價 相 符 的 原 則 進 行 協 商 ， 并 在 物 業 服 務 合 同 中 予 以 約 定 。 市 住 房 城 鄉 建 設 部 門 應 當 發 布 住 宅 物 業 服 務 項 目 清 單 ， 明 確 物 業 服 務 內 容 和 標 準 。 物 業 管 理 行 業 協 會 應 當 在 市 住 房 城 鄉 建 設 部 門 的 指 導 下 監 測 并 定 期 發 布 物 業 服 務 項 目 成 本 信 息 和 計 價 規 則 ， 供 業 主 和 物 業 服 務 人 在 協 商 物 業 服 務 費 用 時 參 考 。 第 四 十 二 條 物 業 服 務 人 利 用 共 用 部 分 從 事 經 營 活 動 的 ， 應 當 在 物 業 服 務 合 同 中 明 確 約 定 限 制 經 營 范 圍 和 內 容 ， 將 共 有 收 益 單 獨 列 賬 ， 專 戶 存 儲 ， 專 款 專 用 ， 詳 細 記 錄 收 入 和 支 出 情 況 ， 并 定 期 向 業 主 公 示 ， 接 受 監 督 和 第 三 方 審 計 。 共 有 收 益 歸 全 體 業 主 所 有 。 共 有 收 益 資 金 用 于 物 業 公 共 部 位 及 共 用 設 施 設 備 維 修 支 出 ， 若 住 宅 專 項 維 修 資 金 余 額 不 足 首 期 應 籌 集 金 額 百 分 之 三 十 的 ， 共 有 收 益 金 額 應 當 優 先 用 于 補 充 住 宅 專 項 維 修 資 金 ， 剩 余 部 分 的 使 用 由 業 主 共 同 決 定 。 第 四 十 三 條 物 業 服 務 合 同 期 限 屆 滿 前 六 個 月 ， 業 主 委 員 會 應 當 組 織 業 主 共 同 決 定 續 聘 或 者 另 聘 物 業 服 務 人 ， 并 將 決 定 書 面 告 知 原 物 業 服 務 人 。 原 物 業 服 務 人 接 受 續 聘 的 ， 雙 方 應 當 在 物 業 服 務 合 同 屆 滿 前 重 新 簽 訂 物 業 服 務 合 同 。 物 業 服 務 人 不 接 受 續 聘 的 ， 應 當 提 前 九 十 日 書 面 告 知 業 主 委 員 會 。 物 業 服 務 合 同 期 限 屆 滿 前 、 業 主 未 共 同 作 出 續 聘 或 者 另 聘 物 業 服 務 人 決 定 前 ， 物 業 服 務 人 應 當 按 照 原 合 同 繼 續 提 供 服 務 ， 任 何 一 方 提 出 終 止 合 同 的 ， 應 當 提 前 六 十 日 書 面 告 知 對 方 。 第 四 十 四 條 業 主 共 同 決 定 解 聘 物 業 服 務 人 的 ， 物 業 服 務 人 應 當 自 接 到 通 知 之 日 起 三 十 日 內 履 行 交 接 義 務 ， 并 且 退 出 物 業 管 理 區 域 。 物 業 服 務 人 不 得 以 業 主 欠 交 物 業 服 務 費 用 、 對 業 主 共 同 決 定 有 異 議 等 為 由 拒 絕 辦 理 交 接 ， 不 得 以 任 何 理 由 阻 撓 新 物 業 服 務 人 進 場 服 務 。 物 業 服 務 人 拒 不 移 交 有 關 資 料 或 者 財 物 的 ， 或 者 拒 不 退 出 物 業 管 理 區 域 的 ， 業 主 委 員 會 可 以 向 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 、 縣 （ 市 、 區 ） 住 房 城 鄉 建 設 部 門 報 告 ， 可 以 向 轄 區 內 公 安 機 關 請 求 協 助 ， 要 求 物 業 服 務 人 退 出 物 業 管 理 區 域 。 原 物 業 服 務 人 應 當 在 辦 理 交 接 至 退 出 物 業 管 理 區 域 期 間 ， 維 持 正 常 的 物 業 管 理 秩 序 ， 并 如 實 告 知 物 業 的 使 用 和 管 理 狀 況 。 原 物 業 服 務 人 違 反 前 款 規 定 的 ， 不 得 請 求 業 主 支 付 物 業 服 務 合 同 終 止 后 的 物 業 服 務 費 用 ； 造 成 業 主 損 失 的 ， 應 當 賠 償 損 失 。 新 物 業 服 務 人 不 得 強 行 接 管 物 業 。 按 照 約 定 承 接 物 業 時 ， 應 當 對 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 進 行 查 驗 。 第 四 十 五 條 本 市 建 立 應 急 物 業 服 務 機 制 。 物 業 管 理 區 域 突 發 失 管 狀 態 時 ， 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 應 當 組 織 有 關 單 位 確 定 應 急 物 業 服 務 人 ， 提 供 水 、 電 、 氣 、 垃 圾 清 運 、 電 梯 運 行 等 維 持 業 主 基 本 生 活 服 務 事 項 的 應 急 服 務 。 提 供 應 急 物 業 服 務 的 ， 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 應 當 將 服 務 的 內 容 、 期 限 、 費 用 等 相 關 內 容 在 物 業 管 理 區 域 內 顯 著 位 置 公 示 。 應 急 物 業 服 務 期 限 不 超 過 六 個 月 ， 費 用 由 全 體 業 主 承 擔 。 應 急 物 業 服 務 期 間 ， 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 應 當 組 織 業 主 共 同 決 定 選 聘 新 物 業 服 務 人 ， 協 調 新 物 業 服 務 人 和 應 急 物 業 服 務 人 做 好 交 接 。 ? 第 六 章 物 業 的 使 用 和 維 護 ? 第 四 十 六 條 業 主 、 物 業 使 用 人 應 當 遵 守 法 律 、 法 規 和 規 章 的 規 定 以 及 管 理 規 約 的 約 定 ， 按 照 規 劃 用 途 安 全 、 合 理 使 用 物 業 。 第 四 十 七 條 物 業 管 理 區 域 內 不 得 實 施 下 列 行 為 ： （ 一 ） 損 壞 、 擅 自 拆 改 建 筑 物 承 重 結 構 、 主 體 結 構 ； （ 二 ） 擅 自 利 用 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 進 行 經 營 ； （ 三 ） 違 法 搭 建 建 筑 物 、 構 筑 物 、 障 礙 物 或 者 私 挖 地 下 空 間 ； （ 四 ） 違 反 關 于 社 會 生 活 噪 聲 污 染 防 治 的 規 定 ， 制 造 噪 聲 干 擾 他 人 正 常 生 活 ； （ 五 ） 擅 自 拆 改 供 水 、 排 水 、 再 生 水 等 管 線 ； （ 六 ） 侵 占 綠 地 、 毀 壞 綠 化 植 物 和 綠 化 設 施 ； （ 七 ） 擅 自 通 過 設 置 地 鎖 、 石 墩 、 柵 欄 等 障 礙 物 和 亂 堆 亂 放 雜 物 等 方 式 ， 占 用 、 堵 塞 、 封 閉 消 防 通 道 、 疏 散 通 道 等 共 用 部 位 ， 或 者 損 壞 消 防 設 施 等 共 用 設 施 設 備 ； （ 八 ） 擅 自 改 變 物 業 規 劃 用 途 ； （ 九 ） 飼 養 動 物 干 擾 他 人 正 常 生 活 ； （ 十 ） 違 反 出 租 房 屋 管 理 規 定 。 物 業 服 務 人 應 當 采 取 必 要 的 安 全 保 障 措 施 防 止 前 款 規 定 情 形 的 發 生 。 發 生 本 條 第 一 款 規 定 行 為 的 ， 利 害 關 系 人 有 權 投 訴 、 舉 報 ， 業 主 委 員 會 、 物 業 服 務 人 應 當 及 時 勸 阻 ； 勸 阻 無 效 的 ， 應 當 向 鄉 （ 鎮 ） 人 民 政 府 、 街 道 辦 事 處 或 者 有 關 部 門 報 告 。 第 四 十 八 條 業 主 、 物 業 使 用 人 裝 飾 裝 修 房 屋 ， 應 當 事 先 告 知 物 業 服 務 人 ， 并 配 合 進 行 必 要 的 現 場 檢 查 。 業 主 或 者 物 業 使 用 人 違 反 相 關 規 定 進 行 裝 飾 裝 修 ， 物 業 服 務 人 應 當 及 時 勸 阻 ； 拒 不 改 正 的 ， 物 業 服 務 人 應 當 及 時 向 有 關 部 門 報 告 。 業 主 、 物 業 使 用 人 或 者 物 業 服 務 人 應 當 將 裝 飾 裝 修 的 時 間 、 地 點 等 情 況 在 擬 裝 飾 裝 修 的 物 業 樓 內 顯 著 位 置 公 示 。 第 四 十 九 條 物 業 管 理 區 域 內 規 劃 用 于 停 放 車 輛 的 車 位 、 車 庫 ， 應 當 首 先 滿 足 業 主 的 需 要 。 用 于 出 售 的 ， 同 等 條 件 下 應 當 優 先 出 售 給 本 物 業 管 理 區 域 內 的 業 主 ； 不 出 售 或 者 尚 未 售 出 的 ， 應 當 提 供 給 本 物 業 管 理 區 域 內 的 業 主 使 用 。 滿 足 業 主 需 要 后 仍 有 空 余 的 ， 可 以 臨 時 出 租 給 物 業 管 理 區 域 外 的 其 他 人 。 鼓 勵 業 主 將 自 有 產 權 車 位 在 空 閑 時 段 進 行 共 享 。 第 五 十 條 住 宅 物 業 、 住 宅 小 區 內 的 非 住 宅 物 業 或 者 與 單 幢 住 宅 樓 結 構 相 連 的 非 住 宅 物 業 的 業 主 ， 應 當 按 照 國 家 有 關 規 定 交 納 住 宅 專 項 維 修 資 金 。 住 宅 專 項 維 修 資 金 屬 于 業 主 所 有 ， 專 項 用 于 物 業 保 修 期 滿 后 物 業 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 的 維 修 和 更 新 、 改 造 ， 不 得 挪 作 他 用 。 專 項 維 修 資 金 增 值 收 益 在 扣 除 必 要 管 理 成 本 后 ， 應 當 轉 入 專 項 維 修 資 金 滾 存 使 用 。 本 市 建 立 住 宅 專 項 維 修 資 金 應 急 管 理 制 度 。 緊 急 情 況 下 需 要 維 修 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 的 ， 業 主 大 會 或 者 業 主 委 員 會 可 以 依 法 申 請 使 用 建 筑 物 及 其 附 屬 設 施 的 維 修 資 金 。 住 宅 專 項 維 修 資 金 管 理 的 具 體 辦 法 由 市 人 民 政 府 制 定 。 第 五 十 一 條 建 筑 物 專 有 部 分 存 在 安 全 隱 患 ， 危 及 公 共 利 益 或 者 他 人 合 法 權 益 的 ， 相 關 業 主 應 當 及 時 采 取 修 繕 以 及 其 他 消 除 危 險 的 安 全 治 理 措 施 。 業 主 不 履 行 維 修 養 護 義 務 的 ， 可 以 由 物 業 服 務 人 報 經 業 主 委 員 會 同 意 ， 或 者 按 照 管 理 規 約 的 約 定 ， 代 為 維 修 養 護 或 者 采 取 應 急 防 范 措 施 ， 費 用 由 業 主 承 擔 。 經 鑒 定 為 停 止 使 用 、 整 體 拆 除 的 危 險 房 屋 的 ， 業 主 或 者 物 業 使 用 人 應 當 停 止 使 用 ， 立 即 搬 出 ； 拒 不 搬 出 的 ， 縣 （ 市 、 區 ） 住 房 城 鄉 建 設 部 門 應 當 書 面 責 令 業 主 或 者 物 業 使 用 人 搬 出 ， 情 況 緊 急 危 及 公 共 安 全 的 ， 縣 （ 市 、 區 ） 人 民 政 府 可 以 責 成 有 關 部 門 組 織 強 制 搬 出 ， 并 妥 善 安 置 。 ? 第 七 章 法 律 責 任 ? 第 五 十 二 條 違 反 本 條 例 規 定 的 行 為 ， 法 律 、 法 規 已 有 規 定 的 ， 從 其 規 定 。 本 條 例 規 定 的 行 政 處 罰 ， 實 行 綜 合 行 政 執 法 的 ， 依 法 由 綜 合 行 政 執 法 部 門 實 施 。 第 五 十 三 條 違 反 本 條 例 的 規 定 ， 挪 用 住 宅 專 項 維 修 資 金 的 ， 由 縣 級 以 上 住 房 城 鄉 建 設 部 門 追 回 挪 用 的 住 宅 專 項 維 修 資 金 ， 給 予 警 告 ， 沒 收 違 法 所 得 ， 可 以 并 處 挪 用 數 額 二 倍 以 下 的 罰 款 ； 構 成 犯 罪 的 ， 依 法 追 究 直 接 負 責 的 主 管 人 員 和 其 他 直 接 責 任 人 員 的 刑 事 責 任 。 第 五 十 四 條 國 家 機 關 及 其 工 作 人 員 在 物 業 管 理 工 作 中 玩 忽 職 守 、 濫 用 職 權 、 徇 私 舞 弊 的 ， 依 法 給 予 處 分 ； 構 成 犯 罪 的 ， 依 法 追 究 刑 事 責 任 。 ? 第 八 章 附 則 ? 第 五 十 五 條 商 業 、 酒 店 、 學 校 、 幼 兒 園 等 非 住 宅 物 業 管 理 參 照 本 條 例 有 關 規 定 執 行 。 法 律 、 法 規 另 有 規 定 的 從 其 規 定 。 第 五 十 六 條 本 條 例 自 2 0 2 2 年 6 月 1 日 起 施 行 。 ? 了 解 更 多 來 自 用 戶 的 真 實 評 價 “ 幫 助 我 們 解 決 了 目 前 問 題 反 饋 難 、 選 舉 投 票 不 方 便 等 諸 多 問 題 。 提 升 了 社 區 管 理 工 作 的 效 率 ， 為 我 們 . . . ” 用 戶 A “ 目 前 在 我 們 米 特 社 區 已 經 使 用 了 將 近 一 年 了 ， 目 前 平 臺 運 行 還 是 比 較 好 的 ， 平 臺 整 體 運 行 也 很 穩 定 . . . ” 用 戶 B “ 信 息 發 布 的 也 及 時 有 效 ， 對 業 委 會 運 營 和 小 區 日 常 事 務 處 理 工 作 有 著 很 大 的 幫 助 ” 用 戶 C 更 高 效 的 社 區 服 務 提 升 業 委 會 成 立 效 率 了 解 詳 情 加 大 宣 傳 效 果 多 方 監 督 指 導 拓 寬 輿 情 監 督 渠 道 平 臺 覆 蓋 情 況 5 0 + 服 務 社 區 4 5 3 0 0 0 0 + 覆 蓋 不 動 產 面 積 1 5 0 0 0 + 覆 蓋 業 主 數 1 0 0 + 服 務 小 區 聯 系 我 們 1 7 5 6 1 7 8 0 6 8 8 / 0 5 3 2 8 9 6 1 6 7 0 9 隨 時 在 線 解 決 您 的 問 題 y a n g c h e n g @ d a q v i s i o n . c o m 將 您 的 問 題 發 送 到 我 們 的 郵 箱 留 下 您 的 聯 系 方 式 姓 名 * 手 機 * 您 所 在 的 位 置 / 街 道 / 居 委 會 * 為 我 們 留 言 * 留 下 您 的 聯 系 方 式 ， 我 們 將 第 一 時 間 聯 系 您 驗 證 碼 * 聯 系 我 們 社 區 芝 麻 官 首 頁 產 品 業 委 會 研 究 院 案 例 招 商 合 作 關 于 我 們 聯 系 我 們 咨 詢 電 話 ： 1 7 5 6 1 7 8 0 6 8 8 0 5 3 2 8 9 6 1 6 7 0 9 聯 系 地 址 ： 青 島 市 西 海 岸 新 區 富 春 江 路 1 6 6 7 號 1 1 樓 微 信 公 眾 號 微 信 小 程 序 友 情 鏈 接 大 謙 視 界 青 島 西 海 岸 新 聞 網 青 島 市 物 業 管 理 協 會 青 島 市 大 數 據 發 展 管 理 局 職 海 沖 浪 _ 青 島 西 海 岸 新 區 官 方 招 聘 平 臺 魯 I C P 備 2 0 2 1 0 0 9 3 8 3 號 魯 公 網 安 備 3 7 0 2 1 0 0 2 0 0 1 0 2 4 號 C o p y r i g h t ? 2 0 1 6 至 今 青 島 社 區 芝 麻 官 科 技 有 限 公 司 版 權 所 有 社 區 芝 麻 官 公 眾 號 關 注 我 們 的 公 眾 號 ， 不 錯 過 任 何 消 息 聯 系 我 們 1 7 5 6 1 7 8 0 6 8 8 0 5 3 2 8 9 6 1 6 7 0 9

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